01.?

剛剛，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1-5月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，即便政策面、資金面全面釋放利好消息，但房地產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)全鏈條下行走勢。特別是，買房定金預(yù)付款下行接近50%，彰顯居民購房情緒非常低。房地產(chǎn)的困局，大家都在討論，貌似并非再來一輪刺激，就能夠解決問題。

近期，網(wǎng)絡(luò)上有一篇廈門大學(xué)趙燕菁教授的署名文章《在十字路口的房地產(chǎn)》，被各方熱議和轉(zhuǎn)載。對于當前房地產(chǎn)市場的疲弱態(tài)勢以及難以提振的困局，趙教授提出一個非常有建設(shè)性的制度設(shè)計：再次啟動98年式“房改””打造“先租后售”、“租售串聯(lián)”的保障房模式。

(相關(guān)資料圖)

新的保障房以低成本、低門檻模式分給3-4億新市民。但要限定資格（無房、有穩(wěn)定就業(yè)）、限定價格（以成本為基準）、限定標準（面積），還有較長的“租轉(zhuǎn)售”解禁期（比如10年）。解禁期結(jié)束后，可轉(zhuǎn)化為商品房。新市民變?yōu)橛挟a(chǎn)階層，所有家庭就以極快的速度致富。

由此，新市民可以分享城市公共服務(wù)提升的溢價，也就是房屋增值。趙教授這個論點的邏輯起點就是：

一、國人擁有產(chǎn)權(quán)住房的渴望非常強烈，租就是權(quán)宜之計；

二、只有擁有產(chǎn)權(quán)住房，才能分享城市化和公服完善。外溢到不動產(chǎn)上的溢價收益；

三、解禁后上市（而不是“只租不售”）才能收回建設(shè)成本，保障房建設(shè)才可持續(xù)；

四、保障房可持續(xù)供應(yīng)，并解決3-4億新市民的住房需求，才能彌補商品房下降造成的投資規(guī)模缺口。

02.?

對趙教授的觀點，筆者深度認同。

如果沒有與產(chǎn)權(quán)對接起來，保障房就很難持續(xù)，98年之前的福利房是如此，房改后的公租房也是如此，近期提出的保租房也一樣?！笆袌鱿蜃蟆⒐嫦蛴摇?，言指企業(yè)賺錢要講社會責(zé)任，公益活動要有現(xiàn)金流（市場化）。只有這樣，市場企業(yè)和公益活動才能可持續(xù)地開展下去。

不管是98年房改前的福利分房，還是大規(guī)模公租房建設(shè)，搞不下去的主要原因，就是缺乏現(xiàn)金流，或者說財政沒錢了。近期，大城市都在搞保障性租賃住房（保租房），盡管主要鼓勵市場化的企業(yè)（開發(fā)商或租賃企業(yè)）來供應(yīng)，但據(jù)我了解，各地沒有積極性。2020年很多地方的完成量，基本是在算數(shù)。

于是，各地都在逼著本地國企講站位。

根源就在于，不管是對于開發(fā)商，對于地方政府，還是對于新市民，投入產(chǎn)出嚴重不匹配。講情懷、講站位，搞幾個項目可以，但講可持續(xù)性的話，不太可能。正在大力推進的保租房，如果可以“先租后售”，甚至像98年房改那樣，還能以租金抵購房款，整個激勵鏈條就扭正了。

針對3-4億新市民建設(shè)保租房，現(xiàn)實的問題是錢從哪來？一是保持商品房高房價，從賣地、稅收來提供一部分；二是租金可以收回一部分成本；有穩(wěn)定現(xiàn)金流，還能發(fā)行證券化產(chǎn)品?？偟膩碇v，只要未來解禁后上市的預(yù)期是確定的，寫進了合同，就一定能購解決資金來源。?

當然，還有地的問題。地方政府當然最想賣高價地，一次能收回一大筆錢，上幾個大項目，而不愿意把地拿出來建保租房。趙教授認為，盡管短期內(nèi)損失了一筆土地收入，但卻通過保租房留住了新市民，降低了企業(yè)運營成本。而且，新市民“先租后買”積累了家庭產(chǎn)權(quán)房，有恒產(chǎn)者有恒心，就能帶來后續(xù)源源不斷的消費和生產(chǎn)，以及地方政府細水長流的財稅收入。

03.?

