來(lái)源：深圳淘房志

“為了多賣(mài)幾萬(wàn)塊，我損失了50萬(wàn)！”

“兩年時(shí)間單價(jià)從七八千，掉到2500！”

小陸一直想把吉林老家的房子賣(mài)了，融姑娘聽(tīng)他叨叨起碼有兩年了。

結(jié)果最近卻聽(tīng)他說(shuō)，他的房子應(yīng)該徹底賣(mài)不出去了。

或許，這里終將變成下一個(gè)鶴崗。

東北頂不住了。

01

限低令都攔不住房?jī)r(jià)下跌

“房?jī)r(jià)如蔥”正在東北蔓延

“我離開(kāi)四平之前，托我哥幫我把房賣(mài)了，當(dāng)時(shí)我的房子單價(jià)能到7000。

后來(lái)有人出價(jià)到8000多的高價(jià)，我覺(jué)得既然到了我的心理價(jià)位就賣(mài)了吧。

結(jié)果我哥打著為我好的旗號(hào)，說(shuō)房?jī)r(jià)還能再漲，再等等能多賣(mài)幾萬(wàn)。

結(jié)果現(xiàn)在直接滑鐵盧！我把我哥狠罵了一頓！”

小陸表示，東北三省的房?jī)r(jià)其實(shí)一直都不太行。頂多也就是省會(huì)城市或者一些知名城市比較好。

“去年4月我回去的時(shí)候看了一下，我房子單價(jià)已經(jīng)掉到了3000多。

3000是因?yàn)橄薜土?，結(jié)果現(xiàn)在限低令都攔不住房?jī)r(jià)往下掉了。這線一降再降，東北樓市完蛋了。”

這樣的情況，不由得讓融姑娘想到了當(dāng)初的鶴崗：5萬(wàn)總價(jià)買(mǎi)套房，3個(gè)月工資付全款。

“房?jī)r(jià)如蔥”的狀況或許正慢慢地在東北三省蔓延。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：

黑龍江哈爾濱新房?jī)r(jià)格，自2021年8月至今已經(jīng)七連跌。

2022年1月，新房跌幅全國(guó)第一。2月稍微進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)，跌幅全國(guó)第二。

吉林長(zhǎng)春，無(wú)論是新房還是二手房，自2020年開(kāi)始就是一路下行，二手房尤其嚴(yán)重。

整個(gè)東三省也就遼寧沈陽(yáng)相對(duì)好一些。

但從2021年9月開(kāi)始，下跌勢(shì)頭就根本止不住。

省會(huì)城市都如此表現(xiàn)，更不用說(shuō)下面的三四線城市，能過(guò)的有多“好”了。?

02

東北整體銷(xiāo)售情況非常糟糕

幾乎是別的地區(qū)的零頭

日前，哈爾濱正式取消三年限售規(guī)定，開(kāi)始救市。

非常直接的感受就是，新房很快就能二次流入市場(chǎng)，加快市場(chǎng)流動(dòng)性，促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

可能有人會(huì)擔(dān)心，限售原本是控制拋售，以防供過(guò)于求，促使房?jī)r(jià)下跌。

但一般來(lái)說(shuō)，大家都是趨向購(gòu)買(mǎi)城市核心片區(qū)的房產(chǎn)，所以越是核心區(qū)，越不容易出現(xiàn)集體拋售的情況。

這些片區(qū)的房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，不容易有波動(dòng)。

但實(shí)際上，真有這么多人買(mǎi)賣(mài)房嗎？不盡然。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1至2月，我國(guó)商品房銷(xiāo)售15703萬(wàn)平，同比下降9.6%。

其中東北地區(qū)僅銷(xiāo)售369萬(wàn)平，同比下降13.3%；銷(xiāo)售額僅284億元，同比下降21%。

兩組數(shù)字幾乎都是其他區(qū)域的零頭，看起來(lái)十分凄涼。

東北，還真不是因?yàn)橄奘刍蛘咝刨J，才導(dǎo)致的銷(xiāo)售情況不良。

03

東北三省商品住宅庫(kù)存龐大

去化率低，城市病懨懨的

那么東北是因?yàn)槿狈孔訂幔?/p>

2月末，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，商品房待售面積同比去年增加0.6億平方米，達(dá)到5.7億平方米的高位，創(chuàng)下近6年來(lái)新高。

按照這個(gè)進(jìn)度，再有一年多，就可以達(dá)到歷史第一高位——2015年的水平。

東北三省的商品房庫(kù)存非?？鋸?，“得益”于前幾年市場(chǎng)好，土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)火熱，全國(guó)都在積極搞開(kāi)發(fā)，賣(mài)了大量的土地。

