寧波土拍五宗熔斷、無一流拍，卻成了首個較去年第三批次市場熱度下滑的城市。

4月20日，寧波2022年度首輪供地正式收官，觸頂熔斷的5宗地塊均以搖號方式順利出讓。

昨日寧波公開出讓33宗地塊，土地總面積1707.57畝，總建筑面積255.5萬平方米，總起始價250.4億元，采用“限房價、限地價、搖號”方式出讓。

從結(jié)果來看，作為長三角地區(qū)的熱點城市，中海、萬科、越秀、廈門建發(fā)、華潤、綠城等規(guī)模房企紛紛現(xiàn)身參拍，但更多地還是由地方國資出面兜底，最終實現(xiàn)所有地塊順利出讓，合計收金超265億元，整體溢價率5.92%。其中有25宗以底價成交、3宗溢價成交，另有5宗熔斷后轉(zhuǎn)入線下?lián)u號階段成交。

5宗熔斷

具體來看，本輪競拍有5宗地塊觸及最高限價，其中4宗為城鎮(zhèn)住宅及配套用地，另有1宗安置房。

鄞州區(qū)作為目前去化速度最快的區(qū)域，自然也是房企布局重心，此番4宗普通宅地均位于鄞州區(qū)，競拍輪數(shù)最少者也達到了41輪。其中，熱度最高的鄞州區(qū)江南公路地段的29號、30號兩宗地塊，均有7家及以上房企報名，競拍時間近3小時，戰(zhàn)況最為膠著。

29號為鄞州區(qū)JD08-B1、B2地塊(江南公路地段)，出讓面積約7公頃，計容建筑面積16.4萬平方米，起拍價32.8億元。4月19日11時04分，該地塊出現(xiàn)第一組報價，此后以平均不到2分鐘一次報價的頻率向上攀升，13時42分即第97輪報價時，達到了最高限價37.7億元，轉(zhuǎn)入搖號階段，其也是本批次總價最高的用地。

在線下?lián)u號直播中，中海、華潤、萬科、保利置業(yè)4家參與搖號，最終保利置業(yè)幸運搖中，溢價率14.94%。

除此之外，保利置業(yè)還在昨日以底價拿下海曙區(qū)CX07-03-04d-1地塊、溢價2.78%競得江北區(qū)JB14-04-10a地塊，3宗地塊合計耗資63.44億元，其也成為本輪最大“黑馬”。

事實上，保利置業(yè)對寧波的布局由來已久。年報顯示，2021年其單盤合約銷售額超過10億元的18個項目中，寧波占2個；新獲取的19個開發(fā)項目中有3個位于寧波，合計建面31.6萬平方米，開發(fā)進度均為規(guī)劃中。

多方“播種”的保利置業(yè)還參與了30號地塊的競拍。該地塊名為鄞州區(qū)JD08-B3、B4地塊(江南公路地段)，出讓面積5.2公頃，計容建面12.44萬平方米，體量稍小于29號地塊，起拍價26.13億元。經(jīng)過79輪報價，地塊觸及最高限價30.03億元，廈門建發(fā)、保利置業(yè)和中海3家參與搖號，最終廈門建發(fā)幸運競得，溢價率14.93%。

競拍最為高頻的是鄞州區(qū)中河地塊，其有12家房企報名，在短短10分鐘內(nèi)便出現(xiàn)48輪報價，火速達到最高限價?，F(xiàn)場播報稱，綠城、華潤、廈門國貿(mào)、萬科、越秀、中海等9家企業(yè)參與搖號，最終萬科中簽，成交價15億元，溢價率14.98%。

鄞州區(qū)最后一宗觸頂?shù)嫩粗輩^(qū)YZ07-03-d2地塊則被保億集團搖中，成交價12.8億元。

遲遲未有“好運”加持的中海已經(jīng)連續(xù)4次陪跑，幸而其在昨日已經(jīng)競得海曙區(qū)西門地段HS08-03-02地塊，溢價率8.53%，這是除5宗熔斷地塊外，成交溢價率最高的一宗。

而唯一一宗熔斷的江北區(qū)安置房則被中鐵建搖中，成交價4.68億元。

首個熱度下滑的城市

熱門核心區(qū)域雖有地塊拍出高溢價乃至熔斷，但不可否認的是，寧波土拍多數(shù)地塊仍以底價成交，平臺公司托底現(xiàn)象明顯。

這其中，寧波軌交分別拿下海曙區(qū)興寧橋西站地塊、鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)區(qū)地塊；寧波開投分別兜底鄞州區(qū)、江北區(qū)的2宗地塊；濱江新城開發(fā)、大港開發(fā)各自以底價競得2宗北侖區(qū)地塊；底價摘地的還有北侖城更、鄞城城投、寧波城投、江北城建、鎮(zhèn)海城投……

經(jīng)不完全統(tǒng)計，寧波地方平臺公司拿下了本輪超6成用地。

值得一提的是，本輪唯一一宗定品質(zhì)地塊由江山萬里、雅戈爾聯(lián)合體拿下，雙方各持有項目50%股權(quán)。根據(jù)出讓文件，該地塊對建設(shè)作出要求，項目住宅室內(nèi)基礎(chǔ)裝修造價不低于2000元/平方米；外立面原則上以石材和金屬板為主；景觀綠化工程方案應(yīng)當注重項目景觀綠化工程整體品質(zhì)的提升；禁止使用建筑外保溫砂漿等。

作為寧波當?shù)佚堫^企業(yè)，雅戈爾在專注主業(yè)的同時，也沒有放開對地產(chǎn)業(yè)的投資，尤其是在其大本營，曾創(chuàng)下多個“地王”記錄。

如在2020年8月，雅戈爾還曾聯(lián)手江山萬里，歷經(jīng)195輪報價、以42.06億元總價拿下了寧波東部新城明湖畔地塊，實際樓面價近3.3萬/平方米，一躍成為當時寧波新總價+樓面價雙“地王”。更早之前雅戈爾還有過灣頭板塊“地王”、鄞城“地王”、北侖“地王”等記錄。

整體而言，寧波此次土拍33宗地塊順利出讓，合計收金超265億元，整體溢價率5.9%，相較2021年第三批次的7.1%有所下降；底價成交率76%，而2021年第三批次該指標為63%，提升了13個百分點，成為了首個較去年第三批市場熱度下降的重點城市。

此外，寧波土拍依然采用“勾地”模式，避免了掛牌地塊出現(xiàn)大幅流拍現(xiàn)象，而最初預(yù)申請時寧波掛出47宗地塊，這也意味著其實有14宗地塊無人“接盤”。

這一情況在克而瑞看來，是寧波市場持續(xù)下行、去化存壓所致。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度以來，寧波商品住宅月均成交量僅有64萬平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬；截至2022年3月，寧波市去化周期已達14個月，較去年同期拉長了280%，部分板塊甚至超過25個月。

企業(yè)端，中海、萬科、保利置業(yè)、廈門建發(fā)、中鐵建、雅戈爾等相繼落子。不過，去年拿地較為活躍的濱江、新希望等并未參與，而綠城則是有報名參拍但未能實現(xiàn)摘地。