1

最近十多天，大灣區(qū)的深圳、佛山、東莞都有異動(dòng)。

深圳集中在西部和中部的個(gè)別盤，比如僑香村。

佛山是千燈湖，三四百萬的小三房賣了不少，北滘也有回溫。

東莞集中在松山湖，光大錦繡山河走了不少套大戶型，南城的西平和莞城，都賣了一些房源。

但是我要提醒大家，這一次的小陽春，不是追漲，不是追漲，而是抄底！

抄的都是核心區(qū)高位下跌的筍盤，比高峰期便宜了15-20個(gè)點(diǎn)，個(gè)別30%。

2

東莞最近一年二手房的成交量，比深圳還要慘的多的多。

去年5-9月，東莞二手還勉強(qiáng)維持著1000到2000套的成交量，10月份急跌到567套，然后連續(xù)6個(gè)月不足1000套，最低只有405套！

東莞比深圳市場(chǎng)小沒錯(cuò)，但也有上千萬的人口，連續(xù)一年成交慘淡至此，說明東莞的二手市場(chǎng)比深圳萎縮還要嚴(yán)重。

最近一年的時(shí)間，不管是本地人還是投資客，都達(dá)成了空前一致，不再去東莞買房了。

東莞指導(dǎo)價(jià)的樓盤只有218個(gè)，新房倒掛也遠(yuǎn)不如深圳嚴(yán)重，二手成交如此慘淡，有兩個(gè)原因：

一是上一輪漲幅實(shí)在太高，漲過了，在一大票二線中一枝獨(dú)秀。

二是過去一年東莞的調(diào)控政策太多太密，市場(chǎng)看空情緒極其濃厚。

東莞低迷的二手成交，在空軍看來，是一條完美的下跌曲線，成交量都死成這個(gè)樣子了，東莞必大跌。

在我看來，東莞就是在復(fù)制深圳，業(yè)主死扛不降價(jià)，買家不認(rèn)這個(gè)價(jià)，所以沒成交。

這么長時(shí)間的接近零成交，必然會(huì)造成一個(gè)后果，就是有一部分急賣的業(yè)主降價(jià)求售。

去年10月到今年3月，市場(chǎng)情緒極度看空，會(huì)造成越降越不買的心理，到今年3月份，市場(chǎng)上肯定積累了一部分筍盤。

3

今年4月，市場(chǎng)情緒開始變化，有少數(shù)人不愿再等了。

這少數(shù)人里有投資客，認(rèn)為這個(gè)價(jià)格可以抄底了；也有自住客，等了一年多不想等了，決定買定離手了。于是最筍的那批房源就走掉了。

4月初有大V吹松山湖逆勢(shì)上漲，就是這個(gè)原因，其實(shí)哪是什么逆勢(shì)上漲，是少數(shù)人在抄底罷了。當(dāng)時(shí)錦繡山河最低成交價(jià)5萬多，虹溪雅諾6萬。

4月下旬，政策的暖風(fēng)越吹越烈，4月底，東莞全線放松調(diào)控，積蓄了一年多的情緒找到了釋放口，一批資金進(jìn)入東莞，迅速消化前期積累的筍盤。

五一期間，一批核心區(qū)降價(jià)很久又賣不掉的筍盤，被消化的七七八八。我所知道的，錦繡山河成交了不少六萬多的房源，一期的還不到六萬，近七萬的一套也沒有。

西平的網(wǎng)紅盤東駿豪苑，去年3月最高成交價(jià)5萬5，最近賣掉的幾套還不到4萬。

所以，這一次所謂的小陽春也好，小行情也好，和上漲毫無關(guān)系，應(yīng)該換個(gè)說法叫抄底，或者春季末的集中挖筍。

佛山也是如此，賣的好的全是低價(jià)房源。

深圳更不用說了，挖筍已進(jìn)入尾聲，最近的成交價(jià)，越來越接近市場(chǎng)價(jià)了。

4

房價(jià)如此高啟，經(jīng)濟(jì)如此拉垮，信心如此低迷，為什么大灣區(qū)還能走出一波小行情?

我同比東莞二手房的例子大家就明白了，東莞最近一年的成交極其慘烈，成交慘烈的背后是資金一直在等，想等一個(gè)合適的時(shí)機(jī)，等一個(gè)合適的價(jià)位，或者干脆放棄買房，轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市和資本市場(chǎng)。

等了一年多，房價(jià)確實(shí)跌了一些，但沒跌到自己的心理預(yù)期，反觀股市，更加慘不忍睹。

其他的投資品類，基金大虧，理財(cái)小虧，信托收益跌至6%還偶有爆雷，海外房產(chǎn)不了解不敢買，資產(chǎn)比爛的年代，總有一部分資金會(huì)選擇重回樓市，至少買個(gè)踏實(shí)和心安。

不要因?yàn)槟銢]錢就認(rèn)為大家都沒錢，持幣的人并不少。

但是，現(xiàn)在愿意入市的資金體量和17、18年完全不可同日而語，那時(shí)是全民哭著喊著到處借貸滿杠桿買房，現(xiàn)在是少數(shù)人抱著猶疑用大部分自有資金買房。

同時(shí)房價(jià)又上了一個(gè)新臺(tái)階，所以幾年前的全線大漲，確定、一定以及肯定不會(huì)再出現(xiàn)了。

資金變少了，資金還變聰明了，結(jié)局只有一個(gè)，就是只有一小部分產(chǎn)品才會(huì)漲，分化繼續(xù)上演。

包括這一次大灣區(qū)三城的異動(dòng)，我再重復(fù)一遍，這不是追漲，這不是啟動(dòng)，這是一次抄底和分化。

等到筍抄的差不多了，市場(chǎng)重回去年的歷史高位后，不出意外，資金就會(huì)觀望和猶豫，不愿再去繼續(xù)追高。所以，這次是熊市抄底，不是牛市啟動(dòng)。

除非經(jīng)濟(jì)明顯看到回暖，或者出臺(tái)極大的托市政策，價(jià)格會(huì)繼續(xù)向上沖一沖。

今年深圳房價(jià)能達(dá)到的天花板高度，取決于中央最終給到樓市的政策力度，還有深圳的調(diào)控放松能否落地。

今天我建了一個(gè)米宅筍盤群，群內(nèi)除房產(chǎn)交流外，還隨時(shí)推送深圳和佛山的最新筍盤，大家且看且珍惜。