6月1日，深圳市住建局發(fā)布5月樓市數(shù)據(jù)。?

全市新建商品房成交為27.16萬平方米（3051套），環(huán)比-32%。

其中新建商品住宅成交為18.53萬平方米（1877套），環(huán)比-0.34%。

全市二手商品房成交為25.39萬平方米（2698套），環(huán)比22%。

其中二手商品住宅成交為22.02萬平方米（2318套），環(huán)比24.6%。

01

新房成交數(shù)據(jù)分析

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整個五月，新房總備案1877套新房住宅，環(huán)比減少34.2%，談回暖還很遙遠。

五月小長假一開始，由于指導價上調(diào)、政策放松等傳言不斷，購房者絡繹不絕看房、買房，各售樓處喜報頻發(fā)；但時間來到中旬后，期待的深圳政策遲遲不出，購房者情緒隨之降低。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，深圳5月新房的平均去化率僅33%，其中龍華、龍崗、南山是全市的主力成交區(qū)域。

龍華卓越和奕府，推出701套住宅，面積93-113平，均價6.54萬/平。在同期還有壹成中心十區(qū)以及鴻榮源博譽府等競品分流下，和奕府開盤當日銷售226套。

龍崗勤誠達譽府，推出623套住宅，面積81-134平，均價4.22萬/平。從公布數(shù)據(jù)看，開盤當日線上線下總共去化103套，成績實屬一般，東部對于置業(yè)者吸引力逐步在減少。

羅湖青湖山莊，推出180套住宅，面積66-120平，均價8.3萬/平。這個配套環(huán)境一般，基本一腳就能跨到布吉的地塊，還是穩(wěn)穩(wěn)自信備案了8.3萬+的價格。當然，市場給了它答案，登記33批好不慘淡。

還好，月底終于沖出兩個千萬級網(wǎng)紅盤，表現(xiàn)亮眼。

蛇口招商仕林臻邸，推出187套住宅，面積115-154平 ，均價11.5萬/平，開盤去化高達95%，后續(xù)也迅速清盤。

福田海德園A區(qū)，推出239套住宅，面積144-251平，均價12.6萬/平。歷經(jīng)6小時，358號成為最后一個幸運兒，選中1棟202號195平的房源，也誕生了2022年首個真正意義上的日光盤。

可以看到，在分化明顯的市場下，地段優(yōu)越、配套完善的新房，市場上購買力依舊強勁。

02

二手房成交數(shù)據(jù)分析

5月，深圳成交2318套二手房住宅，環(huán)比增加24.6%，市場信心正在重建。

1、成交量和掛盤量實現(xiàn)3連漲

據(jù)統(tǒng)計，二手成交量和掛盤量已經(jīng)連續(xù)3個月小幅增加。

截至5月31日，根據(jù)四大行（樂有家、Q房網(wǎng)、貝殼找房、中原找房）公開掛盤數(shù)據(jù)，全市共掛盤出售房源8.4萬套（存重復房源，后同），較4月30日時的7萬套增加約1.4萬套，環(huán)比增長19.3%。

2、改善需求不斷增強

從5月成交面積段看，90平方米以下戶型的占比小幅回落，而90-144平方米戶型占比則持續(xù)提升，剛改需求入市意愿在提高。

3、貨幣政策利好的促進

二手市場的小幅增長，跟央行釋放的貨幣政策利好有直接聯(lián)系。央行宣布下調(diào)首套房貸利率后，深圳隨之跟進。目前，深圳多家銀行的房貸利率已降低15個基點。

此外，今年已有超100城出臺樓市寬松政策，制造了寬松氛圍，傳導至深圳，也對購房者入市起到一定的引導作用。

【剛需市場】

從成交數(shù)據(jù)看，剛需一二手成交均有所增長。

本月剛需客戶的選擇也是不斷在變化。月初小長假，在開發(fā)商的各種優(yōu)惠活動吸引下，購房者更傾向于選擇新房。

到中旬，隨著樓市利好政策從三四線到新一線、從廣東省外到臨深城市的逐步放開，購房者的心理預期在不斷提升。這個時候，他們的關注點又從價格便宜的新房轉(zhuǎn)向性價比高的二手房，成交的房源也從早先的近指導價到現(xiàn)在近市場價。

