例行聲明，這是一檔主觀判斷較強(qiáng)的欄目，雖然非常希望能夠給大家?guī)韼椭?，但是回答的?nèi)容僅供大家參考，如有其他見解，歡迎大家多多交流。

1.

關(guān)鍵詞

(資料圖片僅供參考)

前海、1200萬(wàn)

Q：1200萬(wàn)預(yù)算，積分62分左右，主要考慮前海，怎么安排合適？

A：根據(jù)目前釋放的戶型面積段，預(yù)算1200萬(wàn)的選擇實(shí)際不是很多。建議根據(jù)入市順序，結(jié)合產(chǎn)品面積段進(jìn)行關(guān)注。

據(jù)@深圳買房計(jì)劃 了解，五個(gè)新盤中，預(yù)計(jì)頤城棲灣最快入市，大概是9月；萬(wàn)科瑧灣悅臨時(shí)展廳已經(jīng)開放，或稍晚于頤城棲灣里入市。

天健限價(jià)地塊已經(jīng)組建銷售團(tuán)隊(duì)，預(yù)計(jì)11月入市；深業(yè)云海灣預(yù)計(jì)年底入市；網(wǎng)傳深鐵前海時(shí)代三期應(yīng)該今年住宅不會(huì)入市，深鐵置業(yè)官網(wǎng)顯示，年底會(huì)推出公寓和寫字樓產(chǎn)品。

▲前海五盤戶型和價(jià)格情況（以官方公示信息為準(zhǔn)）

再看五個(gè)新盤的分布，深鐵前海時(shí)代三期、天健悅桂府二期、深業(yè)云海灣位于起步較早的桂灣，華僑城歡樂港灣、鴻榮源中心和萬(wàn)象前海已經(jīng)日趨成熟。

特別是深鐵前海時(shí)代三期，周邊配套已經(jīng)非常成熟，旁邊就是前?；鹦℃?zhèn)，自帶約8萬(wàn)㎡商業(yè)配套，一路之隔有萬(wàn)象前海購(gòu)物中心和卓越INTOWN購(gòu)物中心，南山實(shí)驗(yàn)前海港灣學(xué)校也在旁邊。

同屬于桂灣的天健悅灣府、深業(yè)云海灣配套稍弱，不過是限價(jià)盤，毛坯限價(jià)9.2萬(wàn)/㎡，未來將與旁邊的天健悅桂府一起，形成較大體量的住宅區(qū)。

深國(guó)際頤城棲灣里、萬(wàn)科瑧灣悅位于媽灣，其實(shí)是同一個(gè)大的地塊，總建面超30萬(wàn)㎡，集高端住宅頤城、潮流商業(yè)印里、前海深港數(shù)字經(jīng)濟(jì)小鎮(zhèn)于一體的前海產(chǎn)城綜合體。

▲30萬(wàn)㎡綜合體

目前一期頤灣府已交付，自帶的印里商業(yè)也已經(jīng)營(yíng)業(yè)。

雖然兩個(gè)項(xiàng)目在配套上實(shí)現(xiàn)共享，但在產(chǎn)品上存在差異性。根據(jù)目前釋放的信息，深國(guó)際頤城棲灣是17-22小高層，容積率僅為2.56；萬(wàn)科瑧灣悅是瑧系2.0產(chǎn)品，最小的115㎡或?yàn)?房設(shè)計(jì)，具體信息以官方發(fā)布為準(zhǔn)。

2.

關(guān)鍵詞

下半年南山新房、首付200萬(wàn)?

Q：手里有200萬(wàn)首付，準(zhǔn)備買南山，下半年有選擇嗎？

A：假設(shè)3成首付的話，總預(yù)算大概在670萬(wàn)左右，在南山的選擇不是特別多，在售項(xiàng)目中中泰印邸，以及鴻榮源尚璟公館符合預(yù)算需求，可以去看看。

待售新盤中，近期傳出入市消息的丹華公館和御成府在預(yù)算范圍內(nèi)，不過需要注意，丹華公館是R3用地，御成府是R2用地，單身公寓性質(zhì)。

另外，位于西麗的兩個(gè)新盤可以關(guān)注，鼎盛金域陽(yáng)光和總章疊翠花園?，兩個(gè)項(xiàng)目緊挨著，或有小戶型，對(duì)面是大沙河走廊，背靠紅花嶺，其中鼎盛金域陽(yáng)光進(jìn)度較快，但預(yù)計(jì)最快也要年底或者明年入市。

位于同樂的縉樾府和同樂公館也可以關(guān)注一下。

在建地鐵12號(hào)線同樂南站直線距離約800米左右，臨近九年一貫制同樂實(shí)驗(yàn)學(xué)校，不過片區(qū)內(nèi)缺乏大型商業(yè)，目前項(xiàng)目戶型信息還未釋放。

3.

