近日，多家媒體報(bào)道，全國(guó)多地下調(diào)房貸利率，加快放貸速度。其中包括上海、廣州、蘇州等多個(gè)城市首套房貸利率低于5%。除了利率下行，房貸放款周期也在縮短。據(jù)調(diào)查了解，北京、上海、杭州等城市銀行放款速度明顯加快。其中北京、杭州最快放款時(shí)間僅一周，上海約2-3周，合肥部分銀行最快3天即可放款。

不僅如此，在我們走訪(fǎng)中介和部分樓盤(pán)銷(xiāo)售人員過(guò)程中了解到，目前上海部分銀行已經(jīng)不強(qiáng)調(diào)銀行流水，僅收入證明即可，若是50萬(wàn)以?xún)?nèi)房貸可“秒批”?！?/p>

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政策暖風(fēng)頻吹，消費(fèi)者購(gòu)房熱情依舊疲軟

2022年一季度即將過(guò)去，2022年以來(lái)政策暖風(fēng)頻吹，整體信貸寬松、部分城市調(diào)控松綁。但目前來(lái)看，似乎并未達(dá)到刺激需求的效果，消費(fèi)端疲軟態(tài)勢(shì)仍未得到大的改善。

中國(guó)人民銀行3月11日公布金融數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣貸款增加1.23萬(wàn)億元，同比少增1258億元。分部門(mén)看，住戶(hù)貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長(zhǎng)期貸款減少459億元;企(事)業(yè)單位貸款增加1.24萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加4111億元，中長(zhǎng)期貸款增加5052億元，票據(jù)融資增加3052億元;非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加1790億元。

從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%;商品房銷(xiāo)售額15459億元，下降19.3%。兩者增速為2016年以來(lái)7年次低，僅高于2020年1-2月。

圖：全國(guó)月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢(shì)(單位：萬(wàn)平方米、億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

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多個(gè)城市房貸利率下降，部分低于5%

事實(shí)上，自2021年底，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上就曾表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，“保障好剛需群體信貸需求。”要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

在此之后，2022年至今5年期LPR一直保持較低水平。2022年3月21日，最新公布的LPR數(shù)據(jù)顯示，2022年3月1年期LPR和5年期LPR與上個(gè)月持平，分別為3.7%和4.6%。

從趨勢(shì)來(lái)看，自2021年12月以來(lái)，5年期LPR開(kāi)始下降，最直觀(guān)的影響是購(gòu)房者按揭，LPR下行將帶動(dòng)個(gè)人住房貸款利率降低。受其影響，近期多個(gè)城市房貸利率逐漸下降到5%以下水平。

具體來(lái)看，北京建行最新新房房貸利率為5.15%(LPR+55個(gè)基點(diǎn))較此前北京首套5.2%下降了0.05%。

上海多家銀行的房貸利率有所下調(diào)，部分銀行首套房和二套房房貸利率已由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%

廣州在2月底四大行就已經(jīng)同步下調(diào)房貸利率，首套房利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房從5.8%下調(diào)至5.6%，目前基本保持穩(wěn)定，但也有部分股份行、城商行在此基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，最低可至5.2%-5.3%，二套房貸利率為5.4%-5.5%。

除了一線(xiàn)城市之外，其他多個(gè)熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)的現(xiàn)象，如杭州當(dāng)?shù)劂y行二手房首套房貸款利率普遍由一個(gè)月之前的5.7%左右，下調(diào)到目前的5.3%左右;二套房貸款利率由之前的5.9%下調(diào)到了目前的5.5%左右，下調(diào)幅度約0.4個(gè)百分點(diǎn)。

蘇州地區(qū)部分銀行的首套房貸款利率已經(jīng)降到4.6%，與LPR持平，但需要優(yōu)質(zhì)客戶(hù)才可以享受這一優(yōu)惠。成都首套房貸款利率下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn)。南京部分銀行的二手房首套房貸利率降至5.4%。

鄭州在發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》后，部分銀行將二手房貸利率從5.3%降到4.9%。湖北省襄陽(yáng)市部分銀行也下調(diào)房貸利率40至45個(gè)基點(diǎn)。山東省泰安、臨沂、煙臺(tái)等地也下調(diào)首套房利率至5%左右，二套房利率至5.3%左右。

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銀行放款速度明顯加快，最快僅3天

在部分房貸利率出現(xiàn)下調(diào)的同時(shí)，不少城市放款速度也明顯加快。

北京在2021年底放貸周期從4-6個(gè)月縮短至1-2個(gè)月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快，部分銀行一周內(nèi)即可放款。上海房貸發(fā)放審批周期也從2021年底4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快，縮短至2-3周。廣州和杭州的個(gè)別銀行也和北京一樣最快一周就能放款。在我們的調(diào)研中，放款時(shí)間最短的是合肥，據(jù)某銀行工作人員表示：“目前我了解到的，肥東這邊有銀行最快可三天放款，當(dāng)然具體的還是得看銀行的要求。”

表：部分熱點(diǎn)城市放貸周期情況

丁祖昱評(píng)樓市整理

值得注意的是，在我們走訪(fǎng)中介和部分樓盤(pán)銷(xiāo)售人員了解到，目前上海部分銀行已經(jīng)不強(qiáng)調(diào)銀行流水。

某售樓處銷(xiāo)售人員告訴我們，和他們項(xiàng)目合作的銀行現(xiàn)在已經(jīng)不需要兩倍流水覆蓋了：“我們現(xiàn)在這里得到的通知就是，不需要2倍以上工資覆蓋了，1倍多就可以了，具體的得看你貸多少錢(qián)，證明資料也不強(qiáng)行要求半年以上銀行流水，有公司公章的收入證明就可以了。放貸時(shí)間還挺快的，一般一個(gè)月肯定能下來(lái)，快的半個(gè)月就行了?！?/p>

二手房方面，某品牌中介表示，目前上海依然還是“三價(jià)就低”原則，但是在額度上可以有爭(zhēng)取的空間。“首付應(yīng)該還是很難辦的，差的不多的話(huà)可以爭(zhēng)取一下，但是二手房還是不可能和新房一樣就直接三成的，我們這個(gè)片區(qū)的話(huà)現(xiàn)在一般差不多是一半左右，放貸速度的確是快了不少，我們這里是看合作的銀行排隊(duì)的，哪個(gè)快就用哪個(gè)，最快的我這里大概是2個(gè)禮拜就能放款。也有特殊的情況，比如有些人基本上是全款買(mǎi)的，只貸50萬(wàn)左右的商貸，那基本上可以秒批，不是說(shuō)當(dāng)天就下，就是可以極速放款?！?/p>

從目前來(lái)看，各大城市都出現(xiàn)了下調(diào)房貸利率、加快房貸審批速度的現(xiàn)象，連一線(xiàn)城市及二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市也加入其中。甚至出現(xiàn)了部分城市貸款利率與LPR持平的現(xiàn)象，這對(duì)于許多剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)好消息。

隨著居民按揭貸款的持續(xù)松綁，進(jìn)入4月，部分城市或?qū)⒂瓉?lái)部分需求釋放，但短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購(gòu)房信心的博弈之中。