本月深圳雖未實質(zhì)性出臺自己的政策，但是從目前的市場上看，已經(jīng)在逐步回暖了。剛需購房者，如果手上有首付款，就可以根據(jù)自己的情況開始規(guī)劃了。

不過還是要注意，買房要看好地段，深圳不是所有位置的房子都值得買的。

【改善市場】

近期深圳二手市場好轉(zhuǎn)，中高端購房需求率先被激活，高價物業(yè)、中大戶型成交比例增多。

改善購房者更傾向在中西部置業(yè)，像科技園、西鄉(xiāng)、南山中心、前海、福田中心、蛇口等片區(qū)成交占比有所擴大。

一方面，在樓市利好消息的帶動下，深圳市民購房信心正在逐步恢復，加上一些業(yè)主定價合理、存在一定議價空間，成交周期加快。

另一方面，隨著三孩政策的推進，市場對戶型結(jié)構(gòu)需求存在一定營銷，也催生了更多的中高端需求。

大膽預測下，之后的市場，改善樓盤，會持續(xù)成交上揚。尤其是稀缺的優(yōu)勢產(chǎn)品，出一套被秒一套的情況會再度回歸。樓市會進一步分化，貧富分化，好的產(chǎn)品越來越受歡迎，不好的產(chǎn)品去化會越來越慢。

【豪宅市場】

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本月豪宅市場，基本聚焦在“打新”。

兩個千萬級別的豪宅盤入市，不僅重現(xiàn)了久違的”日光盤”，也讓大家意識到深圳購買力不容小覷。

除了海德園和招商仕林臻邸，去年12月開盤的深圳另一網(wǎng)紅豪宅盤“華潤城潤璽二期”，新房近期也已經(jīng)全部售罄。

二手市場成交還是以優(yōu)質(zhì)筍盤為主，3房成交量占比高，置換成為市場成交的主力軍。

從整體看，近幾個月的豪宅二手市場，成交量和價格均處于逐漸上升的過程。豪宅客群的購房意愿加強，在遇到合適的房源后，甚至出現(xiàn)幾天內(nèi)就能決定成交的現(xiàn)象。

近期蛇口、前海、華僑城、福田等豪宅集中的片區(qū)均有成交。

03

龍華租賃市場

紅山上塘片區(qū)：成交以軌道交通周圍小區(qū)為主，整體來看略微降溫。

龍光玖鉆去化周期變長，大面積降價比較明顯，業(yè)主心態(tài)有所松動。

四號線依然是租客重點考慮的交通大動脈，離地鐵口近的小區(qū)成交都相對活躍。

壹成片區(qū)：以小面積戶型成交為主，成交穩(wěn)定，租客選擇性多，也有一定議價空間。?

觀瀾片區(qū)：價格略有上浮，成交集中在地鐵口幾個次新小區(qū)。

04

菲菲樓市觀點

5月深圳新房再現(xiàn)久違“日光盤”；而二手在低位徘徊4個月后，成交量也終于重回2000套以上，并且再次超過新房。

雖然好轉(zhuǎn)信號出現(xiàn)，但要說“回暖”為時尚早。5月，深圳新房、二手房共計成交4195套，環(huán)比下降約11%，依然處于低位狀態(tài)。

新房市場兩級分化明顯，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，深圳5月新房的平均去化率僅33%。

一邊是“豪宅網(wǎng)紅盤”熱銷日光；另一方面，普通新房仍然去化困難。海德園和招商仕林臻邸的售罄，主要還是“一二手倒掛”明顯。

而二手市場成交2318套，僅為正常月份的三分之一左右，遠沒有回到深圳二手樓市5000套的枯榮線。

5月二手市場的復蘇，與央行貨幣政策的利好有直接聯(lián)系。但由于深圳政策的遲遲未出，不少購房者仍在觀望。

從31號財聯(lián)社的一則獨家新聞了解到，深圳相關部門表示，近期出臺政策的可能性較小，還是擔心放款樓市政策導致房價再次出現(xiàn)明顯上揚。這也可以看出深圳作為全國樓市的風向標，所承擔的壓力也是比較大的。

當然，對剛需和改善群體來說，在當下深圳政策未出之際，正是購房和置換最好的窗口期，希望大家好好把握，且行且珍惜。