眼下，全國多城樓市松綁，樓市回暖的聲音不絕于耳，深圳經(jīng)過“暫停周”后，樓市成交喜報“頻傳”。

一季度放了鴿子的部分新盤，關(guān)注度越來越高，也都在加快腳步準(zhǔn)備進場了。

為了避免各位打新人踩雷入坑，小編頂著被開發(fā)商毆打的風(fēng)險整理此文，重點在于多維度解析項目存在的問題和缺點，供大家做最清晰的判斷！

如果你對打新流程、以及挑選首付150萬左右房源有任何疑問，也歡迎掃描下方二維碼，直接向我咨詢。

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01.

南山：鴻榮源尚璟公館

【總占地面積】：約7200㎡

【總建筑面積】：約6.8萬㎡

【物業(yè)類型】：住宅及商業(yè)

【綠化率】：35.04%

【可售套數(shù)】：住宅441套

【面積段】：建面59-82㎡精裝美宅

【物業(yè)公司】：鴻榮源物業(yè)

鴻榮源尚璟公館，位于南山區(qū)南頭街道同樂地區(qū)前進一路北側(cè)，建設(shè)中的地鐵12號線地鐵口物業(yè)。

附近有前海東岸、豪方天際等商品房小區(qū)，稍遠(yuǎn)處的南山意境和華府國際小區(qū)則是軍產(chǎn)房。

項目主推60-82㎡的2-3房產(chǎn)品，總價500多萬起步。這也是今年上車南山最低門檻的住宅之一，對于剛需非常友好！

優(yōu)點：

1、地鐵口物業(yè)，交通便利；

2、地處南山區(qū)政府所在地，與南山科技園零距離，周邊配套豐富；

3、與南山科技園相鄰，片區(qū)舊改眾多，后期想象空間大；

4、主打戶型為59㎡（可改2房），以及?76-78-79㎡（可做3房，2個衛(wèi)生間），適合預(yù)算有限的剛需上車。

缺點：

1、同樂存在感弱，屬于南山“邊角料”，滯漲地帶；

2、樓盤小只有兩棟樓、容積率7.5密度較大；

3、東面緊鄰南坪快速路約30米，噪音干擾直接；

4、2025年交付，交樓較晚出證也晚；

5、679套配300個車位（尷尬中的尷尬），明顯不足；

6、配套一般，距離周邊學(xué)校和大型商業(yè)較遠(yuǎn)；

7、整個小區(qū)現(xiàn)有大量的高壓線緊靠。

02.

龍華：壹城中心十區(qū)

【總占地面積】：約130萬㎡

【總建筑面積】：約320㎡

【可售房源】：1056套（十區(qū)）

【戶型面積】：約85-94-㎡

【車位比例】：待定

【交房標(biāo)準(zhǔn)】：精裝交付

【產(chǎn)權(quán)年限】：70年

項目位于龍華區(qū)鴻榮源壹方天地A區(qū)東北面，相比于壹成其他區(qū)，十區(qū)是最鄰近4號線龍華站的，十區(qū)規(guī)劃建筑面積約29萬㎡。

壹成片區(qū)目前有千萬級城市更新,其中約4個百萬體量以上項目,約7個五十萬體量以上項目,包括中洲、德業(yè)基、海岸城、卓越、金地等等。

優(yōu)點：

作為深圳規(guī)模最大的住宅社區(qū)之一，壹成中心最突出的優(yōu)點，莫過于齊全的各項生活配套，包括：

1、商業(yè)配套：自帶60萬㎡的超大商業(yè)綜合體壹方天地，體量大、內(nèi)容豐富，附近還有星河ICO、大潤發(fā)等日常生活超市等，具有濃厚的生活氣息；

2、周邊學(xué)校：配套建設(shè)龍華第二實驗學(xué)校，創(chuàng)新實驗學(xué)校，鴻悅幼兒園、鴻創(chuàng)幼兒園、鴻尚幼兒園等

3、醫(yī)療配套：龍華區(qū)人民醫(yī)院、龍華區(qū)中心醫(yī)院。

缺點：

1、緊靠建設(shè)路雙向單車道，短期內(nèi)沒有擴建的可能性，除非對面華僑苑整體舊改，前靠人民路，塞車+噪音將會是常態(tài)；

2、暫時沒有地鐵，4號線距離823米，地鐵交通略微不便利；

3、周邊住宅居多，上學(xué)相對緊張，會有分流風(fēng)險；

4、部分樓棟西北朝向，朝向不太理想；

5、2025年交付，交樓時間過長；

6、對比二手的使用率和單價，無明顯倒掛空間。

03.

