01.

截止到目前，今年以來有60多個(gè)城市松綁或扶持樓市，但樓市的“小陽春”并未如期而至。

近期調(diào)研房企營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，大家都在講到的一句話是，“預(yù)期和信心不足”。

當(dāng)然，預(yù)期和信心不足，有很多原因。比如，開發(fā)商還在打折，預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降，疫情下大家變得悲觀了。

其實(shí)，每次樓市處于“紓困期”，都在講預(yù)期和信心的問題，或者叫“觀望”。但這一次有何不同呢？

我們先看幾個(gè)案例。先拿“鄭州松綁限購”說起，據(jù)中新經(jīng)緯調(diào)研，其實(shí)在鄭州“18條”救市措施發(fā)布之前，沒有鄭州戶籍和社保的外地人，也能在鄭州買房，私下操作、只做不說。

再以近期松綁限貸“一日游”的燕郊為例。據(jù)說，燕郊限購早就放開了，要不是這次鬧出了輿情，估計(jì)限貸松綁（首付比例從30%降至20%）也能落地了。

當(dāng)下，很多城市的限購，早已是墻上的規(guī)章制度，名存實(shí)亡了。但即便如此，整個(gè)市場(chǎng)還是彌漫著信心不足的氣息。

過去，市場(chǎng)對(duì)政策非常敏感，一旦有政策刺激，老百姓就拿著小板凳到售樓處去排隊(duì)了。

但當(dāng)下，市場(chǎng)對(duì)政策的彈性很低，到底發(fā)生了什么？

一個(gè)房企的營(yíng)銷人員告訴我，他們拓展了很多客戶，但效果并不好。有的客戶都說，能不能保住工作、保住收入，還真不好說；有的客戶來自體制內(nèi)（機(jī)關(guān)、國企、事業(yè)單位），過去很任性，這幾年減薪，換房不得不擱置了。

不止于此，近年來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛、經(jīng)濟(jì)拾階而下，疫情也斷斷續(xù)續(xù)，再加上治理房地產(chǎn)、管制資本平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)、教培行業(yè)等。

這樣的環(huán)境下，中產(chǎn)群體受到較大沖擊。筆者所在的珠三角外圍，購房主力之一就是機(jī)關(guān)國企事業(yè)單位員工，特別是大戶型的房子，主要客戶就是這類中產(chǎn)。

可見，預(yù)期和信心不足，絕不是簡(jiǎn)單的觀望，反映收入下降及對(duì)未來預(yù)期不好。

02.

我們知道，2020年疫情后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很大程度上靠地產(chǎn)。也就是房地產(chǎn)拉動(dòng)投資（房地產(chǎn)拉動(dòng)的投資占固投的51.5%）和被動(dòng)消費(fèi)（買房帶動(dòng)的裝飾裝修等消費(fèi)）。

這個(gè)依賴度不是疫情后才開始的，從2016年開始，樓市一直在歷史最高位徘徊，疫情肆虐的2020-2021年，又上一個(gè)臺(tái)階。

圖：2016-2021年樓市一直在歷史最高峰徘徊

這背后，既有實(shí)體資金為避險(xiǎn)而流入樓市，也有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的資金吸附效應(yīng)，更有一波一波需求端刺激（當(dāng)下就是如此）的政策效應(yīng)。我國近5年（2016-2021年）的商品房銷售額占過去20年的56%。也就是，僅用了5年時(shí)間賣了過去20年56%的金額，需求透支很明顯。

近期，中國金融四十人論壇（CF40）的一篇文章指出，2021年，居民八大類消費(fèi)支出中，衣著、居住和食品煙酒等必需品消費(fèi)基本回到了疫情之前的趨勢(shì)水平。

但是，耐用品消費(fèi)和服務(wù)類消費(fèi)等可選消費(fèi)的復(fù)蘇不及預(yù)期，距離疫情之前的趨勢(shì)水平還有比較明顯的缺口。

這其中，既有住房購置對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，也有這幾年居民收入下降，造成無力消費(fèi)的效應(yīng)。

從住房購置來看，疫情不僅沒有成為住房市場(chǎng)的阻力，反而因疫情后的各種刺激政策而非理性反彈，包括為地產(chǎn)紓困，寬松的資金流入地產(chǎn)，疫情下實(shí)體難賺錢，資金流向地產(chǎn)。

03.

某種程度上，疫情后這幾年，各地對(duì)地產(chǎn)的依賴度加大了。準(zhǔn)確來講，應(yīng)對(duì)財(cái)政緊縮和疫情防控，客觀上需要賣地和地產(chǎn)相關(guān)稅收做貢獻(xiàn)；應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)下行，靠地產(chǎn)這個(gè)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)拉一把，把相關(guān)行業(yè)的投資也帶起來。

2020年，土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的37.6%，中西部地區(qū)土地出讓和房地產(chǎn)收入占到地方可支配財(cái)力的50%。

所以，包括資本市場(chǎng)在內(nèi)，越來越忽視樓市基本面分析（比如供求關(guān)系），而是重視政策的走勢(shì)。近日，地產(chǎn)股持續(xù)反彈，直接的催化因素，便是近期國家對(duì)于“因城施策促進(jìn)良性循環(huán)和健康發(fā)展”、“不出不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的措施”、“更好滿足購房者合理住房需求”一攬子部署。

還有，各地爭(zhēng)先恐后的松綁或刺激。

于是，業(yè)內(nèi)大V開始喊“牛市”了，聲稱當(dāng)下就是2015年開啟的那一輪樓市暴漲的前夜。對(duì)于地產(chǎn)的邏輯，市場(chǎng)看的很清楚：依賴度在加大，且依賴剛性是上升的，對(duì)下跌絲毫不能容忍。

