4月1日，深圳市住建局發(fā)布3月樓市數(shù)據(jù)。?

全市新建商品房成交為38.72萬平方米（3587套），環(huán)比45%。

其中新建商品住宅成交為30.73萬平方米（2859套），環(huán)比46%。

全市二手商品房成交為11.67萬平方米（1296套），環(huán)比25%。

其中二手商品住宅成交為10.33萬平方米（1117套），環(huán)比28%。

01

新房成交數(shù)據(jù)分析

三月已過，一季度公布售賣的新盤，絕大部分都沒有如約而至。

本月備案住宅共三個(gè)，位于龍華的萬科啟城在26日選房，面積79-112平，當(dāng)日線上去化268套，成績(jī)相當(dāng)?shù)牟诲e(cuò)。

而寶安的前城濱?；▓@，面積75-194平，在只有一套75平，其余24套總價(jià)1229-1581萬的情況下，全部售罄。

龍崗的信城縉悅花園，近期取得預(yù)售，均價(jià)39467元/平，倒沒特別之處。

疫情下，盡管新房整體銷售情況不太理想，但各種政策下也看到樓市積極的一面。特別是在三月的最后一天，公布了2022年首輪宅地土拍:

1.?從地塊看沒有南山，福田，羅湖供應(yīng)，可以看到這三個(gè)區(qū)土地供應(yīng)存在供應(yīng)難問題。

2.?今年羅湖主要去21年的庫存，投資屬性會(huì)愈來愈弱。

3.前海以及福田個(gè)別盤的打新熱度會(huì)更高。

4.從這次限價(jià)看，高于21年的二、三次土拍的，上浮符合預(yù)期。

菲菲樓市一直闡述，22年的第一次土拍非常重要，是今年的風(fēng)向標(biāo)，會(huì)帶動(dòng)樓市的情緒。

另一方面，限價(jià)依然存在，管控還是嚴(yán)格，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基調(diào)沒有變。但房地產(chǎn)的黑鐵時(shí)代，我想應(yīng)該要過去了吧？

02

二手房成交數(shù)據(jù)分析

【剛需市場(chǎng)】

3月，深圳二手住宅成交套數(shù)達(dá)到1117套。從成交數(shù)據(jù)看來，深圳二手房市場(chǎng)也是在逐步復(fù)蘇當(dāng)中。

雖然本月中旬深圳因?yàn)橐咔榘聪聲和ｆI，但是復(fù)工后二手成交量還是趨于活躍的。這說明，市場(chǎng)還在，只是需要一定的反應(yīng)時(shí)間。

從成交價(jià)格來看：成交格接近指導(dǎo)價(jià)的筍盤，成交的周期都較快?，F(xiàn)在不少在售戶型的掛盤價(jià)已經(jīng)逐漸回歸到去年上半年的市場(chǎng)均價(jià)，值得關(guān)注。

從市場(chǎng)心態(tài)來看：購(gòu)房者更理性了，不會(huì)隨著市場(chǎng)的小幅回暖激進(jìn)，所考量的因素也比之前多了。

【改善市場(chǎng)】

本月改善客都很關(guān)注寶安前城濱海花園，25套房源一經(jīng)推出，當(dāng)天售罄。可見當(dāng)前樓市，千萬級(jí)別房產(chǎn)的需求量還是不少，改善客們選擇一邊觀望一邊入手。

除此之外，就是我們上次提到的香蜜湖的網(wǎng)紅盤僑香村，以一己之力，把整個(gè)香蜜湖二手房成交量拔了一個(gè)新的高度。

這個(gè)小區(qū)本身品質(zhì)還不錯(cuò)，環(huán)境好、配套齊全，臨近僑香外國(guó)語中小學(xué)，網(wǎng)傳還是深圳最大的公務(wù)員社區(qū)。

最重要的是，這個(gè)小區(qū)去年10月份剛解除限售，可以商品房形式在市場(chǎng)流通。由于剛出證，暫時(shí)沒有指導(dǎo)價(jià)，這意味著買家可以按成交價(jià)貸款，這才是這小區(qū)最近成交這么活躍的主要原因。

