來(lái)源：洪波大視野

最近出現(xiàn)的一些趨勢(shì)，值得大家警惕了。

越來(lái)越多的信號(hào)表明，二線城市的機(jī)會(huì)正在增多。

人口、資金，好像都在逃離一線城市，往二線城市跑。

疫情形勢(shì)，樓市政策變化，都在加速這個(gè)趨勢(shì)！

一線城市的朋友們，不要再沉浸在自我滿(mǎn)足的幻覺(jué)里，

可能稍微不注意，就被時(shí)代拋棄了。

一線城市，該醒醒了！

一線城市人口吸引力下降，

被二線城市碾壓！

關(guān)于人口的流動(dòng)趨勢(shì)，大家肯定都看到了。

這段時(shí)間以來(lái)，很多人都在討論。

二線城市說(shuō)，這局，我們穩(wěn)贏；

一線城市的人有點(diǎn)生氣，但也只能不太好意思地回一句，

不算數(shù)，這只是意外，看我下一局扳回來(lái)。

別不服，還是用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。

一線城市里，人口秘密最后揭曉的是深圳，2021年僅僅增加4.78萬(wàn)人，竟然創(chuàng)下新低。

過(guò)去十年的人口增長(zhǎng)冠軍，平均每年增加70萬(wàn)人，現(xiàn)在卻戛然而止，突然失速，連前20名都進(jìn)不去了！

大灣區(qū)另一個(gè)一線城市廣州，過(guò)去十年的人口增長(zhǎng)亞軍，2021年也是只增長(zhǎng)了7萬(wàn)人。

廣深雙子星，紛紛失去人口吸引力了嗎？

北京、上海人口增速就更慢了，上海增量為1.07萬(wàn)人，北京比上一年還減少了0.4萬(wàn)人，幾乎是停滯狀態(tài)。

北上廣深這四座一線城市，加起來(lái)才增加了12.48萬(wàn)人！

一線城市人口吸引力的榮光，已然不再。

對(duì)比之下，二線城市的確要亮眼得多，甚至可以說(shuō)是碾壓性?xún)?yōu)勢(shì)。

武漢，一年時(shí)間暴增120萬(wàn)人，位列全國(guó)第一！（當(dāng)然，武漢人口增幅如此之高，與2020年疫情期間人口流失，2021年人口又回流有關(guān)。）

成都，繼續(xù)虹吸人口，猛增24.5萬(wàn)人；

杭州，保持人口優(yōu)勢(shì)，增加23.9萬(wàn)人；

西安、南昌、長(zhǎng)沙、青島、寧波、鄭州和貴陽(yáng)等二線城市，人口增量都在10萬(wàn)人以上！

一座城市的人口吸引力，是和城市本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景相關(guān)的。哪里有更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，有更高的收入預(yù)期，人口自然就會(huì)流向這里。

當(dāng)然，你可能會(huì)說(shuō)，一線城市的落戶(hù)門(mén)檻太高了，特別是京滬，限制了人口流入。

這確實(shí)沒(méi)錯(cuò)。

但是廣深人口增幅的突然失速，這種變化，是非常值得警惕的。

為什么會(huì)有這種逆轉(zhuǎn)性的變化？

首先，疫情之下，大家收入不穩(wěn)定，而一線城市的房?jī)r(jià)高、生活成本高，會(huì)加劇這種對(duì)未來(lái)的恐慌，

很多行業(yè)受影響都比較大，有人被“優(yōu)化”，有人被“畢業(yè)”，裁員、收縮等現(xiàn)象常常發(fā)生，

而二線城市，或者是老家的城市，生活成本是更低的，就算手里錢(qián)不多也不用太過(guò)擔(dān)心，大家選擇了壓力更小的地方。

更重要的是，一線城市在突飛猛進(jìn)了數(shù)年之后，已經(jīng)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，部分二線城市則迎來(lái)加速擴(kuò)張期。

而疫情，只是加速了這個(gè)趨勢(shì)的發(fā)生。

正在影響資金流向！

人口流入減少，帶過(guò)來(lái)的資金，自然也在減少。

就算人口過(guò)來(lái)了，城市還在阻礙資金過(guò)來(lái)，在這里看不到機(jī)會(huì)，時(shí)間久了人也會(huì)跑的。

就比如下面這個(gè)例子：

大學(xué)生在深圳讀書(shū)，家長(zhǎng)想要為孩子在深圳買(mǎi)房，是沒(méi)有機(jī)會(huì)的，完全搞不到房票。

現(xiàn)在，全國(guó)多地都在大幅放松樓市政策，而一線城市巋然不動(dòng)，一點(diǎn)動(dòng)作也沒(méi)有。

再看看二線城市，像是長(zhǎng)三角的南京、蘇州，動(dòng)作頻頻，限購(gòu)也放松了很多，已經(jīng)吸引著很多資金流入了。

還有很多人，蠢蠢欲動(dòng)，準(zhǔn)備著殺進(jìn)去。

畢竟長(zhǎng)三角的核心城市，資產(chǎn)價(jià)值是比較確定的，送了房票怎能不要？

你大灣區(qū)盡管端著，最好限制地死死的，把資金都擠到這邊才好呢。

再看人口增長(zhǎng)迅猛的成都，最近已經(jīng)悄悄放開(kāi)了指導(dǎo)價(jià)。

不但有板塊可以顯示成交價(jià)，也也可以看到業(yè)主報(bào)價(jià)，還有消息說(shuō)部分銀行已經(jīng)可以不按照指導(dǎo)價(jià)貸款。

