近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于公開征求《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱意見稿）意見的通知。

(資料圖)

意見稿要求，購(gòu)房人將購(gòu)房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。

將設(shè)定項(xiàng)目建設(shè)資金監(jiān)管額度監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)，只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)。

開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金前，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)資金監(jiān)管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，并將合同金額及稅費(fèi)分配至各個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)樓宇，作為其申請(qǐng)商品房預(yù)售資金使用的依據(jù)。

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金收存和使用

管理的通知（征求意見稿）

各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行：

為進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，督促開發(fā)企業(yè)切實(shí)履行合同約定交付責(zé)任，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，對(duì)商品房預(yù)售資金收存和使用監(jiān)管通知如下：

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，按照一個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶），監(jiān)管賬戶需為新開設(shè)的銀行賬戶。開發(fā)企業(yè)與住建部門、監(jiān)管銀行三方簽署的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（2022示范文本，見附件），應(yīng)在東莞市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)）上申報(bào)，并由開發(fā)企業(yè)在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置進(jìn)行公示。經(jīng)審批通過的監(jiān)管賬戶原則上不能辦理變更或注銷。

二、商品房預(yù)售資金的收存管理

對(duì)已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，由購(gòu)房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機(jī)刷卡、銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購(gòu)房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶（子賬戶是由監(jiān)管銀行針對(duì)每套房屋在商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶下分設(shè)的、唯一收存對(duì)應(yīng)房屋購(gòu)房款的銀行賬戶），開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款；按揭銀行應(yīng)按商品房抵押合同約定將銀行按揭貸款、住房公積金貸款等直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶。預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動(dòng)檢測(cè)房屋的預(yù)售資金是否已足額繳存，首期款未足額繳存的房屋，將無法辦理商品房買賣合同備案。

三、商品房預(yù)售資金的使用管理

（一）根據(jù)預(yù)售商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素，設(shè)定項(xiàng)目建設(shè)資金監(jiān)管額度（監(jiān)管額度=項(xiàng)目建筑面積×本市房屋建筑工程造價(jià)單價(jià)×120%）及工程建設(shè)保證金。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)，只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)。

具體用途包括但不限于以下內(nèi)容：土建工程（基坑、基礎(chǔ)、主體工程）、電氣工程（動(dòng)力、照明、弱電）、衛(wèi)生技術(shù)工程（水、暖、通風(fēng)）、特殊構(gòu)筑物工程、精裝修工程、市政工程（小區(qū)用地范圍內(nèi)的市政道路、給排水工程、土石方工程）、消防工程、園建綠化工程、建筑材料設(shè)備費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)及與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用。

（二）開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金前，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)資金監(jiān)管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，并將合同金額及稅費(fèi)分配至各個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)樓宇，作為其申請(qǐng)商品房預(yù)售資金使用的依據(jù)。

（三）對(duì)同一個(gè)預(yù)售許可范圍內(nèi)的樓宇，開發(fā)企業(yè)根據(jù)以下工程建設(shè)進(jìn)度預(yù)留相應(yīng)工程建設(shè)保證金后，可憑本項(xiàng)目相關(guān)發(fā)票按用途提取使用商品房預(yù)售資金。

1.取得《主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表》前，按監(jiān)管額度的50%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

2.取得《主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表》的，按監(jiān)管額度的40%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

3.取得工程安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)簽發(fā)的《終止施工安全監(jiān)督告知書》的，按監(jiān)管額度的20%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

4.取得工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)簽發(fā)的《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》的，按監(jiān)管額度的10%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

5.取得《東莞市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證書》的，按監(jiān)管額度的5%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

6.當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計(jì)進(jìn)賬金額未達(dá)到監(jiān)管額度時(shí)，按監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的50%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

7.結(jié)合企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)其預(yù)留的工程建設(shè)保證金在上述基礎(chǔ)實(shí)行進(jìn)一步差異化監(jiān)管，具體實(shí)施細(xì)則另行制定。

（四）當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計(jì)進(jìn)賬金額達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

（五）對(duì)自愿加入“誠(chéng)信聯(lián)盟”，向社會(huì)公開承諾誠(chéng)信守法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，對(duì)其商品房預(yù)售資金使用實(shí)行“扶優(yōu)”政策。

1.對(duì)同一個(gè)預(yù)售許可范圍內(nèi)的樓宇，首次申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金時(shí)，已按第（三）款規(guī)則預(yù)留工程建設(shè)保證金的，提供本項(xiàng)目相關(guān)發(fā)票等材料，企業(yè)可申請(qǐng)回籠前期已支付對(duì)應(yīng)監(jiān)管樓宇的總承包施工進(jìn)度款。該回籠的總承包施工進(jìn)度款在對(duì)應(yīng)樓宇的總承包合同金額內(nèi)核減。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按第（三）款規(guī)則預(yù)留工程建設(shè)保證金的，可憑相關(guān)銀行出具的現(xiàn)金保函置換同等金額的商品房預(yù)售資金，在擔(dān)保期限內(nèi)不能提前申請(qǐng)撤回現(xiàn)金保函?，F(xiàn)金保函的擔(dān)保期限不得早于相應(yīng)樓宇商品房買賣合同上約定的最晚交付日期。

四、強(qiáng)化各方監(jiān)管職責(zé)

（一）各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)轄區(qū)預(yù)售商品房項(xiàng)目加強(qiáng)日常監(jiān)督和檢查，負(fù)責(zé)核實(shí)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售資金使用時(shí)是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩(wěn)定因素及違法違規(guī)銷售行為，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)對(duì)企業(yè)“申請(qǐng)商品房預(yù)售資金使用”事項(xiàng)出具審查意見。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房人及時(shí)簽署商品房認(rèn)購(gòu)書、商品房買賣合同，確保購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶中，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售資金相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)如實(shí)提供證明材料、相關(guān)票據(jù)，確保填報(bào)的信息真實(shí)有效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市住建部門責(zé)令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

1.未按規(guī)定收存和使用商品房預(yù)售資金；

2.提供虛假資料申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售資金相關(guān)業(yè)務(wù)；

3.其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)法律、法規(guī)等行為。

（三）各商業(yè)銀行對(duì)其開設(shè)監(jiān)管賬戶的預(yù)售商品房項(xiàng)目做好金融服務(wù)和資金風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，通過對(duì)接預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金的收存、撥付交易明細(xì)、賬戶余額及凍結(jié)、劃扣等信息實(shí)時(shí)推送給住建部門，并對(duì)其推送的電子信息真實(shí)性負(fù)責(zé)。

商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

五、其他有關(guān)事項(xiàng)

自本通知發(fā)布之日起辦理首批商品房預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，應(yīng)按照本通知上述條款執(zhí)行。已有樓宇取得商品房預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，按《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品房預(yù)售款收存管理的通知》（東建房〔2018〕50號(hào)）、《東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售款使用差異化管理的通知》（東建房〔2019〕24號(hào)）、《關(guān)于我市商品房預(yù)售款收存管理工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》（東建房〔2019〕44號(hào)）等文件執(zhí)行。

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