這個項目咖姐從21年就頻頻聽到它要入市的消息，但到現(xiàn)在還遲遲不入市。?最大的原因是該項目原為南光村舊改二期，需要等回遷戶都選好房之后再流入市場。?網(wǎng)傳正東名苑有59㎡的小戶型，這也是該項目受關(guān)注的原因之一。?

南山中心地段+小戶型，是多少年輕打新人的理想上車盤？?但是咖姐實探發(fā)現(xiàn)，該項目59㎡的產(chǎn)品已經(jīng)被回遷戶選完了，接下來入市的最小戶型為78㎡！正東名苑預(yù)計七八月份入市，目前吹風價是8.6萬/㎡，展示中心已開放。那么，這個項目值得買嗎？咖姐帶你去實探！?

01

實探！

地處南山核心地段

但是人從眾……

正東名苑項目位于海德二道上，咖姐乘坐11號線地鐵前往項目地，在南山站D口步行400米左右就到達，在不遠處還有9號線南山書城站，步行僅250米左右。 而該項目周邊還有正在建的12號線南光站，步行距離約360米左右。

從公共交通來看，項目前往寶安、福田和羅湖都非常方便。?再來看看從項目地的駕車前往深圳各大核心片區(qū)需要多久：?→海岸城購物中心（后海）：約7mins，2.1km左右→科興科技園（科興）：約16mins，5.5km左右→前海壹方城（寶安中心區(qū)）：約20mins，7.6km左右→星河Cocopark（福田中心區(qū)）：約21mins，14.5km左右→大劇院（地王）：約30mins，20.6km左右 。

從駕車出行來看，該項目前往其他區(qū)域的核心地段也是非常方便的。?

該項目地處南山中心區(qū)，被諸多小區(qū)環(huán)繞，居住氛圍濃厚，咖姐踩盤的時候正巧學(xué)校放學(xué)，同在海德二道上有兩個小學(xué)，向南小學(xué)和南山小學(xué)，因此放學(xué)時段，項目地周邊人流量較大。?

并且項目周邊小區(qū)樓齡較大，項目正對面的鴻瑞花園23年左右，龍?zhí)┸?0年左右，繽紛假日豪園21年左右，周邊最新的小區(qū)是南光村舊改第一期推出的南光城市花園，11年左右。?

整體上，項目周邊的面貌比較老舊，人員流動比較大，但好處在于周邊的煙火氣十足。?咖姐在外面看到，項目共4棟，外立面已經(jīng)搭好，目前是現(xiàn)樓狀態(tài)。?

02

一手好牌打得稀爛？官方公示的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》顯示，正東名苑用地面積為18485.18㎡，總建筑面積為159506.95㎡，容積率約6.4。?

正東名苑共3棟建筑，分別是1棟、2棟AB座和2棟C座。?

項目1棟和2棟2層連通做成花園，其中1棟有辦公和商業(yè)，共31層，2棟A座有平層住宅和商業(yè)，共43層，2棟B座有復(fù)式住宅和商業(yè)，共44層。?整個項目共計642戶，但其中有73.2%左右的套數(shù)為回遷房，真正推向市場出售的商品房只有172套。?

車位方面，項目帶地下停車位800個。?作為一個用地面積只有1.8萬㎡左右的項目，正東名苑有住宅、底商、寫字樓和4層商業(yè)，可以算是一個小型綜合體了。?

但也是因為小小的一方土地里擠進了這么多東西，正東名苑的缺點顯而易見。?首先，正東名苑每一棟之間都非?！熬执佟?/strong>，這一點在項目外面就能感受到，從平面圖的具體數(shù)據(jù)來看，1棟辦公和公寓離2棟C座商業(yè)只有9.3米，離2棟B座的復(fù)式住宅僅14.49米；而1棟辦公和公寓離2棟A座的距離是23.3米。?

其次，正東名苑的綠化花園非常小，從規(guī)劃面積來看，架空綠化的面積只有2842.2㎡。?結(jié)合項目6.4的容積率，這就意味著，家庭買房人買入之后，要遛彎只能去周邊的大公園，而周邊一公里范圍內(nèi)只有一個非常小的文心公園。

再有，正東名苑1棟2棟之間有一些公共配套，其中包括垃圾站，正好在2棟B座的東南邊，在2棟A座的西北面，可能會對低樓層住宅有所影響。不過項目在向南小學(xué)和南二外學(xué)府中學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，后者在南山額排名在中上水平。

03

周邊二手房表現(xiàn)最后我們再來看看正東名苑周邊的二手房成交表現(xiàn)。?前面我們提到項目被其他住宅小區(qū)包圍，周邊的小區(qū)非常多，包括鴻瑞花園、繽紛假日豪園、龍城新苑、龍?zhí)┸?、海昌閣和南光城市花園等等。?先來看看官方的指導(dǎo)價，最高的是片區(qū)樓齡最小的南光城市花園，9.47萬/㎡，該小區(qū)20年的成交單價已經(jīng)突破10萬。?