受開(kāi)年和春節(jié)假期影響，1-2月全國(guó)地市熱度普遍較低，同時(shí)房企拿地的積極性也有所降低。

3月17日，合肥2022首批集中供地正式開(kāi)拍，上午即以11宗地塊全部封頂價(jià)格進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段火熱開(kāi)場(chǎng)；下午4地塊達(dá)到封頂價(jià)格，保利、樂(lè)富強(qiáng)分別以溢價(jià)率7.77%、11.49%拿下瑤海區(qū)04號(hào)和廬陽(yáng)區(qū)03號(hào)地塊。

17宗涉宅地塊中有15宗達(dá)封頂價(jià)格，總成交金額149.78億元。一掃此前土地市場(chǎng)低迷的陰霾，或許預(yù)示接下來(lái)的土拍市場(chǎng)將重歸火熱。

參加競(jìng)品質(zhì)的房企需在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的第三個(gè)工作日投報(bào)高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案，然后評(píng)選委員會(huì)評(píng)分，確定最高的競(jìng)買(mǎi)人為競(jìng)得人；如同分情況，則搖號(hào)產(chǎn)生。3月22日將揭曉房企斬獲地塊情況。

競(jìng)爭(zhēng)激烈

合肥2022年首批集中供地共掛出32宗涉宅用地，涉及總面積約2659畝，總建面約336萬(wàn)平方米，總出讓價(jià)264.46億元；另外還有2宗租賃用地將一同出讓。

開(kāi)拍前夕，合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布拍賣(mài)轉(zhuǎn)掛牌公告，原定3月17日出讓的15宗地拍賣(mài)轉(zhuǎn)掛牌，暫定3月25日下午2:30出讓。15宗地塊總土地面積1496畝，總起價(jià)131.98億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，新站區(qū)地塊普遍位置較偏，目前周邊配套還不太成熟，而且供應(yīng)地塊較多，樓市入市競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈；廬陽(yáng)區(qū)和包河區(qū)部分地塊周邊配套還不完善，入市后市場(chǎng)銷(xiāo)售難測(cè)。

對(duì)于現(xiàn)在房企來(lái)說(shuō)，在求穩(wěn)主旋律下，資金投入大、競(jìng)爭(zhēng)激烈、回款速度慢、毛利不高或許不是他們現(xiàn)時(shí)考慮的地塊，這些地塊無(wú)人報(bào)名也不意外。

市場(chǎng)消息稱(chēng)，國(guó)企/央企以及有央企背景的房企報(bào)名比較多，包括華潤(rùn)報(bào)名10宗、招商報(bào)名9宗、中海報(bào)名8宗、金茂報(bào)名7宗、保利報(bào)名6宗、綠城報(bào)名6宗。

龍湖作為民營(yíng)中較為穩(wěn)妥的房企，也報(bào)名了8宗地塊，另外徽創(chuàng)報(bào)名7宗、置地報(bào)名5宗、邦泰報(bào)名4宗、旭輝報(bào)名3宗、遠(yuǎn)大報(bào)名3宗。

合肥首批集中供地最大看點(diǎn)自然是濱湖的5宗涉宅地，均位于省府板塊，其中3宗連體地位于省府中軸，2宗連體地位于省府東側(cè)，在地段上實(shí)屬優(yōu)越。

濱湖科學(xué)城BK202201地塊是首場(chǎng)開(kāi)拍地塊，開(kāi)拍不久即達(dá)到封頂價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段；隨后作為連體地塊的BK202202地塊也同樣達(dá)到封頂價(jià)格。

消息透露，招商、保利、越秀等房企都參與這兩宗地塊的競(jìng)品質(zhì)報(bào)價(jià)。

濱湖01地塊和02地塊封頂價(jià)分別為12億元和9.22億元，成交樓面價(jià)分別為15764元/平方米、13638元/平方米。更近省府的01地塊毛坯限價(jià)25672元/平方米，02地塊24670元/平方米，裝修備案價(jià)預(yù)計(jì)2.8-3萬(wàn)元/平方米。

濱湖03、04、05號(hào)地塊位于省府中軸，同樣也是毫無(wú)意外的達(dá)到封頂價(jià)格。因?yàn)橐咔榉揽?，需要一?chǎng)一場(chǎng)競(jìng)拍人員進(jìn)場(chǎng)，在濱湖04地塊正在排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)可以看到競(jìng)拍人特別多，彼時(shí)已有房企工作人員表示已經(jīng)準(zhǔn)備競(jìng)品質(zhì)，而04號(hào)地塊競(jìng)品質(zhì)報(bào)名房企達(dá)到23家，刷新了此前02號(hào)地塊20家的記錄。

