5月20日下午，南京在一個多小時時間內(nèi)，發(fā)生了有關(guān)二手房政策調(diào)整的兩次反向操作，第一次是在將近下午四點，南京房協(xié)微信公眾號發(fā)文表示，自2022年5月20日起，南京市戶籍和非南京市戶籍居民購買二手住房時，無需提供購房證明，滿足新市民等剛需群體合理購房需求。然而剛過了一個多小時，也就是下午五點多，就在各路媒體紛紛醞釀發(fā)布消息和展開評論的過程中，這篇文章突然又被刪除了。

由此，這個幾乎引起全國轟動的南京“取消二手房限購”的重磅消息，被有些媒體稱為經(jīng)歷了“半日游”即告終止。準(zhǔn)確地說，連“半日游”都談不上，僅在市場上“飄游”了一個多小時而已。

為什么說南京此次的舉動幾乎引發(fā)全國轟動？因為它要取消的是“限購”的政策。我們都知道，在以往全國各地的各類調(diào)控政策中，影響最大的、最嚴(yán)厲的政策莫過于“限購”了，何謂“限購”？直白地說，就是政策強制規(guī)定不允許某些類別的人買房，比如外地人，比如本市已經(jīng)有了兩套房的人或家庭，等等。

據(jù)我所知，全國最早的限購令是由北京率先發(fā)動的。2010年4月30日，北京出臺文件規(guī)定，從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。隨后，當(dāng)年9月29日，國家有關(guān)部委出臺“新國五條”，推動全國更多城市出臺“限購令”，從此以后，限購政策成為全國房地產(chǎn)樓市調(diào)控中最具殺傷力的重磅政策，十多年來，一直深刻影響著全國樓市。

從全國各地對限購政策的反應(yīng)看，最初很多人非常不適應(yīng)，感覺限購政策對指望多買房的人是一種難以接受的限制，然而，隨著限購政策的廣泛推進和執(zhí)行，市場逐漸適應(yīng)了限購政策的氛圍和訴求，連投機者都不得不繞過限購令去探尋其他入市的渠道。

十多年來，盡管偶爾出現(xiàn)過零星弱化或取消限購令的現(xiàn)象，但基本上都是出臺即終止。全國各地樓市的限購令原則上在全面、嚴(yán)格執(zhí)行中，成為樓市調(diào)控政策的一個風(fēng)向標(biāo)。

這次南京二手房取消限購的政策“一小時游”之所以引起業(yè)界普遍關(guān)注，我認(rèn)為是由于其存在的特殊的背景意義。有的分析認(rèn)為，南京迅速刪除“取消二手房限購”文件是擔(dān)心放開限購會引發(fā)又一輪的炒房熱，直觀看，這樣的分析不無道理，但我對此有更多一層的理解。我們先來分析一下這次政策“飄游”的直觀表現(xiàn)：

其一，僅僅一個小時后就刪除如此重要的文件，可見相關(guān)政策部門對這項政策推出的嚴(yán)謹(jǐn)性不夠，對可能出現(xiàn)的市場反應(yīng)預(yù)估不足；

其二，這個文件畢竟推出了，背后反映的真實情況是，南京樓市氛圍過于低迷，已經(jīng)到了政策面不得不要祭出取消限購這個重器來催生市場氛圍的地步；

其三，盡管南京樓市低迷氛圍嚴(yán)重，急需重磅政策刺激，但改變限購政策恐怕與“房住不炒”的大方針相背離，這個擔(dān)心迫使政策面最后還是選擇退出以“取消限購”這種非常敏感的政策來刺激市場，也不想由此承擔(dān)在全國率先突破“限購令”可能引發(fā)的市場失控的責(zé)任。

如果所有的分析到此為止，我認(rèn)為這次事件更深的含義就會被悄悄“淹沒”掉了。

南京“一小時游”政策有什么更深的含義？我的理解是：中國房地產(chǎn)的確即將進入一個從本質(zhì)上更新的時代，房地產(chǎn)在全國經(jīng)濟建設(shè)中的支柱地位將只是體現(xiàn)它的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和價值，而不再具有核心產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍價值，房地產(chǎn)的運行將日益常態(tài)化、法制化和規(guī)則化，任何炒作都將失去現(xiàn)實意義從而將基本退出歷史舞臺，在這個背景下，幾乎所有臨時性的調(diào)控政策也必然跟進退出歷史舞臺。

按照以往執(zhí)行的各類調(diào)控政策看，限購令是最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，當(dāng)南京推出有關(guān)取消限購政策這個文件的那一刻，它就可能預(yù)示著，中國房地產(chǎn)和樓市正在順應(yīng)國家經(jīng)濟大趨勢，正式拉開取消一系列樓市調(diào)控政策的序幕。

可以想象，再過幾年，隨著中國城市化的大退潮，隨著“房住不炒”戰(zhàn)略的持續(xù)深化，隨著中國經(jīng)濟向以科技創(chuàng)新為主導(dǎo)的戰(zhàn)略方向深度轉(zhuǎn)型升級，隨著中國房地產(chǎn)曾經(jīng)的經(jīng)濟“主角”地位的讓位，目前仍然在房地產(chǎn)和樓市中發(fā)揮作用的一系列限購、限貸、限價、限售等等行政指令性調(diào)控政策將會顯得越來越多余，越來越失去其存在的必要性和價值，必將逐步和大面積退出，這是歷史大趨勢決定的。

由此再回頭看南京出臺“取消限購”的政策文件繼而被“刪除”，正是反映了“限購令”這個曾經(jīng)的重磅調(diào)控政策在它即將進入歷史性退出歷史舞臺階段過程中的不確定性和搖擺性的表現(xiàn)。

即便南京采納了取消二手房限購的新政，但由于全國經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)本身價值的重置，加上可能更多城市同樣實施取消限購令的政策，因此也未必一定會出現(xiàn)過去一些年里那種萬民搶購從而大幅抬升房價的現(xiàn)象，畢竟房地產(chǎn)投資的黃金時代正在過去，更多的資金可能會去選擇更加有前景的投資賽道。

這次南京最后是采取了刪除文件的方式，但我認(rèn)為，這應(yīng)該是一個偶然事件，而出臺這個文件本身恰恰不是一個偶然事件，全國調(diào)控政策逐步弱化或取消的時代已經(jīng)拉開序幕了，就取消限購令來說，南京不搞了，將來一定會有另外的城市去搞，然后就會逐步蔓延到更多城市，乃至全國，至于什么時候能夠發(fā)生這樣的系列動向，這需要中國房地產(chǎn)和樓市必要流程的適配，也需要全國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展進程影響，但我估計，這個系列動向的到來不會太久。

當(dāng)這些動向真正來臨的時候，相信大家不會感到意外。因為我上面說過了，這是中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個大趨勢。也許有人會擔(dān)心，如此下去，中國房地產(chǎn)和樓市會不會再發(fā)生過去一些年里那些炒作和動蕩？不會了，一來國家會有更加成熟的長效機制在持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)揮約束作用，二來未來的房地產(chǎn)已經(jīng)回歸常態(tài)化，已經(jīng)沒有什么值得炒作的空間和機會，因此不再會吸引炒家入場制造亂局。這種情況下，作為短期調(diào)控樓市的任何政策都將失去其存在的價值，包括曾經(jīng)發(fā)揮過極大作用的“限購令”。