究竟是一鋪養(yǎng)三代還是三代養(yǎng)一鋪？

昨日，微博號(hào)@1818黃金眼發(fā)布一則新聞，樂(lè)女士于2017年花了120多萬(wàn)買了寧波的商鋪，同時(shí)跟商場(chǎng)管理方簽了委托租賃協(xié)議，從2019年開始有固定10%的收益，原本預(yù)計(jì)每年有10多萬(wàn)，誰(shuí)知2020年，運(yùn)營(yíng)方就表示無(wú)力償還租金了！

咖姐非常敏銳地察覺到，這是非常典型的“返租商鋪”套路。

也就是一種開發(fā)商把商鋪銷售給投資人，并承諾在若干年內(nèi)以固定或不固定的收益重新將房產(chǎn)承租，并支付給投資者租金的商業(yè)模式。

然而在微博或者瀏覽器上隨便以“返租商鋪”為關(guān)鍵詞檢索，還能看到非常多血淚案例。

上個(gè)世紀(jì)的套路玩到現(xiàn)在，咖姐實(shí)在坐不住了，今天我們就來(lái)扒一扒“返租商鋪”吃人的套路，答應(yīng)我，別當(dāng)這個(gè)韭菜！

01

返租玩法是怎么來(lái)的？

為什么有一鋪養(yǎng)三代的說(shuō)法，我們還要從商鋪的發(fā)展說(shuō)起。

在城鎮(zhèn)化率不高的年代，商鋪比較少，人們買東西總是要走很長(zhǎng)時(shí)間才能到達(dá)商鋪。

這是商鋪的投資價(jià)值比較高的時(shí)候，但隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商鋪越來(lái)越多，人流量被分開，此時(shí)商鋪的投資收益逐漸下降，自負(fù)盈虧難，出租也難，然而商鋪的價(jià)格也依舊很高。

于是，越來(lái)越多的人不想買商鋪。

返租商鋪就是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。

這種套路最早起源于六七十年代的美國(guó)，20世紀(jì)90年代中期經(jīng)香港傳入內(nèi)陸。

1997年，廣州人民路十三行新中國(guó)大廈首次提出返租5年，以12%的年回報(bào)率返租金賣商鋪，開盤時(shí)賣到一平11萬(wàn)的高價(jià)。

買賣高峰期，這些商鋪的價(jià)格漲至近開盤時(shí)的10倍，想買的人蜂擁而至，有的商鋪返租甚至能直接沖抵部分購(gòu)房款。

不用操心商鋪的經(jīng)營(yíng)就能獲得固定8%及以上的收益，是許多人對(duì)返租商鋪心動(dòng)的主要原因。返租因此成就了商鋪的銷量神話，這個(gè)玩法開始在全國(guó)各大城市遍地開花。

02

商鋪?zhàn)儭皞仭?/p>

地產(chǎn)人都被騙了！

在深圳，這種套路最早出現(xiàn)在東門商圈。

東門商圈總營(yíng)業(yè)面積超過(guò)100萬(wàn)㎡，約等于156個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)那么大，地上及地下的商業(yè)裙樓密集。

“當(dāng)初正是看中它在東門商圈，十年返租利潤(rùn)回報(bào)高，我們才會(huì)選擇購(gòu)買的?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員小吳也被返租商鋪的巨大誘惑吸引。

2012年小吳以280萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了商城2樓21㎡的商鋪。

小吳可以說(shuō)是用辛苦大半輩子的積蓄購(gòu)買了商鋪，然而等到2018年的時(shí)候，小吳等到的卻是運(yùn)營(yíng)商鋪公司破產(chǎn)，租金拖欠顆粒無(wú)收、隨時(shí)可能斷供的結(jié)果。

2010-2012年間，擁有一個(gè)商鋪是一件會(huì)讓旁人羨慕的事，這是由于商業(yè)地產(chǎn)在那時(shí)候發(fā)展到了巔峰。

那時(shí)候廣州的商鋪普遍十幾萬(wàn)一平，最貴的鋪王高達(dá)118萬(wàn)/㎡。

有媒體報(bào)道，東門南塘2006年空置率極高，2007年開始有投資公司進(jìn)場(chǎng)，從5萬(wàn)/㎡起售，最高賣到25萬(wàn)/㎡。2007年，九龍城一個(gè)商鋪?zhàn)罨鹨荒昕梢赞D(zhuǎn)3次手，每年買家都可以凈賺20-30萬(wàn)。

華強(qiáng)北商圈作為深圳的電子城，生意好的時(shí)候，一間6㎡左右的檔口租金高達(dá)5萬(wàn)/月，每平米的月租將近1萬(wàn)。

而在供應(yīng)大于需求及電商的打擊下，以前老鋪王人山人海的景象早已不復(fù)存在了。

商鋪的輝煌年代已經(jīng)過(guò)去，返租商鋪聲稱為投資人提供比起自己經(jīng)營(yíng)出租更高回報(bào)這種銷售方式，你說(shuō)叫不叫人心動(dòng)？

03

返租是如何“吃人”的？

商鋪返租，一個(gè)看起來(lái)多贏的商業(yè)模式，投資者在盡量少付出時(shí)間和精力的情況下，拿到看似有保障的租金，而開發(fā)商也能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠。

注意到了嗎？咖姐強(qiáng)調(diào)的是，看似有保障的租金，這是因?yàn)橐环矫?，商鋪的?jīng)營(yíng)狀況是未知的，另一方面，商鋪返租通常需要簽署兩份合同，一份是和開發(fā)商簽署的《房屋買賣合同》，一份是和開發(fā)商指定的經(jīng)營(yíng)管理公司，也就是第三方簽署的《房屋租賃合同》或者《委托經(jīng)營(yíng)合同》。

這種做法幫助開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn)，賣完房子卻付不出租金，投資人只能將經(jīng)營(yíng)方告上法庭，和開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有！

那么，銷售和委托經(jīng)營(yíng)的是同一家，投資人的利益是否就能得到保障呢？

答案亦是No！

因?yàn)殚_發(fā)商只是受購(gòu)房者委托，委托的法律后果，是歸于委托人的。如果經(jīng)營(yíng)不善，開發(fā)商付不出租金，導(dǎo)致投資人沒(méi)有收到預(yù)計(jì)的回報(bào)，這個(gè)后果是由投資人自己承擔(dān)的。

可以說(shuō)，開發(fā)商大老早就把自己的退路想好了。返租商鋪?zhàn)⒍ㄊ且粓?chǎng)血淚無(wú)歸的投資。