其實，完全不用去動政府的土地這個“奶酪”。保租房不用蓋新房來解決。過去20多年來，房地產(chǎn)飛速發(fā)展，沉淀下來很多存量商品房。要么，這些房子初始功能設(shè)計與現(xiàn)實需求不符（比如，過去企業(yè)需要大空間，現(xiàn)在個人創(chuàng)業(yè)需要的是小空間）；更多的是，之前規(guī)劃了太多園區(qū)、新區(qū)、CBD，好大喜功，過剩了，砸在手里了。好多寫字樓、公寓賣不掉，租不出去。

我們想個辦法，把這些沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換一下屬性，變成保障房。這也就是點個頭的事情，有無決心的事情，不麻煩！按原來用途，無人問津，白白浪費?，F(xiàn)在如果能改為保租房，補上公服配套，“先租后買”，就能把人填進來，就有了現(xiàn)金流，商業(yè)化的邏輯也就具備了。不管是銀行發(fā)放改造貸款、租賃貸款、消費貸款，金融機構(gòu)搞REITs等等，就具備條件了。

除了規(guī)劃層面的操作，讓這些沉淀的項目產(chǎn)生現(xiàn)金流，國家對保租房還有一攬子的政策優(yōu)惠，包括普惠金融、稅收減免、專項補貼、民用水電等等。由此，房地產(chǎn)可以處置一批沉淀資產(chǎn)，促進存量房屋盤活和流轉(zhuǎn)，增加了政府稅收。同時，政府財政資金四兩撥千斤，增加了一大批保障房供給，還讓新市民通過低成本租賃，扎根大城市，并釋放了消費和內(nèi)需。

而且，未來的商品房市場（換房和改善）也有了可持續(xù)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

趙教授一個很重要的觀點：“房住不炒”絕不是在“住”和“炒”之間二選一，而是利用“炒”解決“住”?！俺础本筒辉僦皇且粋€負面詞匯。高房價能創(chuàng)造高地價、高稅收，能解決大規(guī)模保租房建設(shè)的一筆“啟動資金”，這就是房子在“住”和“炒”兩方面的調(diào)和與融合。

過去，我們在住房政策設(shè)計上，往往將“住”和“炒”對立起來了，“炒”必然不利于住，為了“住”就要抑制“炒”；房價過快上漲就一定是炒，于是就控房價，忽視了土地和房產(chǎn)之于地方政府、之于公共服務(wù)設(shè)施是啟動資金，具有融資功能，打擊炒很正確，但解決住的問題更難了。這就導(dǎo)致，政策一直在“住”和“炒”上二選一，政策忽左忽右，一會兒扶持，一會兒抑制。?

如果要承認，地產(chǎn)對地方政府來說，是公共服務(wù)設(shè)施、區(qū)域開發(fā)的融資來源，高房價有利于籌集到這初始的一大筆資金，就必須要認可高房價一定程度上的合理性。將高房價帶來的巨額收益（賣地、稅收等）引導(dǎo)至保租房，不就是房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展的統(tǒng)一嗎？

不久前，作為調(diào)控優(yōu)等生的長沙，推出的“租購聯(lián)動”“以租換購”的樓市新政，變相松綁了限購政策，不僅釋放出新的購房名額，活躍了新房市場，還打通了新房、二手房和租賃住房市場“通道”，其實就是將“住”（籌集保租房）和“炒”（松綁限購）在對立中實現(xiàn)統(tǒng)一。

04.?

這段時間，國家屢次提及促進房地產(chǎn)“良性循環(huán)”，意味著當下循環(huán)不暢，這是各方訴求無法協(xié)同，導(dǎo)致整個鏈條運轉(zhuǎn)不下去的結(jié)果：

從住房消費者來看，3-4億新市民是需求主體，租不起，也買不起；

從開發(fā)商/長租企業(yè)來看，面對高地價、高開發(fā)成本，搞租賃是算不過帳的；

從地方政府來說，賣高價地、搞商品房開發(fā)與搞保租房存在沖突；

從銀行來說，貸款需要抵押物與租賃無抵押物格格不入。

大家想想，“先租后售”、“租售串聯(lián)”的房地產(chǎn)供求新模式，是不是能融合上面各方的訴求呢？