關(guān)鍵詞

石巖 OR?光明

Q：石巖可以買嗎？400萬(wàn)選光明還是選石巖？

A：目前石巖在售新盤有兩個(gè)，一個(gè)是宏發(fā)悅云花園、一個(gè)是寶珺園，均在400萬(wàn)內(nèi)。

宏發(fā)悅云花園距離在建的13號(hào)線一期羅租站約790米，自帶12班制幼兒園，距離石巖公學(xué)步行距離約300米，西側(cè)也有一塊9年制教育用地，可以基本滿足居住需求。

▲石巖公學(xué)實(shí)拍圖

寶珺園側(cè)重產(chǎn)品，地鐵通勤較為不便，74-77㎡三房設(shè)計(jì)和萬(wàn)科物業(yè)管理，是項(xiàng)目較大的亮點(diǎn)，備案總價(jià)區(qū)間325-391萬(wàn)/套。

相對(duì)來說，光明光明中心區(qū)和鳳凰城片區(qū)的城市界面和配套，整體是好過石巖的。不過通勤距離上，如果同樣是地鐵13號(hào)線二期（在建）沿途新盤的話，對(duì)比石巖，大概多出10站左右、約30分鐘的距離。

價(jià)格方面，今年將推出的鳳凰城新盤如中海觀園預(yù)計(jì)約4.7萬(wàn)/㎡左右（帶裝修），光明中心區(qū)如聯(lián)發(fā)悅尚居預(yù)計(jì)均價(jià)約4.8萬(wàn)/㎡（帶裝修）。

▲光明新盤列表

400萬(wàn)買光明，可以參考文章：總價(jià)400萬(wàn)買光明，這5個(gè)重點(diǎn)關(guān)注！

4.

關(guān)鍵詞

利率、房貸審核

Q：房貸利率還會(huì)降低嗎？現(xiàn)在房貸審核，對(duì)流水的要求是怎么樣的？

A：目前的基準(zhǔn)利率已經(jīng)是處于較低位，繼續(xù)降低的可能性不大。

房貸審核方面，各家銀行對(duì)流水的官方標(biāo)準(zhǔn)，依然是至少覆蓋兩倍的月供，個(gè)別銀行支持直系親屬的擔(dān)保。

不過在實(shí)際操作中，對(duì)流水的要求普遍有所放松，上周 @深圳買房計(jì)劃 就這個(gè)問題咨詢多個(gè)項(xiàng)目銷售，得到的回答幾乎一致，基本月收入覆蓋月供即可申請(qǐng)房貸，但是收入證明依然需要達(dá)到月供的兩倍。

鑒于每個(gè)樓盤的情況會(huì)有不一樣，還需具體咨詢項(xiàng)目方合作銀行。

5.

關(guān)鍵詞

光明、新房學(xué)區(qū)

Q：在光明買了房就可以讀書嗎？

A：各區(qū)對(duì)于期房入學(xué)的要求是不一樣的，以咨詢到的光明區(qū)為例，需要拿到入伙通知書并且實(shí)際居住才能進(jìn)行學(xué)校申請(qǐng)，所以買了房，但還沒有交房，不能使用新房學(xué)qu。

深圳10區(qū)中，要交房才能申請(qǐng)學(xué)校的，有以下5個(gè)區(qū)：

南山區(qū)：需要入伙通知書；

福田區(qū)：入伙通知書并要求實(shí)際居?。?/p>

羅湖區(qū)：入伙通知書并要求實(shí)際居??；

光明區(qū)：入伙通知書并要求實(shí)際居??；

坪山區(qū)：入伙通知書；

買了房就能申請(qǐng)學(xué)校的，有以下5個(gè)區(qū)：

寶安區(qū)：購(gòu)房合同、發(fā)票；

龍華區(qū)：網(wǎng)簽合同、不動(dòng)產(chǎn)查詢單；

龍崗區(qū)：購(gòu)房合同；

鹽田區(qū)：購(gòu)房合同原件及購(gòu)房發(fā)票原件；

大鵬新區(qū)：購(gòu)房合同原件及購(gòu)房發(fā)票原件；

從今年的秋季招生情況來看，光明小一學(xué)校偏緊張，初一相對(duì)整體寬松。

2022年秋季光明區(qū)小一計(jì)劃招生12184名學(xué)生，第一志愿報(bào)名志愿人數(shù)13189名學(xué)生，缺口達(dá)1005個(gè)，熱點(diǎn)學(xué)校學(xué)wei更加緊張。

▲2022秋季光明小一學(xué)wei申請(qǐng)統(tǒng)計(jì)和缺口情況 | 光明區(qū)教育局

如深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校（小學(xué)部），即使在學(xué)區(qū)內(nèi)有房并且落戶到學(xué)區(qū)內(nèi)，依然要拼積分才能就讀。

所以，在光明買房的家長(zhǎng)，需要提前把學(xué)校因素考慮進(jìn)去，提前做打算