1

深圳二手房近一年成交極冷，跌幅極深，回暖極難，大家都認為是全國大環(huán)境和嚴苛的調(diào)控政策導致。

(資料圖片)

有沒有人想過，政策只是一個原因，還有一個原因，是深圳漲出了不屬于它的漲幅，不得不深度回調(diào)呢?

深圳在哪個階段漲出了不該漲的漲幅，在前年的9月到去年的1月。

前年3月，我寫過“現(xiàn)在高位入手光明，恐怕要站崗了”。

說明了不建議接盤光明的原因。

這篇文章當時爭議極大，反對極多贊同很少，因為當時深圳正火，光明更火的一塌糊涂。

兩年多的時間，驗證了當初的預判，現(xiàn)在光明在整個深圳跌幅最大，光明玖龍臺當時七萬多被人搶，現(xiàn)在是七萬多賣不掉。

再舉個實例，光明一號。

19年6月，光明一號83平三房成交價是350萬，單價4萬2。

2020年9月成交價6萬4，2021年1月成交價6萬8。

今年1月的成交價是5萬，最新成交價4萬9。

三年漲幅17%，還比不上鹽田的某些盤，可以說完全漲了個寂寞。

2

前年715調(diào)控，8月份我寫了“調(diào)控后的深圳，怎么買?”

今天重讀這篇文章，感慨萬千，因為文中的很多觀點，從前年下半年的樓市來看，是錯的；但放在今天來看，是對的。

第一個觀點，房價肯定會跌。

結果是20年9月起深圳熱度又起，到年底房價又暴拉了15-20%。

第二個觀點，避開遠郊沙井和光明的網(wǎng)紅盤。

結果是下半年沙井和光明繼續(xù)拉升，沖到了十萬。

第三個觀點，前海的網(wǎng)紅盤必須擠泡沫，甚至連名字都點了。

結果佳兆業(yè)前海廣場年底漲到了1500，最高成交接近1400。

前年9月到去年1月，深圳繼續(xù)瘋狂，在當時的市場狀態(tài)下，所有人都認為深圳永遠漲。

我也懷疑過我的判斷是錯誤的，深圳人多地少，萬眾矚目，可以走出超然的獨立行情。

然后就迎來了208調(diào)控，接著就是一年多的深度回調(diào)。

現(xiàn)在回看，如果715之后深圳就橫盤，最多是小幅回調(diào)。但715之后不僅沒有回調(diào)反而逆勢拉漲，讓泡沫吹的更大，沒辦法，這一次必須深跌。

比如佳兆業(yè)前海廣場，現(xiàn)在1100都無人接盤。

有跌就有漲，當時我提到的黃埔雅苑，則從10萬+漲到了11萬+。

所以，拉長周期來看，經(jīng)濟規(guī)律會遲到，但真的不會缺席，樹真的不會漲到天上去。當時越瘋狂，后期回吐越多。

深圳走到今天，再拿兩年前的經(jīng)驗套用現(xiàn)在，肯定是不好使了。從天元的熱銷就能看出，房子的居住價值正在回歸。

等居住價值和投資價值回歸到5：5的比例，深圳的購房邏輯就要重新改寫了。

3

對一套房子來說，決定它的價值有多個緯度，我挑出最重要的五個緯度：品質(zhì)、通勤、學校、配套和投資預期。

一套單價10萬的房子，這五個因素本該各占20%。

但在投資高峰期，投資預期提升到40%甚至50%，品質(zhì)、通勤和配套被壓低到10%甚至5%，價格自然就被扭曲了。

等投資高峰期過去，投資預期下降，學校被壓制，通勤、配套、品質(zhì)關注度提升，這幾個緯度的占比自然會重新評估，價格也要重新改寫。

深圳的投資高峰期顯然已經(jīng)過去了，下次什么時候會來誰也說不準，只說說最近三年我們要面臨的問題。

1、以深圳灣為代表的豪宅會不會永遠漲?

2、豪宅和普通房子的價差是不是一定越拉越大?

3、羅湖會不會價值回歸?

4、西部哪里繼續(xù)漲哪里橫盤哪里下跌?

5、房子是下跌、橫盤還是重回高位?

6、如果深圳經(jīng)濟不再高速發(fā)展，什么樣的房子才能穿越牛熊?

歡迎大家共同思考。

4

最后說說我對當下國內(nèi)樓市的思考。

如果只看最近一年多的國內(nèi)行情，絕大部分的房子可以說都不值得持有。

因為近兩年除了北上廣深和部分強二線的豪宅在漲，其他房子基本沒動，還跌。

如果看目前的行情走勢，全國絕大多數(shù)房子都應該賣掉，置換成一二線的豪宅。

但我覺得這個邏輯是不對的，人們習慣只看眼下的漲跌，當下漲了就是成功，當下跌了就是失敗，忽視了樓市的兩個基本特性。

第一，城市是輪動的，產(chǎn)品是輪動的。我絕對不相信經(jīng)濟發(fā)展變慢了輪動規(guī)律就會失效。輪動規(guī)律不會失效，只是周期會拉長。

拿深圳來說，19年西部漲的如火如荼，中部和東部趴窩不動，很多人認為中部和東部沒戲了，結果20年福田、羅湖、龍崗依次補漲，而且漲幅不低。

當下大家看到豪宅上漲，我認為不代表豪宅是YYDS，只是這次豪宅先行了一步，等價差拉大，到了合適的時機，二類產(chǎn)品就會補漲。

第二，要學會用長周期的眼光看樓市。過去很多年我們習慣房價只漲不跌，習慣只看當下，以后必須改變。

要學會像巴菲特一樣，如果你看好這個房產(chǎn)，準備長期持有它，上漲時就不必欣喜，下跌時也不必難受，你要的是十年后的結果，當下的價格沒有意義。

你要說房子還值不值買，當然值得，房子一直是不可替代的投資品，但和其他投資品會越來越趨同，不再是單向上漲，而是有漲有跌，有賠有賺。

買房的投資邏輯也會一直在變，過去的經(jīng)驗，不管是西部永遠漲，豪宅永遠漲，還是次新永遠漲，小三房永遠漲，都會過時。

如果有固定不變的經(jīng)驗永久套用，就不需要終身學習進步了。