結(jié)果接下來(lái)遭遇了黑天鵝的沖擊，房子差不多都蓋好了，卻不好賣(mài)了。

依舊以三個(gè)省會(huì)城市為例：

黑龍江哈爾濱住宅年平均供應(yīng)量達(dá)848萬(wàn)平，年平均銷(xiāo)售量?jī)H為699萬(wàn)平，供需嚴(yán)重失衡。

止至2021年12月，全市商品房去化周期約24.1個(gè)月。

吉林長(zhǎng)春，截止2月份，庫(kù)存量為1119.58萬(wàn)平，去化周期約為24個(gè)月。

遼寧沈陽(yáng)，截止2月份，庫(kù)存量為1763萬(wàn)平，出清周期延長(zhǎng)至19.4個(gè)月。

庫(kù)存的影響力十分巨大，存貨越多，開(kāi)發(fā)商越不敢在這里繼續(xù)拿地，那么房子越不值錢(qián)，地價(jià)也跟著起不來(lái)。

惡性循環(huán)就此開(kāi)始。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)庫(kù)存消費(fèi)周期已經(jīng)增至19.5個(gè)月，其中三四線城市，去化周期已經(jīng)達(dá)到23.25個(gè)月，同比暴增了83%。

近兩年的去化周期，基本可以確定，三四線城市已進(jìn)入跟2015年類(lèi)似的高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)階段。

然而與2015年不同的是，經(jīng)歷了7年的發(fā)展，我國(guó)人均居住面積已經(jīng)接近40平，三四線城市購(gòu)買(mǎi)力也開(kāi)始急劇下降。

這樣的慢性疾病，不僅煎熬還難治，雖然可以喝藥慢慢養(yǎng)著，但進(jìn)步的車(chē)輪又不太能給你時(shí)間繼續(xù)耗下去了。

04

人口流失嚴(yán)重，城市毫無(wú)活力

暫時(shí)還是先走為上

東北人口流失嚴(yán)重，三四線城市全體“鶴崗化”或許只是時(shí)間問(wèn)題。

數(shù)據(jù)顯示，東北三省的人口流失情況在全國(guó)最為嚴(yán)重。黑吉遼三省名列倒數(shù)三位。

而單看東北三省本身，多個(gè)城市中僅有3座城市人口呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，分別是沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春。

哈爾濱作為一個(gè)省會(huì)城市，人口數(shù)量甚至在東北城市群中還能倒數(shù)。

談到?jīng)]人買(mǎi)房時(shí)，小陸說(shuō)道：

“四平人口流失太嚴(yán)重，連學(xué)生都不愛(ài)考來(lái)東北。不僅天氣不好，發(fā)展也不好。

前兩年就報(bào)道過(guò)，哈工大本校的分?jǐn)?shù)還不如哈工大（深圳）的分?jǐn)?shù)。

年輕人都去華北華東華南打工了，走都咯！所以我也走了?！?/p>

城市缺少活力，沒(méi)有年輕購(gòu)買(mǎi)力，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)落后，只會(huì)越來(lái)越跟不上發(fā)展的步伐，只會(huì)越來(lái)越被人們拋棄。

小陸還吐槽：

“我聽(tīng)同學(xué)說(shuō)，四平為了振興城市經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)了幾個(gè)大公司來(lái)辦廠。結(jié)果發(fā)了招人要求，看了都想笑。

大概是，要本科及以上學(xué)歷，進(jìn)廠干活還是12小時(shí)的大班，才四五千的工資。

誰(shuí)要去啊！我有這學(xué)歷，我去大城市打小工都比這還多，這是真的誠(chéng)心要招工發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)嗎？

根本留不住人嘛！”

據(jù)悉，現(xiàn)在吉林白山房子也開(kāi)始“論個(gè)賣(mài)”了，這四平單價(jià)2500的房子，究竟什么時(shí)候才停止刷新限低令，還未可知。

東北救市之路還在繼續(xù)。

無(wú)論是信貸寬松，還是購(gòu)房補(bǔ)貼，或者這次的放開(kāi)限售，都是東北努力的表現(xiàn)。

不過(guò)這條路很難走，畢竟這已經(jīng)不是單純的復(fù)蘇樓市的事情，且看怎么慢慢地養(yǎng)起來(lái)吧。

但人口外流一二線是大趨勢(shì)，三四線究竟還能撐多久，或者是否會(huì)有什么新轉(zhuǎn)機(jī)，都不是當(dāng)下普通老百姓該過(guò)多考慮的。

融姑娘估計(jì)，接下來(lái)還能有一些幫扶措施政策會(huì)出臺(tái)，但除非是真的對(duì)老家有感情，非要在老家買(mǎi)套房。

不然，還是走吧……