來(lái)源:朱羅紀(jì)
(資料圖)
今年要買什么樣的樓盤才不會(huì)爛尾?
去年下半年至今,一整年的時(shí)間過(guò)去了,后臺(tái)有些粉絲買房被套了。這里說(shuō)的被套,是指樓盤停工了,比如有兩個(gè)粉絲買了龍光的盤,現(xiàn)在每天都忐忑不安。
對(duì)那些已經(jīng)爆雷了的樓盤來(lái)說(shuō),買房人是無(wú)辜的,因?yàn)闃潜P不能交付,這樣的風(fēng)險(xiǎn)是不可能事前預(yù)判到的——我們自2008年之后已經(jīng)10多年沒(méi)有過(guò)如此大規(guī)模的停工潮了,一個(gè)普通的買房人,不會(huì)想得到會(huì)落得這樣一個(gè)局面。更何況是,那些爆雷了的房企里面,有一些還是滿足了“三道紅線”的——想起來(lái)更是非常吊詭。
事情最終會(huì)如何處置,只能讓時(shí)間來(lái)給出答案。而現(xiàn)在擺在更多即將買房的粉絲面前非常迫切的問(wèn)題是:這個(gè)環(huán)境下,今年要買什么樣的樓盤?如何防止自己要買的盤未來(lái)也爆雷了?該怎么判斷開發(fā)商是不是安全的?
在說(shuō)這個(gè)之前,有的粉絲會(huì)說(shuō),今年最好是啥房子都不買,那這個(gè)話題就無(wú)從談起了。這么說(shuō),我也不認(rèn)為是錯(cuò),但正所謂:有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場(chǎng),再差的熊市都有人交易。房地產(chǎn)是一個(gè)特殊商品,總是有人等不了需要買來(lái)住的——即便是今天這樣的市場(chǎng),上半年全國(guó)還是有5.8億平米的住宅賣掉了。所以,這數(shù)百萬(wàn)套房屋的買賣,為了防止自己踩大坑,太值得聊了。
我個(gè)人的看法是,在任何時(shí)候都不要放棄買房子,我們不擇時(shí)。不擇時(shí)的意思是,市場(chǎng)處在牛市還是熊市,不是第一位的因素。有沒(méi)有好的樓盤、好的價(jià)格,才是第一位的因素。尤其是自住型買家,如果你需要一套房子的話,最好的市場(chǎng)當(dāng)然是熊市,這個(gè)時(shí)候不認(rèn)真的研究買房子,難道要等著牛市來(lái)了大家羊群一樣一起去搶?
大部分人的心態(tài)總是想著高拋低吸,這是人性,但是人們常常忽視了平常心看待市場(chǎng)波動(dòng),市場(chǎng)有波動(dòng)就像日出日落一樣正常。大部分時(shí)候,反而是熊市里的進(jìn)取,更能夠促成好的買賣。
給大家看兩個(gè)例子。一個(gè)是剛剛發(fā)生的,超人旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)入標(biāo)競(jìng)投香港恒大中心,市場(chǎng)估值約90億港元,比2021年8月份約156億港元的估值打了6折(扭扭捏捏,越賣越便宜)。
嚴(yán)格說(shuō),現(xiàn)在還不能斷言長(zhǎng)實(shí)抄對(duì)了,那要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。但是另一個(gè)例子就有說(shuō)服力了,2008年的時(shí)候,我訪問(wèn)中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青,談及2001年時(shí)的一筆交易。當(dāng)時(shí)香港房地產(chǎn)還處在1998金融風(fēng)暴影響的低迷期,又加上當(dāng)年爆發(fā)的9·11,市場(chǎng)信心也是垮塌。9·11爆發(fā)的當(dāng)天早上,施永青和利嘉閣談妥了價(jià)格,就是恐襲爆發(fā)也沒(méi)有改變這個(gè)決定,第二天簽了合同,價(jià)格非常的便宜,2000多萬(wàn)。到了2007年,利嘉閣為中原創(chuàng)造了8億港元的傭金。
市場(chǎng)在最慘的時(shí)候,往往也在醞釀最好的交易機(jī)會(huì),這是危機(jī)的含義。
只有當(dāng)你見識(shí)/閱讀多了波動(dòng),心態(tài)便會(huì)好很多。深圳是個(gè)很好的城市,在這一次大波動(dòng)里已經(jīng)證明了(如果你到全國(guó)各地走一遭,就會(huì)明白深圳的調(diào)整不算什么),我想以后的很長(zhǎng)時(shí)間,對(duì)普通人來(lái)說(shuō),深圳的房子仍然還會(huì)是最好的資產(chǎn)之一。用腳投票才最重要,很多人終日吵鬧不休,但從不下注一子,和這些人爭(zhēng)論沒(méi)有意義——就像你和一個(gè)從不炒股的人爭(zhēng)論到底買哪家公司好一樣。大家可以和愿意下注的人多交流,我想那樣的交流是最有邏輯、最有啟發(fā)的。
第二個(gè)問(wèn)題是,這時(shí)候買什么樣的樓盤?
我想答案很清楚了,當(dāng)然買那種能夠如期交付、不會(huì)爛尾的開發(fā)商。不管是自住還是投資,樓盤停工乃至爛尾,都是不能夠承擔(dān)的巨大風(fēng)險(xiǎn),這是絕對(duì)不可以踩坑的。
所以我在之前,把開發(fā)商的如期交樓列為今年買房的最高原則、第一紀(jì)律。也就是說(shuō),是“一票否決”的意思,如果預(yù)期它有可能出現(xiàn)交付的風(fēng)險(xiǎn),那一定就是一票否。對(duì)于普通買房人來(lái)說(shuō),確立這個(gè)原則是眼下最重要的事。我們之前說(shuō)的所有的選盤的邏輯,都要在服從于這個(gè)紀(jì)律之下。這個(gè)條件滿足,再談其它。
但問(wèn)題就在于,你怎么判斷,正在入你法眼的那個(gè)樓盤,開發(fā)商能不能如期交樓?
