上周，@深圳買房計(jì)劃 發(fā)布了一篇《5字頭，光明、沙井、大運(yùn)PK！買房機(jī)會(huì)只有一次，該選誰？》，調(diào)查結(jié)果不出意料。

▲來源：深圳買房計(jì)劃

光明科學(xué)城以52%的優(yōu)勢(shì)獲得第一；

其次是沙井，達(dá)到33%；

兩者對(duì)比大運(yùn)，均是碾壓之態(tài)。

事實(shí)上，不少買房人都有類似的抉擇。

甚至有遇到本身工作在龍崗，卻想買到西部，比如寶安、光明的房子。

沒別的原因，深圳發(fā)展一路向西，買東部就是擔(dān)心價(jià)格漲不起來。

今天，@深圳買房計(jì)劃 盤了13個(gè)（西部5個(gè)、東部8個(gè)）二手房5年的價(jià)格走勢(shì)，希望能為你還原深圳樓市真相，不要被刻板印象蒙蔽了雙眼。

東部標(biāo)桿盤PK西部標(biāo)桿盤

看到結(jié)果我驚呆了

西部漲幅高，比較多的人認(rèn)為是發(fā)展一路向西，這個(gè)邏輯沒毛病。

但如果一棍子打死說東部漲幅不咋地，甚至戴上“萬年不漲”的帽子，就有些以偏概全了。

先對(duì)比下龍崗和寶安的漲幅。

我們把時(shí)間跨度拉長到5年，這也是深圳樓市此次漲幅周期。

2016年，寶安二手房均價(jià)5.4萬/㎡（數(shù)據(jù)包含光明），龍崗二手房均價(jià)3.65萬/㎡（數(shù)據(jù)包含坪山）；

2021年，寶安二手房均價(jià)8.5萬/㎡，龍崗二手房均價(jià)5.3萬/㎡；

很明顯，寶安的表現(xiàn)比龍崗更好，但龍崗也不是太差啊。

尤其是具體到片區(qū)個(gè)盤，刻板印象就可能要改下了。

為了便于客觀對(duì)比，選取2016年-2021年2月（參考價(jià)新政前），以光明科學(xué)城、沙井、大運(yùn)三個(gè)區(qū)域的部分二手標(biāo)桿（最貴）盤，請(qǐng)一位中介老朋友幫@深圳買房計(jì)劃 逐一查詢成交數(shù)據(jù)（注：部分樓盤缺失2016年成交價(jià)）。

看到最終獲得的結(jié)果，著實(shí)驚呆了。

從上圖可見，西部沙井、光明科學(xué)城標(biāo)桿盤漲幅表現(xiàn)的確優(yōu)秀。

但東部的大運(yùn)標(biāo)桿盤這5年的走勢(shì)也并不差，不僅跑贏寶安、光明的漲幅，甚至還能跟西部區(qū)域標(biāo)桿盤的價(jià)格肩并肩。

當(dāng)然，對(duì)比遠(yuǎn)不止此，為了讓數(shù)據(jù)能更客觀，決定把范圍擴(kuò)大，加上龍崗中心城、坪山中心區(qū)、布吉的標(biāo)桿盤。

看到這，有沒有刷新你對(duì)東部價(jià)格漲幅的認(rèn)知？

別著急，我們來看看被調(diào)侃為萬年不急的“布吉”。

從上述數(shù)據(jù)對(duì)比可見，西部的盤雖好，東部的盤也并非“萬年不漲”。

像招商依山郡三期，不僅跑贏西部整體的漲幅，對(duì)比西部的個(gè)盤也不虛。

東部標(biāo)桿盤的秘?

產(chǎn)品為王+

以往，有不少讀者來咨詢區(qū)域選擇，在同等預(yù)算下，我們都會(huì)更傾向于推薦買房人先去看看中西部的房子。

一來，規(guī)劃高，預(yù)期也高，漲幅相對(duì)其他區(qū)域比較可觀。

二來，從概率上看，挑對(duì)了區(qū)域，選錯(cuò)盤的幾率會(huì)降低很多。

但買房子不單單只是考量所謂的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、漲幅預(yù)期，還有教育、產(chǎn)品戶型、居住環(huán)境等因素。

因此，刨除區(qū)域規(guī)劃對(duì)價(jià)格影響外，東部的標(biāo)桿盤在上述因素加持下，同樣能跑贏同區(qū)域的漲幅，對(duì)比網(wǎng)紅片區(qū)也不虛。

細(xì)究之下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)東部這些標(biāo)桿盤都有相對(duì)較好的條件：

號(hào)稱大運(yùn)“神盤”的陽光天健城和中森雙子座，憑借龍外學(xué)區(qū)，以及樓盤品質(zhì)，價(jià)格一直是大運(yùn)乃至東部的第一梯隊(duì)。

后起之秀的招商依山郡花園三期，2016年成交價(jià)還在4萬內(nèi)，到了2019年下半年，也不過是在4萬的價(jià)格里徘徊。但到了2020年，憑借深中龍初的成績，愣是飛到最高8萬/㎡。

位于坪山中心區(qū)的大東城二期，樓齡新、戶型贈(zèng)送高，85㎡能做4房2廳，周邊環(huán)境還宜居。

▲坪山中心公園

總結(jié)就是：

產(chǎn)品為王：樓齡新，品質(zhì)好，部分戶型贈(zèng)送高；

周邊學(xué)校：帶有學(xué)區(qū)后，價(jià)格直線起飛。

再加上通勤因素，總不能為了所謂的漲幅預(yù)期，讓工作在東部的人，去買西部。

所以，這部分人買東部，就會(huì)對(duì)樓盤品質(zhì)、教育有要求，也愿意為好樓盤付出相應(yīng)的溢價(jià)。