近日，西安住建局等5部門發(fā)布《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡稱措施）。

措施要求：

● 商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

(資料圖)

●?商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

●?各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當立即停止撥付并依法查處。

●?開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定予以處理。

●?商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應(yīng)賠償責任。

關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施

為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，有效防范商品房延期交房增量問題，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，結(jié)合《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（市政辦發(fā)〔2021〕35號）等規(guī)定，現(xiàn)提出以下工作措施：

一、嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定

（一）確保購地資金合規(guī)。參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關(guān)融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

二、實施項目建設(shè)全過程監(jiān)管

（二）依法組織項目建設(shè)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴格根據(jù)土地、工程規(guī)劃許可、施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件，按照基本建設(shè)程序組織工程建設(shè)。不得隨意變更經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件，需要作重大修改的應(yīng)當報原審批部門同意。

（三）加強工程建設(shè)管理。設(shè)計單位和施工圖審查機構(gòu)應(yīng)嚴格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可及其附圖，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范、標準進行施工圖設(shè)計和審查，未經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件不得使用；施工單位應(yīng)嚴格按照施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件實施工程建設(shè)；監(jiān)理單位應(yīng)按照施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件實施工程監(jiān)理，實時監(jiān)督施工質(zhì)量和建設(shè)工期，對存在質(zhì)量安全隱患和停工超過一個月的項目，要及時報告轄區(qū)住建部門。

各轄區(qū)資源規(guī)劃、住建、城管部門應(yīng)建立“一項目一檔案”制度，自項目開工至竣工依照各自職責對工程建設(shè)情況實施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

三、加強商品房預(yù)售許可管理

（四）明確形象進度標準。開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

（五）規(guī)范銷售活動。開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過商品住房銷售公示平臺組織銷售活動。在銷售過程中，要按規(guī)定公示企業(yè)基本情況、開發(fā)證照、項目基本信息、房屋銷售信息、項目周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等信息。

四、強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管

（六）資金全額入賬。商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

（七）嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

（八）強化技術(shù)支撐。優(yōu)化商品房預(yù)售資金交存指引平臺，實現(xiàn)監(jiān)管部門、購房群眾對預(yù)售資金交存信息隨時可查；提高線上預(yù)售資金交存率、智能POS機使用率，實現(xiàn)1個工作日內(nèi)系統(tǒng)智能對賬；通過網(wǎng)簽備案信息共享等方式，支持監(jiān)管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。

（九）加強賬務(wù)核對。各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當立即停止撥付并依法查處。

（十）夯實銀行責任。商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應(yīng)賠償責任。

人行西安分行營管部負責指導商業(yè)銀行做好賬戶管理工作；市金融工作局應(yīng)協(xié)調(diào)國家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持。

五、規(guī)范商品房交付行為

（十一）建立預(yù)查驗制度。各轄區(qū)住建部門要督促開發(fā)企業(yè)組織五方責任主體單位進行竣工驗收?？⒐を炇蘸细窈螅_發(fā)企業(yè)通知購房人代表對擬交付房屋進行預(yù)查驗；發(fā)現(xiàn)問題的，要及時整改并通報整改結(jié)果。

（十二）公示交房資料。房屋交付使用時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人提供“兩書一表”，即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、《建筑工程竣工驗收備案表》。

六、健全房地產(chǎn)信用管理

（十三）強化信用管理。開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定予以處理。

設(shè)計單位、施工圖審查機構(gòu)、施工單位、監(jiān)理單位因違反國家強制性標準和行業(yè)規(guī)范影響房屋交付的，應(yīng)記入信用檔案并向社會公示；情節(jié)嚴重的，依法追究相關(guān)單位和人員責任。

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