這位深圳的好學(xué)生，已經(jīng)不學(xué)深圳這個(gè)老師了。

深圳，要不要反過(guò)來(lái)學(xué)一下？

更有意思的是，深圳曾經(jīng)學(xué)習(xí)過(guò)的“調(diào)控好榜樣”——長(zhǎng)沙，也已經(jīng)變相放松限購(gòu)了。

業(yè)主把手里的房子租賃出去，就不算占用名額了，可以繼續(xù)買(mǎi)。

好你個(gè)濃眉大眼的，竟然也放松調(diào)控了。

長(zhǎng)沙：別瞎說(shuō)，我沒(méi)有。

租出去的房子，要簽10年的合同，有效抑制了炒房，又增多了市場(chǎng)上的可租房源；同時(shí)，又可以刺激大家去買(mǎi)房子，對(duì)于去庫(kù)存、帶動(dòng)樓市活躍，都有好處。

不得不說(shuō)，長(zhǎng)沙這招確實(shí)聰明。

一時(shí)間，對(duì)于過(guò)去對(duì)長(zhǎng)沙房子不看好的人，也開(kāi)始關(guān)注長(zhǎng)沙，看看有沒(méi)有什么機(jī)會(huì)。

這種不同級(jí)別城市間，樓市政策的落差，正在影響著資金走向。

一線城市嚴(yán)格的限購(gòu)政策再不調(diào)整，資金就加速跑向二線城市了！

土拍市場(chǎng)加速分化！

最熱的是杭州，不是深圳

再來(lái)看一個(gè)很重要的角度：土拍。

在今年第一輪集中供地中，哪個(gè)城市的土拍最火？

深圳熱度是比較高的，所有地塊全部成功出讓。

但我認(rèn)為，土拍熱度最高的并不是深圳，而是杭州。

首先，杭州一下子推了60塊地，成功出讓了59宗地，只流拍了一宗地，其中23宗封頂進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，封頂率達(dá)到39%，攬金827億。

是目前第一輪土拍收入最高的城市，領(lǐng)先第二名北京347億。

更重要的是，杭州土拍民企參與度比較高，不像其他很多城市靠國(guó)家隊(duì)托底。

59宗地塊中，國(guó)企競(jìng)得35宗，民企競(jìng)得24宗，簡(jiǎn)直就是平分秋色，走出了獨(dú)立行情！

本土民營(yíng)房企濱江集團(tuán)，一家拿地金額就高達(dá)184億，和深圳首次土拍全部金額差不多。

拉一線城市廣州來(lái)做對(duì)比，推18宗地塊，成交17宗，其中15宗都是以底價(jià)成交，基本上都是國(guó)家隊(duì)包攬，熱度遜色不少。

杭州敢于推這么多地，又能賣(mài)得上價(jià)格，偏偏又能賣(mài)得出去，不得不說(shuō)還是很牛的。

在這種行情下，房企也敢拿著真金白銀砸，可見(jiàn)他們對(duì)于杭州的信心也很足！

這和政府的調(diào)整是有關(guān)系的。杭州此次土拍，給開(kāi)發(fā)商預(yù)留的利潤(rùn)相對(duì)豐厚。

據(jù)相關(guān)專(zhuān)家測(cè)算，此次的地塊普遍起價(jià)利潤(rùn)率能夠基本在11%以上，即使達(dá)到中止價(jià)，也有7%左右。

你還記不記得，去年濱江集團(tuán)老板還說(shuō)過(guò)，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

現(xiàn)在已經(jīng)來(lái)了個(gè)大轉(zhuǎn)彎，實(shí)實(shí)在在地給房企讓利了。

還有更重要的，擋不住的城運(yùn)。

杭州本來(lái)今年就開(kāi)亞運(yùn)會(huì)了，這對(duì)于城市來(lái)說(shuō)是很大的利好，多賣(mài)地，多搞建設(shè)，才能把盛會(huì)辦好。

土地價(jià)格高了，土地財(cái)政收入更多；土地財(cái)政收入多了，將城市的各種配套做好，吸引更多人口和企業(yè)流入，反過(guò)來(lái)再推高土地價(jià)格，這是杭州正在干的事。

也是過(guò)去這些年，一線城市已經(jīng)做過(guò)的事。

90年代分稅制改革以后，土地財(cái)政便一直以來(lái)都是地方政府最重要的資金來(lái)源。單是土地轉(zhuǎn)讓收入，就占到了地方公共預(yù)算收入的50-60%，來(lái)支撐著各種支出款項(xiàng)。

國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓收入占地方公共預(yù)算收入的比重

數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》

要是再加上和土地直接相關(guān)的稅收（比如土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅），以及和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑企業(yè)有關(guān)的稅收（增值稅和企業(yè)所得稅），土地財(cái)政的總收入，占到了地方收入的89%！

所以，土拍很重要，土地財(cái)政很重要。

城市有錢(qián)了，才有能力推動(dòng)各種建設(shè)發(fā)展，影響城市的未來(lái)。

那些土拍熱度不高的、大量流拍的城市，未來(lái)發(fā)展也不太值得看好。

就在2022年，一線城市的土拍熱度，已經(jīng)被杭州超過(guò)，這是一個(gè)很重要的變化。

因?yàn)檫@種地方財(cái)政模式，短期內(nèi)是改變不了的，如此巨額的資金沒(méi)有其他稅收可以替代。

從人口增速、樓市政策、土拍市場(chǎng)等方面來(lái)看，一線城市的優(yōu)勢(shì)正在削弱，而部分二線城市正在沖殺出來(lái)！

一線城市再不做什么動(dòng)作，在未來(lái)，可能更多機(jī)會(huì)就屬于強(qiáng)二線城市了......