來源：洪波大視野

今天網(wǎng)上流傳了一張圖片，上說到深圳即將改革的限購政策：

1、有貸款記錄還清了就能按照3成首付購房！

2、社保改成深戶1年+1年社保，外地戶口改為3年社保即可買房！

哇！我沒有看錯吧？

第一條的是最吸引冷褲哥的！以后換房的話不用再5成首付了，只需要3成首付太香了??！

其實我一直都覺得深圳不是上車最難，而是換房最難！

因為一般來說換房都是改善型，都會換成更貴更好更大的房子，本身總價就會增加。

總價增加的同時首付也跟著增加到5成，其實壓力和成本比一套房上車的時候要更難，壓力更大！

如果真的能夠出臺這個政策，那么深圳業(yè)主都要大歡呼了。

你想想看，原本我首套三房賣了到手500萬，下一套我要買800萬的四房改善。

那按照目前的政策還清貸款了我要5成首付，800萬就要400萬首付，稅費和中介費要20萬左右。

再加上目前的政府指導(dǎo)價基本等于打了7折總價去貸款，那800萬就是只能貸560萬的5成也就是300萬不到，

那么我買800萬的房子就要400萬首付+100萬首付+20萬中介費雜費=520萬的首付。

我都還沒算豪宅稅~

那最后我手上的錢還不夠！每個月月供還要16500元。如果哪天被裁員或者公司倒閉，那么手上沒錢了我都供不下去對不對？

此時就有人要講了，那你買便宜一點??！

那從三房換成四房，便宜一點只能是買同區(qū)域的或者偏遠(yuǎn)的地方，那這不叫改善了。

這叫退而求其次、忍辱負(fù)重。

那么這項政策出臺的幾率大嗎？

深圳人民非常需要換房首付改為3成

如果換房的3成首付政策能落地的話，那么按照800萬的房子來算首付的話就減免了160萬。

那我首付只需要240萬首付+100萬首付+20萬中介費雜費=360萬首付！

手上這樣還剩下了140萬作備用，萬一哪天收入沒了還能堅持一下。

所以對于換房的改善群體來說，第一條的換房首付改成3成還是非常有必要的！

1、因為這不僅僅是單純的限購政策放松，而是真正的減低深圳常住市民的購房壓力和風(fēng)險！

2、同時能換到自己想改善的房子，身上還能剩下一部分錢做后備。畢竟這些年經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，誰都不知道明天會遇到什么。

3、因為換房更容易了，所以一定會增加市場的交易量，那么深圳市場的活躍度也保持在一定水平，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。

4、同時，交易量的上升那么政府的稅收也會增加，深圳的財政更好了才會有更多的錢去落地更多的生活配套設(shè)施給深圳居民，深圳的居住環(huán)境氛圍也會更好。

其實這是一個正循環(huán)。

因為如果真正想限制房價上漲完全可以學(xué)習(xí)長沙限制房價一年漲幅不超10%，而不是非要增加真實剛需的成本才能抑制房價快速上漲的。

但是重點是，這條政策出臺幾率大嗎？

不大，因為這對于之前的政策來說力度太大了！

像深圳這種購買力本來就很強的城市來說只要稍微有那么一點點的利好政策出臺都會讓深圳的房價和成交量產(chǎn)生巨大反彈。

1、而這樣又違背了上述第3條“穩(wěn)定的健康房地產(chǎn)市場”的目的。

2、同時又會引起二手業(yè)主的返價、漲價的情況出現(xiàn)從而又增加了剛需們的成本，那就本末倒置了！

而且如果傳聞中的深戶1年+1年社保就能買房的話，其實無疑又會增加很多外地投資客。

為了投資深圳而愿意落戶在深圳的投資客太多了！而且深圳福利也比大多數(shù)的城市要好，何樂而不為呢？

3、投資客多了，那么深圳“穩(wěn)定的健康房地產(chǎn)市場”的目的就又會被打亂。

而且一般來說深圳市場反彈的時候都是靠豪宅、改善型盤領(lǐng)漲，那么這些改善型的房子漲價了同樣對于改善型剛需來說就沒有意義了。

所以這條政策的影響太大，“房住不炒”的大基調(diào)下基本是不會出臺的，就算出臺了也會有細(xì)則嚴(yán)格限制要求。

深戶1年+社保1年

外地戶口3年社保？

那么把首套的限購政策從深戶3年+社保3年改為深戶1年+社保1年；

外地戶口社保5年改為3年即可購房這個政策可行嗎？

這個政策的放松就完全是迎合外地投資客了。

因為如果你是深圳的真剛需，其實不需要非常著急買房自住，完全是可以租房等社保年限到了再買。

回首過往，當(dāng)年一落戶就急著買房的幾乎都是外地投資客。

很多打著“孩子來深圳發(fā)展，想給他買套房住，不希望他租房很辛苦”諸如此類的名頭其實都是披著羊皮的狼，只不過是想“投資深圳房子賺錢”罷了。

如果說政府為了引進(jìn)人才放開的話，這個也是說不通的。有多少大學(xué)生是一來深圳就必須買房的？

而且畢業(yè)大學(xué)生有多少能供得起深圳的房子，250萬的房子都要供接近10000元一個月，自己生活還要錢。

都是爹媽用孩子名義在深圳投資而已。

所以這個政策的放松更不太可能出臺，因為這個就像2015年的330政策，必然再次吸引大波的外地投資客進(jìn)場，那么深圳房地產(chǎn)市場又要再爆一次！

深圳這房價再爆一次可真的不得了，估計要擠進(jìn)全球最高房價一列了。

最后我也咨詢了一下熟悉的中介朋友這個傳聞，回答是：“假的”。

雖然這個傳聞基本可以斷定是假的，但是目前的深圳也應(yīng)適當(dāng)?shù)姆潘梢恍┝?，那么深圳目前最?yīng)該放松什么政策呢？

1、取消貸款評估價掛鉤二手指導(dǎo)價，按照真實成交價貸款。

2、把豪宅稅門檻從750萬上調(diào)到1000萬水平線上，因為在深圳1000萬以下的房子都不該征收豪宅稅，大多數(shù)都是改善型而已。

既然要“劫富濟(jì)貧”，那么豪宅稅的門檻也該調(diào)高，因為真富人對稅費并不會太感冒。

豪宅稅征收門檻太低只會誤殺普通剛需或是改善型剛需。

畢竟就算在龍崗光明買一套四房很多都會超過750萬；

在市中心買套迷你三房甚至兩房都很容易超過750萬，憑什么這些房子要被扣上“豪宅”的帽子收豪宅稅呢？

所以我認(rèn)為豪宅稅征收的門檻要起碼提高到1000萬總價以上。

這樣真實剛需買二手房成本會減少。而首套房的社保及入戶年限依舊保持也不影響剛需。

而且這些政策雖然可能會增加深圳的成交量和提高成交價，但是如果深圳怕二手房價又會再次上升太快，

完全也可以學(xué)長沙出臺一個每年漲幅不超過xx%的政策來限制二手業(yè)主漫天要價！

這樣既能減低換房的改善剛需成本，又不影響“房住不炒”主基調(diào)，但又能保持深圳房價還是持續(xù)向上的預(yù)期。

不好嗎？