沙井：招商雍和府

【項目地址】深圳市寶安區(qū)沙井街道崗廈路旁

【占地面積】約1.24萬㎡

【建筑面積】約9031㎡

【可售房源】可售商品房303套（外加保障房235套）

【車位】608個

【戶型面積】約75-140㎡2-4房

【容積率】6.01

【產(chǎn)權(quán)年限】70年

【交樓標(biāo)準(zhǔn)】精裝交付

項目位于位于井街道崗頭路與崗南路交匯處，前身為瑞遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)城市更新單元，鄰近寶安大道，處于軌道11號線沙井站與馬鞍山站之間，與東關(guān)拾悅城相連。

沙井沙井位于寶安區(qū)西北角，是我國華南區(qū)最大的電子制造、交易以及物流基地，未來有大空港、海洋新城、會展中心的三重利好。項目地段還處于深圳最大舊改、占地面積140萬平方米的“金蠔小鎮(zhèn)”周邊。

優(yōu)點：

1、地處于寶安剛需熱門區(qū)域，沙井片區(qū)；

2、周邊配套均略微成熟，無需等太多周期；

3、75小面積段，低總價易上車。

缺點：

1、周邊大量農(nóng)民房加廠房，整體沙井城市面貌一般，需要一定周期等改善，三五年內(nèi)不會有太大變化；

2、小區(qū)體量不大一共三棟樓，居住品質(zhì)一般；

3、居住氛圍不夠純粹，安居群體和商品房業(yè)主各占一半；

4、整個小區(qū)采光和視野極不理想，幾乎被拾悅城一、二期包圍；

5、沙井地鐵略遠(yuǎn)，1公里左右。

04.

光明：宏發(fā)萬悅山二期

【戶型面積】：本次推住宅678套，約79-89-118㎡

【產(chǎn)權(quán)年限】：70年

【交樓標(biāo)準(zhǔn)】：精裝

【 物業(yè)費 ?】：4.28元/㎡/月

【交樓時間】：2022年10月31日（一期）二期待定。

【 物業(yè)費 ?】：4.5元/㎡/月

【物業(yè)公司】：宏發(fā)物業(yè)

宏發(fā)萬悅山位于光明區(qū)光僑路與龍大高速交匯處，其前身為萬丈坡城市更新舊改項目。

宏發(fā)集團在深圳也稱得上是一個老牌開發(fā)商了，在寶安區(qū)有諸如宏發(fā)領(lǐng)域、宏發(fā)世紀(jì)城等項目，還有宏發(fā)新領(lǐng)域也是即將入市的搶手項目。

項目地理位置屬于光明鳳凰城，而鳳凰城是深圳十七個重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域之一，也是光明區(qū)唯一入選的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)已落地實施項目投資總額超2000億元，產(chǎn)業(yè)、人口、交通和基礎(chǔ)設(shè)施配套在不斷升級，所以整體來說，片區(qū)的定位和格調(diào)還是比較高的。

優(yōu)點：

1、79三房小面積段上車總價低；

2、周邊學(xué)府林立，1公里范圍內(nèi)，有東周小學(xué)、光明中學(xué)、實驗學(xué)校；

3、隸屬于光明核心板塊鳳凰城，潛力較大；

4、周邊配套雖然不是特別近，但很完善。

缺點：

1、地鐵交通不是很方便，2個站點的距離都有點尷尬，6號線光明大街站809米，鳳凰城站900米；

2、部分樓棟由于太靠近地鐵沿線，明顯會受到地鐵噪音和人流噪音影響；

3、深實驗光明部的最低錄取積分是108分，粗算一下，假設(shè)戶籍年限和居住年限相當(dāng)，那也差不多要七年半以上才夠的上；

4、受一期和周邊小區(qū)影響，整體采光和視野都不太理想；

5、自身配套不夠硬，依賴于外部小區(qū)配套；

6、交樓時間晚2025年（考慮孩子上學(xué)，一定要謹(jǐn)慎）。

05.

寫在最后

對于剛需而言，首次買房往往需要掏空六個錢袋子，所以在樓市明顯分化的今天，買房更應(yīng)該慎之又慎。

手握150萬左右，到底有哪些優(yōu)質(zhì)選擇？我們盤點了近期的待入市新盤，從西部到東部，對幾個有代表性的樓盤進行了多維度的比較。

從整體看，4個項目均滿足“剛需三寶”，但從細(xì)節(jié)深究，或多或少都存在缺陷。在紛雜的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中，大部分打新人能看到的，多的是對各大樓盤形形色色的夸贊，但往往是一筆帶過的未知缺陷才是致命的痛點（比如孩子就學(xué)問題與交樓時間沖突），希望上述分析對你有所幫助。

今天文章就分享到這里，如果您此刻也有意向小區(qū)，但不清楚是否存在風(fēng)險與問題，也可以掃碼聯(lián)系我們。

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