從現(xiàn)實(shí)中看,比較難。比如,一種觀點(diǎn)說(shuō),買那種滿足“三道紅線”的開發(fā)商。這個(gè)有部分道理,因?yàn)闈M足了“三道紅線”,意味著這家開發(fā)商的財(cái)務(wù)沒(méi)問(wèn)題。但實(shí)際上,我們現(xiàn)在看到爆雷的開發(fā)商里,有好幾家都是“三道紅線”一條沒(méi)踩的,比如雅居樂(lè)。這說(shuō)明了什么?說(shuō)明了上市公司的財(cái)報(bào)也許先前是經(jīng)過(guò)了美顏的。我知道有的開發(fā)商為了能把“三張表”做的好看,特地花幾百萬(wàn)年薪請(qǐng)來(lái)財(cái)技高手上下其手,但紙里終究包不住火。
再如,另一種觀點(diǎn)說(shuō),要買國(guó)企的樓盤,遠(yuǎn)離民企。這個(gè)看法表面看更有道理了,因?yàn)楫吘箛?guó)企背后有政府背書,買家的信心更足。而這一波爆雷的房企里,也的確大多數(shù)都是民營(yíng)。從這個(gè)角度,是有道理,這樣劃分下來(lái),操作簡(jiǎn)單多了。但實(shí)際上呢,有的是國(guó)資控股,也爆了,更別說(shuō)一些城投公司。
嚴(yán)格和公允的評(píng)估,標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是:買那種有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)(借錢少)的開發(fā)商。不是國(guó)企就一定好,民企就一定差;上市房企就一定好,非上市房企就一定差;“三道紅線”一條沒(méi)踩的就一定好,踩了一條的就一定差;土地都在好城市的就一定好,土地不在好城市的就一定差……
關(guān)鍵中的關(guān)鍵,是那家公司歷史上的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格是不是很穩(wěn)健,這是我最看重的,也是我使用的標(biāo)準(zhǔn)。
這個(gè)提煉,是我從這一次沒(méi)有爆雷的開發(fā)商陣列中總結(jié)出來(lái)的。這一波沒(méi)有爆雷的上市和非上市開發(fā)商里,比如像龍湖這樣的民企,華潤(rùn)置地這樣的央企,萬(wàn)科這樣的混合所有制企業(yè),以及信義這樣的本土非上市民企……,他們有一個(gè)共同特征,就是歷史上經(jīng)營(yíng)策略都是偏穩(wěn)健的。而反過(guò)來(lái),爆雷的,無(wú)論是上市還是非上市開發(fā)商,幾乎都有過(guò)幾年異常激進(jìn)的階段,沒(méi)有例外?;蛘呤悄玫赝醴浅nl繁的,或者是借貸非常多、利率非常高的,或者是用了很大規(guī)模的永續(xù)債的……
最終表現(xiàn)在,穩(wěn)健的企業(yè)凈負(fù)債率極低,不管是長(zhǎng)錢還是短錢,都借的不多。
所以,現(xiàn)在讓我去選樓盤,我第一標(biāo)準(zhǔn)看的是這個(gè)。那有人問(wèn)了,如果有的開發(fā)商很神秘,你根本搞不明白它的財(cái)務(wù)情況到底好不好呢?的確房地產(chǎn)行業(yè)有很多這樣的開發(fā)商,別說(shuō)財(cái)務(wù)不透明了,公司你經(jīng)常都沒(méi)聽過(guò)。遇到這樣的,我認(rèn)為也很簡(jiǎn)單,如果樓盤很好但你沒(méi)有能力確認(rèn)它的安全度,避開算了。也許你會(huì)因此錯(cuò)過(guò)一個(gè)好機(jī)會(huì),但是你承擔(dān)不起踩坑的風(fēng)險(xiǎn)。大部分的公司,并不是很難判斷。你不一定能知道那家開發(fā)商老板他借錢是多還是少,但是你要是去了解一下他歷史上的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格大概是穩(wěn)當(dāng)?shù)倪€是激進(jìn)的,一般還是不難的。
這是一個(gè)保險(xiǎn),再加一個(gè)保險(xiǎn),在這個(gè)時(shí)候,有條件的話,選擇現(xiàn)樓或者準(zhǔn)現(xiàn)樓?,F(xiàn)樓就是已經(jīng)辦了初始登記,這樣的樓盤,已經(jīng)滿足了交付條件,風(fēng)險(xiǎn)幾乎不存在。準(zhǔn)現(xiàn)樓是即將到了這個(gè)階段,風(fēng)險(xiǎn)自然也是比較低的。但是,這個(gè)是一個(gè)輔助指標(biāo),因?yàn)檫@樣的樓盤數(shù)量太少了。
總之,在往日我們選擇樓盤的時(shí)候,是那種有“好價(jià)格”的“好樓盤”,但是在今年這個(gè)特殊的環(huán)境下,你要在傳統(tǒng)的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之上,加上這一個(gè)“一票否”的標(biāo)準(zhǔn)。最好的當(dāng)然是那種:公司又穩(wěn)健、又是準(zhǔn)現(xiàn)樓、價(jià)差又特別大、本身又在好地段。不能面面俱到,就要把握最重要的底線原則,安全第一。
希望大家下半年買房都能順利交樓。
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