今年3月初，平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦在業(yè)績(jī)會(huì)上首次放出消息，54億元的寶能城項(xiàng)目將進(jìn)入司法拍賣環(huán)節(jié)。

上周末，寶能城223套住宅、260套商務(wù)公寓和336套酒店房源，正式上架平安特別資產(chǎn)處理平臺(tái)，可售貨值或超過(guò)100億元。

從房源量上來(lái)看，223套住宅幾乎相當(dāng)于深圳一個(gè)新盤的量。

加上此前，這批房源，一直被外界認(rèn)為是“捂盤”，而且還多次拿出來(lái)預(yù)熱，吊足了胃口。這次又涉及平安、寶能兩大企業(yè)，所以受到不少關(guān)注。

但也有網(wǎng)友在群里反映，公告上的電話打不通，看了公告還是很多問(wèn)題不清楚：誰(shuí)能拍？值得買嗎？有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？需要注意什么？

@深圳買房計(jì)劃 分別問(wèn)了平安銀行、寶能城和阿里拍賣的工作人員，把這些問(wèn)題都弄清楚了，供大家作為參考。

住宅需要名額

預(yù)計(jì)起拍價(jià)11.5萬(wàn)/㎡

第一個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)能都能拍嗎？

住宅需要購(gòu)房資格，公寓和酒店產(chǎn)品不需要。

先看最受關(guān)注的233套住宅房源：位于東區(qū)B座、C座，純板樓設(shè)計(jì)、三梯三戶，僅3套255㎡房源帶裝修，其它房源均為毛坯，戶型面積分別為135㎡、155㎡、199㎡。

據(jù)項(xiàng)目銷售介紹，這批推出的戶型使用率很高，“90%多是一定有的”。

的確，135㎡的五房?jī)尚l(wèi)，155㎡五房三衛(wèi)帶保姆間，這么高的使用率，在深圳新房市場(chǎng)上再也不會(huì)出現(xiàn)了。

戶型圖

▲房源戶型圖

至于大家關(guān)心的價(jià)格，起拍價(jià)需要銀行、寶能、法院三方同時(shí)確定。據(jù)項(xiàng)目銷售和平安銀行的工作人員，預(yù)計(jì)起拍價(jià)為11.5萬(wàn)/㎡，均價(jià)在12萬(wàn)/㎡左右，但具體價(jià)格還需要法院審核。

除住宅之外，還有公寓和酒店產(chǎn)品。

公寓產(chǎn)品位于東區(qū)A座1、2單元第13-46層不等，產(chǎn)權(quán)70年，帶精裝交付，戶型面積分別為177㎡、241㎡、201㎡、238㎡，不限購(gòu)不限貸。酒店產(chǎn)品定位為公寓型酒店，為單本證70年產(chǎn)權(quán)。

▲260套商務(wù)公寓

▲336套公寓型酒店

入手寶能城

你需要關(guān)注的4個(gè)問(wèn)題

◎?收房

據(jù)了解，寶能城屬于一手法拍房，和二手法拍房不同的是，不涉及清場(chǎng)這個(gè)環(huán)節(jié)，這也是寶能城相比其他法拍房源的一個(gè)明顯優(yōu)勢(shì)。

要知道清場(chǎng)問(wèn)題一直是拍賣房最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。

深圳就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)競(jìng)買方成功競(jìng)得法拍房后，十余年都收不到房的案例。

◎貸款

可以按揭，但按參考價(jià)貸款。

據(jù)平安銀行工作人員，如果選擇按揭貸款，大概率將按照參考價(jià)9.85萬(wàn)/㎡進(jìn)行貸款。

假設(shè)最終成交價(jià)為12萬(wàn)/㎡，以最小135㎡的戶型來(lái)計(jì)算，首付款需要多準(zhǔn)備約290萬(wàn)，255㎡戶型首付款差額達(dá)548萬(wàn)。意味著，如果以首套首貸的身份購(gòu)入寶能城，首付款需要支付約689萬(wàn)（不含稅費(fèi)）。

◎稅費(fèi)

稅的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與一手住宅一致。不同的是，根據(jù)阿里拍賣平臺(tái)要求，如果選擇按揭貸款的方式，需要繳納一筆擔(dān)保費(fèi)，費(fèi)率大概在1%-3%。

以2000萬(wàn)總價(jià)為例，如貸款總額為1400萬(wàn)，假設(shè)費(fèi)率為2%，擔(dān)保費(fèi)則為28萬(wàn)，一次性付款不涉及這個(gè)費(fèi)用。

