南山中心區(qū)的兩個新盤傳來新動態(tài)，網(wǎng)傳都有小戶型產(chǎn)品！?一個是御成府（大陸莊園三期），一個是正東名苑。?

【資料圖】

網(wǎng)傳御成府項(xiàng)目將于近期開放展示中心，并在未來兩個月內(nèi)入市，預(yù)計推售350套30-50㎡住宅。?

而正東名苑的展示廳已開放，樣板房這兩天也會開放，預(yù)計最快這個月入市，預(yù)計推售172套78--102㎡住宅和 129~143㎡復(fù)式。?

此前網(wǎng)傳有59㎡戶型，咖姐從銷售口中了解到，已經(jīng)被回遷戶選完了，不過僅“南山中心”和“現(xiàn)房”兩個標(biāo)簽已經(jīng)足夠惹眼了。?兩個項(xiàng)目的位置離得并不遠(yuǎn)，這兩個項(xiàng)目哪個值得上車，往下看！?

01

地段是最大的亮點(diǎn)只不過……

地段可以說是這兩個盤最大的硬核優(yōu)勢了。?御成府周邊有兩個地鐵站，分別是11號線南山站和1號線大新站。?

正東名苑周邊也有兩個地鐵站，分別是11號線南山站和9號線南山書城站。

不過咖姐在實(shí)地探訪的過程中發(fā)現(xiàn)，兩個項(xiàng)目地處南山老城區(qū)，居住氛圍濃厚，配套相當(dāng)成熟，但走一走就能發(fā)現(xiàn)，道路人口密度也是真的大！?

正東名苑門口的海德二道為雙向兩車道，而御成府門口的學(xué)府路和南新路均為雙向四車道，從駕車出行的方面考慮，正東名苑的塞車問題可能較嚴(yán)重，不過御成府在路口的位置，噪音問題也值得關(guān)注。?

此外，周邊的小區(qū)樓齡較大，大多20年以上，社區(qū)面貌也較為老舊。?

02

停車位均不足？

兩個新盤推售的產(chǎn)品較為不同，御成府推售的是30-50㎡的小戶型，容積率≤6.34，面對的是剛需型買房人。?

而正東名苑推售的是78--102㎡住宅和 129~143㎡復(fù)式，面對的是剛需型買房人和改善型買房人。

御成府原為大陸莊園三期，前面2期分別于1997年、2002年建成，而三期經(jīng)歷了開發(fā)公司的糾紛和綠化帶拆除，業(yè)主的強(qiáng)烈反對，直到19年才獲得建設(shè)施工許可證。?

從規(guī)劃看來，御成府項(xiàng)目由1棟40層約142米高的塔樓和6層商業(yè)裙樓組成，地塊較小，花園與前兩期共享，車位僅224個，車位比僅1:0.64，相當(dāng)不足。

正東名苑的項(xiàng)目地塊由1棟公寓（回遷所有）、2棟A座平層住宅以及2棟B座復(fù)式住宅組成。?占地面積約7.48萬㎡，總建筑面積為54萬㎡。項(xiàng)目住宅總戶數(shù)約628戶，容積率6.4，規(guī)劃了約862個停車位，毛坯交房。?如果車位由住宅和公寓業(yè)主共享的話，很大可能不足1:1。?

住宅由回遷戶先選，再面市，這也意味著商品房和回遷房不分開。?

兩個小區(qū)都自帶部分底商，周邊還有來福士廣場、海岸城和深圳灣萬象城等大型購物商場。

03

首付100萬以內(nèi)即可上車南山中心？

兩個項(xiàng)目周邊的二手房有大陸莊園、華府苑、東方銀座公館（前海豪苑）、陽光棕閣園（三期）以及新德家園。

指導(dǎo)價在6-8.2萬/㎡之間，參考一下指導(dǎo)價推測兩個入市均價應(yīng)該在8萬/㎡及以上。?那么御成府最小的30㎡戶型總價可能不到300萬！