那么，有關(guān)庫存、供求關(guān)系、杠桿率等等基本面指標(biāo)，在強(qiáng)大的政策導(dǎo)向下基本無用。我就是賭你要松綁、要刺激、要放水，直到樓市真正反彈才罷休，“做多”是有道理的。

松綁或刺激，一定有效果，但相比過去其邊際效應(yīng)在急劇萎縮。以政策刺激尺度最大的鄭州為例，新政一個(gè)多月了，近期樓市有所回升的，主要是金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和惠濟(jì)區(qū)等房?jī)r(jià)較高、改善屬性較強(qiáng)的板塊。這與2020年疫情后的樓市復(fù)蘇路徑，完全是一個(gè)邏輯。

也就是，高收入人群基于資產(chǎn)配置、擔(dān)心貨幣會(huì)貶值、追求更高質(zhì)量的住房消費(fèi)，而選擇購房。所以，越是大戶型房子，漲價(jià)越快。

2018以來，大多數(shù)城市大戶型住宅價(jià)格漲幅最大，南京、廣州、天津、上海、杭州、鄭州分別上漲了132.89%、58.60%、12.48%和10.96%、9.4%和8.4%。

這種住房消費(fèi)，與疫情后高端白酒、海淘奢侈品“消費(fèi)熱”是一樣的，背后是收入結(jié)構(gòu)的變化！

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016-2020年，我國居民家庭高收入組的可支配收入累計(jì)增長(zhǎng)了35%，而中等收入組只增長(zhǎng)25%，相差10個(gè)百分點(diǎn)。

2021年上半年，居民人均可支配收入比上年同期名義增長(zhǎng)12.6%，但中位數(shù)增長(zhǎng)11.6%，中位數(shù)是平均數(shù)的84.4%，收入差距依然在擴(kuò)大。

近期，樓市稍有起色的幾個(gè)城市，比如鄭州、廣州、深圳等等，基本都呈現(xiàn)大戶型或中心區(qū)豪宅盤熱賣的格局。貌似，又開始重復(fù)2020年疫情后的樓市走勢(shì)：資本市場(chǎng)先知先覺，高收入人群緊隨其后，帶動(dòng)樓市局部繁榮，地產(chǎn)金融加速器啟動(dòng)。

緊接著，借助杠桿的投資者，也開始入市，形成房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)。最后，剛需跟著入市，從而形成了新一輪樓市全面繁榮。

04.

當(dāng)下的樓市，與2020年疫情后，有多大的區(qū)別呢？除了房?jī)r(jià)又上了一個(gè)臺(tái)階外，最大的變化就是，作為購房主力的中產(chǎn)人群，收入在下降、預(yù)期在下降、信心在下降。當(dāng)前持續(xù)不斷的政策紓困和刺激，帶動(dòng)的是樓市金字塔尖那部分購房群體，對(duì)中產(chǎn)人群購房的帶動(dòng)效應(yīng)，不能高估。

疫情斷斷續(xù)續(xù)，持續(xù)了2年多，對(duì)就業(yè)密集的生產(chǎn)、生活服務(wù)行業(yè)沖擊更大，而資產(chǎn)價(jià)格受疫情后貨幣寬松、避險(xiǎn)資金紛紛搶灘而較為堅(jiān)挺。

同時(shí)，高收入人群受益于先入為主地配置地產(chǎn)，充分享受到了資產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，也是樓市的購買人群，但他們只是小眾群體。

當(dāng)中產(chǎn)人群因收入而信心不足時(shí)，樓市的“中堅(jiān)力量”就不穩(wěn)定了。

看下圖，每當(dāng)樓市繁榮的時(shí)候，M1就會(huì)出現(xiàn)比較大的增長(zhǎng)，意味著居民手持現(xiàn)金“代購”。2018-2021年樓市高位徘徊，但M1增速卻迅速下降，意味著居民手持現(xiàn)金減少，樓市越來越成為富人的游戲了。

所以，2018-2021年，一直是大戶型、豪宅型房子消費(fèi)在支撐著樓市。即便是剛需非常厚實(shí)的一線城市，大戶型消費(fèi)也占到了80%以上。

這一次也不例外。但今非昔比、物是人非，這個(gè)購房群體越來越小眾，越來越撐不起樓市。于是，從“政策底”到“市場(chǎng)底”的周期拉長(zhǎng)了。

2015年，棚改定向注入貨幣，給樓市加杠桿，造就了一輪繁榮；2020年，空前的套利利差下，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸給樓市加杠桿，也造就了一輪繁榮。

目前，樓市告別低迷期，還得放開杠桿（甚至要更大的杠桿），才能創(chuàng)造杠桿驅(qū)動(dòng)下的需求扎堆兒效應(yīng)，以及隨之而來的房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)。

當(dāng)下，各地都在“等米下鍋”，三批次供地的日程已經(jīng)安排好了，疫情防控力度加大更加重了這種急迫性。于是，近期各地紓困樓市，從小打小鬧轉(zhuǎn)換到了加杠桿，比如廣州的接力貸、燕郊降首付等。杠桿都好說，但首付呢？月供呢？還有那么大的能力嗎？我表示懷疑。

更大的無奈是，近期和地方主政官員交流，還是那句話：吃飯與轉(zhuǎn)型面前，吃飯最重要，轉(zhuǎn)型留給未來吧。

這個(gè)話沒錯(cuò)，但我已經(jīng)聽了十幾年了，怎么才叫未來呢？