稍顯遺憾的是，由于疫情原因，該小區(qū)已經(jīng)被封近半個(gè)多月，否則可能又是一個(gè)成交高點(diǎn)，對(duì)該小區(qū)有興趣的網(wǎng)友們可以持續(xù)關(guān)注一下。

【豪宅市場(chǎng)】

三月的深圳，一邊是疫情突然按下暫停鍵，一邊是各地樓市利好頻出。

豪宅市場(chǎng)的變化明顯，尤其是西部豪宅的成交。例如深圳網(wǎng)紅片區(qū)，華潤(rùn)城三期成交了2套150平的大3房，潤(rùn)一成交了1套89平的小3房。

華潤(rùn)城一向是深圳成交最為活躍的優(yōu)質(zhì)片區(qū)之一，從該片區(qū)的成交數(shù)據(jù)，也可以看出經(jīng)過一年的市場(chǎng)調(diào)整，買家開始逐步入場(chǎng)了。

此外，最近還傳出許老板為還債，將深圳灣一號(hào)市值4億的980平豪宅，打折2.8億出售，這件事直接刷爆朋友圈。

從上述市場(chǎng)動(dòng)態(tài)可知，豪宅市場(chǎng)在調(diào)控見底情況下還是有很多機(jī)會(huì)，救市信號(hào)不斷釋放下，購(gòu)買優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，仍是大部分有錢人貨幣增值保值的主要途徑。

03

龍華租賃市場(chǎng)

紅山上塘片區(qū)：年后熱度回升，但疫情反復(fù)，對(duì)租賃行情影響較大。雖然房源去化周期有所縮短，但價(jià)格沒有明顯上升。四號(hào)線依然是租客重點(diǎn)考慮的交通大動(dòng)脈，離地鐵口近的小區(qū)成交都相對(duì)活躍。

壹成片區(qū)：由于配套齊全，裝修較好的房源一直比較受歡迎，租戶群體以住家客居多，目前租賃房源存量多，租客選擇性較大，業(yè)主心態(tài)也比較良好，可以接受一定的議價(jià)空間。?

觀瀾片區(qū)：價(jià)格穩(wěn)定，熱點(diǎn)依然是地鐵口附近的次新小區(qū)，小面積房源較受歡迎。

04

菲菲樓市觀點(diǎn)

往年的3月份，不管是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，深圳都有小陽春一說。

今年的3月份表現(xiàn)的就有些差強(qiáng)人意了。高層的各種喊話和各地樓市的松綁政策，再到上海豪宅的持續(xù)成交，好像樓市有了一絲絲回暖的跡象，但對(duì)于深圳來說并不明顯，只能說樓市停擺局面終于結(jié)束！

3月下旬，龍華的萬科啟城在種種利好影響下，開出了100分鐘線上銷售52%的好成績(jī)，超出了大家的預(yù)期。同一天，寶安宏發(fā)QCC的尾盤也在幾分鐘內(nèi)搶完。

這邊日光的歡樂氣氛沒持續(xù)多久，就在另一個(gè)樓盤宣布漲價(jià)的消息中被大家淡忘。之前傳言送50萬首付的樓盤，宣布4月起價(jià)格上漲2%，再次引發(fā)熱議。可以說，開發(fā)商的營(yíng)銷人員，真是牢牢掌握了深圳樓市的流量密碼。

本月暖風(fēng)頻吹，從月初的金融放寬風(fēng)聲，到月中的六部聯(lián)合委聯(lián)合發(fā)文維穩(wěn)樓市，給樓市注入一劑強(qiáng)心劑。之后又傳出住建局將調(diào)整指導(dǎo)價(jià)，加上31號(hào)的幾塊地的土拍，這些動(dòng)作對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的信心都有一定的提振作用。

整月回顧下來，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)已經(jīng)在悄然轉(zhuǎn)變，愿每一個(gè)置業(yè)者都能抓住機(jī)會(huì)，人人有所居。

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