▲阿里平臺(tái)擔(dān)保費(fèi)示意圖

◎看房

現(xiàn)在已經(jīng)開放看房通道，憑房屋查檔證明和800萬(wàn)（非房產(chǎn)）資產(chǎn)可預(yù)約看房。

但目前法院還在走法拍前程序，正式開拍還沒(méi)有那么快，據(jù)平安銀行方面的工作人員透露，預(yù)計(jì)房源將于5月中旬在阿里拍賣平臺(tái)進(jìn)行展示和公告，在公告期30天結(jié)束之后，大概6月中旬再逐批進(jìn)行法拍。

從7萬(wàn)到14萬(wàn)，5年翻倍

這次，深圳人還為它買單嗎？

看完這批房源，再一起看下寶能城這個(gè)網(wǎng)紅盤的晉升之路。

就位置來(lái)看，寶能城屬于南山西麗板塊第一梯隊(duì)的住宅，近地鐵，項(xiàng)目自帶10萬(wàn)㎡左右的商業(yè)寶能環(huán)球匯，周圍還有6萬(wàn)㎡的塘朗城商業(yè)、大盤、贈(zèng)送面積還多，整體來(lái)看非常宜居。

項(xiàng)目分為東西兩區(qū)，總占地約10.5萬(wàn)㎡，總建面約83萬(wàn)㎡，由6個(gè)地塊組成。

▲寶能城東西區(qū)分布示意 |?圖源新房圈

東區(qū)包括11棟超高層住宅（42-47層）、2棟超高層公寓及商場(chǎng)和酒店，戶型面積為79-421㎡，共1466戶；

西區(qū)共6棟建筑，分兩期建設(shè)，一期為3、4、5、6棟，二期為1、2棟，共808戶，戶型以四室兩廳的大戶型為主。

2015年11月，南山西麗寶能城第一次開盤，首次推出的是東區(qū)產(chǎn)品，備案均價(jià)6.96萬(wàn)/㎡；

2018年?yáng)|區(qū)200㎡的大戶型均價(jià)突破“8”字頭；

此后在樓市火熱的2019年，寶能城分別在5月和9月推出了兩批次房源，其中，西區(qū)一期推出396套住宅，均價(jià)約8.2萬(wàn)/㎡，當(dāng)天成交195套。

2020年11月，寶能城東區(qū)推出68套樓王單位，該批房源建面約253-421㎡，均價(jià)9.85萬(wàn)/㎡，總價(jià)超2000萬(wàn)的大戶型，貨值將近20億。該批房源開售前5分鐘才發(fā)布公告，創(chuàng)深圳史上最短開盤通知紀(jì)錄，雖是突擊開盤，仍實(shí)現(xiàn)1小時(shí)售罄。

在2020年深圳樓市行情好的時(shí)候，二手成交單價(jià)達(dá)約14萬(wàn)/㎡，今年1月份成交單價(jià)也達(dá)約12.9萬(wàn)/㎡，高出參考價(jià)約3萬(wàn)/㎡。

這樣對(duì)比來(lái)看，銷售口徑12萬(wàn)的單價(jià)，對(duì)于寶能城來(lái)說(shuō)，也不算太高，甚至還有點(diǎn)撿漏，但是要知道項(xiàng)目如果正常出售，備案價(jià)只能是9.85萬(wàn)/㎡。

難怪有人猜測(cè)，寶能城這次集中進(jìn)行法拍，只是為了突破備案價(jià)的限制，賣出個(gè)好價(jià)錢。

但當(dāng)下深圳樓市初現(xiàn)回暖跡象，尚未完全恢復(fù)，又是深圳首次推出這么大批量的法拍房。

按照銷售的口徑，12萬(wàn)/㎡均價(jià)的寶能城，總價(jià)約1600萬(wàn)元起，按照參考價(jià)貸款，按揭也要一次性支付約700萬(wàn)，雖具有高得房率和現(xiàn)房?jī)纱竺黠@優(yōu)勢(shì)，但是深圳市場(chǎng)上相近總價(jià)的房源也不少，其中不乏海德園等有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

▲總價(jià)1000萬(wàn)以上新盤表|@深圳買房計(jì)劃制表

深圳人還會(huì)為它買單嗎？你愿意為它買單嗎？評(píng)論區(qū)聊聊。