省府中軸此次一次性拿出3宗261.63畝地塊，同時(shí)容積率由去年分別為2.3、2.0、1.6調(diào)高到2.8、2.2、2.0，意味著可開(kāi)發(fā)房源增多，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間也變大。

其中，濱湖05號(hào)地塊是3宗地中距離省行政中心最近的，也是此次集中供地中毛坯限價(jià)最高的，住宅毛坯限價(jià)26351元/平方米，未來(lái)價(jià)格可能沖擊3.2萬(wàn)/平方米。

瑤海04號(hào)地塊作為合肥首批集中供地拍賣(mài)的最后一宗地塊，由合肥和旭房地產(chǎn)有限公司(保利)以居住用地1165萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得，總價(jià)6.73億元，溢價(jià)率7.77%。保利亦是作為唯二明確競(jìng)得房企之一。

該地塊屬于東部新中心，但更靠近市區(qū)，出讓面積57.06畝，容積率≤2.0，若一套房源100平方米計(jì)算的話，未來(lái)可提供大約700套房源。

同時(shí)，該地塊優(yōu)缺點(diǎn)明顯，優(yōu)點(diǎn)是目前及規(guī)劃中的未來(lái)配套成熟，缺點(diǎn)則是周邊城市面貌不好，需要等待拆遷解決。

規(guī)則松綁

合肥首輪集中供地32宗地塊剛上市時(shí)，不少人表示在當(dāng)前樓市環(huán)境艱難、土地投資積極性不高的前提下，并不一定能火起來(lái)。

忽視15宗地拍賣(mài)轉(zhuǎn)掛牌情況下，合肥此次集中供地可以說(shuō)是甚是火熱。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，住宅用地方面，1-2月100個(gè)重點(diǎn)城市成交住宅用地350宗，成交土地規(guī)劃建筑面積1863萬(wàn)平方米，環(huán)比減少50%，同比減少78.6%；成交總價(jià)775億元，環(huán)比減少13%，同比減少72.6%；成交樓面均價(jià)4158元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)74%，同比增長(zhǎng)28.1%。

2022年2月二三線城市土拍較為冷清，其中二線城市成交土地建面和成交總價(jià)環(huán)比減少41.1%、75.1%，三線則為63.7%、66.5%，土拍溢價(jià)率也處于2%以下。

合肥在二月成交5宗土地，成交土地建筑面積59.1萬(wàn)平方米，成交總價(jià)28.2億元。而此次集中供地中17宗涉宅地塊中有15宗達(dá)封頂價(jià)格，總出讓面積76.52萬(wàn)平方米，總成交金額149.78億元；另外，16宗地塊溢價(jià)率超10%，最高達(dá)14.94%。

參與拿地的企業(yè)都是實(shí)力非常強(qiáng)勁，而且合肥在規(guī)則上也有所松綁，產(chǎn)生競(jìng)拍火熱的場(chǎng)面也不意外。

首先，在投報(bào)高品質(zhì)住宅方案細(xì)則上有所變化，按照調(diào)整后的規(guī)則開(kāi)發(fā)資質(zhì)問(wèn)題帶來(lái)的差距僅有1分，二級(jí)房企通過(guò)其他考核項(xiàng)目彌補(bǔ)這方面差距的機(jī)會(huì)就大了許多。

降低房企門(mén)檻后，給予普通房企拿地更多的機(jī)會(huì)。因而，此次最后參與競(jìng)品質(zhì)的房企數(shù)量并不少，不乏本地房企敢于去與大房企競(jìng)爭(zhēng)。

其次，合肥在去年土拍中對(duì)于地塊的限價(jià)都有一定程度抬升，此次首批集中供地也延續(xù)了去年制定的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括居住地的最高限價(jià)和商品房毛坯備案均價(jià)；而配建租賃和相關(guān)配套的代建同時(shí)大大減少了。

其中，濱湖5宗地各有15-20%的配建比例要求，經(jīng)開(kāi)區(qū)03號(hào)、廬陽(yáng)區(qū)02號(hào)各有5%的配建比例要求，其余地塊均無(wú)要求。

另外，相關(guān)配套代建方面，很多地塊基本都是一些較常規(guī)的綠地、幼兒園代建。去年曾掛出卻因代建成本較高而遭遇延期、流拍的瑤海區(qū)YH202201號(hào)地塊，在減去16.23畝的商務(wù)設(shè)施用地代建要求后，此次順利以封頂價(jià)格成交，據(jù)悉共有4家房企參與競(jìng)品質(zhì)。

最后，部分地塊容積率有所提高，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)這是有了更大的利潤(rùn)空間；以及，此次集中供地采取“價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”方式，取消了去年集中供地中的競(jìng)裝配率。