“150萬(wàn)/200萬(wàn)/300萬(wàn)首付，買哪些區(qū)域的新房比較合適？”

打開(kāi)我們公眾號(hào)的后臺(tái)，類似這樣的咨詢有上百條。

以往，我們會(huì)搜羅符合預(yù)算的新盤，供買房人參考。

【資料圖】

但深圳第二輪土拍之后，我有一個(gè)新想法：為什么不參考一下房企的買地邏輯呢？

房企對(duì)一個(gè)區(qū)域的研判肯定比買房人更加精細(xì)，在充滿不確定的現(xiàn)在，房企也更會(huì)注重安全，如果能弄清楚它們的買地邏輯，買房人可以借此構(gòu)建自己的買房邏輯。

這一輪土拍，16塊宅地，14塊被各央企/國(guó)企收入囊中，2塊流拍。

通過(guò)分析這16塊地的熱度，可以看到房企把它們分成了3個(gè)梯隊(duì)。

買房人可以關(guān)注這3個(gè)梯隊(duì)的13個(gè)片區(qū)，不必等到明年，今年就有41個(gè)新盤任你挑。

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第一梯隊(duì)

前海、寶中、碧海灣、深圳北、上塘

毫無(wú)懸念，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建面積雙封頂，并進(jìn)入到搖號(hào)環(huán)節(jié)的地塊，是房企認(rèn)為“一定要買”的地塊，也是它們覺(jué)得安全性最高的地塊。

這次有5塊地進(jìn)入搖號(hào)，集中在前海、寶安和龍華。

前海

前海的熱不需要多說(shuō)了。近兩年入市的住宅盤，屢開(kāi)屢日光。

上一個(gè)入市的新盤是潤(rùn)峯府，跟這次出讓的地塊同樣位于前灣。

今年前海預(yù)計(jì)有5個(gè)新盤入市，集中在媽灣和桂灣。

▲前海5盤戶型和價(jià)格情況（以官方公示信息為準(zhǔn)）

據(jù)@深圳買房計(jì)劃 了解，5個(gè)新盤中，預(yù)計(jì)頤城棲灣里最快入市，大概是9月；萬(wàn)科瑧灣悅展廳已經(jīng)開(kāi)放，或稍晚于頤城棲灣里入市。

天健悅灣府和深業(yè)云海灣預(yù)計(jì)在11月以后，網(wǎng)傳深鐵前海時(shí)代三期的住宅產(chǎn)品今年不會(huì)入市。

寶中、碧海灣

寶安這次出讓的三塊地，2塊進(jìn)入搖號(hào)，寶中有一塊地因?yàn)樯虡I(yè)面積比例過(guò)高而流拍。

成功出讓的A003-0434地塊與1號(hào)線寶體站步行距離約600米，500米半徑范圍內(nèi)還有寶體、寶安婦幼、新安中學(xué)集團(tuán)第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深業(yè)新岸線等。

而西鄉(xiāng)街道的A104-0147地塊，位于碧海灣片區(qū)。

這兩個(gè)片區(qū)的配套很成熟，是目前市場(chǎng)上新房供應(yīng)量較少、二手房?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺的區(qū)域。

其中，寶中上一次有新房供應(yīng)是在2019年，碧海灣則是去年的榕江壹號(hào)院，均價(jià)7.79萬(wàn)/㎡。

寶中、碧海灣目前有6個(gè)住宅項(xiàng)目在建，今年能否入市，只能看緣分。

深圳北站、上塘

龍華這次出讓的三塊地都在北站-紅山片區(qū)，其中一塊要引入大型商業(yè)的地塊，被“全能選手”華潤(rùn)置地底價(jià)拿走。

北站-紅山片區(qū)近兩年有新盤陸續(xù)入市，今年先后有中海學(xué)仕里和中海聞華里，預(yù)計(jì)三季度還有保利招商龍譽(yù)。

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第二梯隊(duì)

沙井、鳳凰城、大運(yùn)、龍崗中心城

從競(jìng)拍表現(xiàn)來(lái)看，這輪土拍的第二梯隊(duì)，是以下4塊達(dá)成競(jìng)地價(jià)封頂，但競(jìng)配建面積未封頂?shù)恼?，集中在寶安、光明和龍崗?/p>

從發(fā)展程度來(lái)看，地塊所在片區(qū)都屬于現(xiàn)階段配套較完善、未來(lái)3-5年內(nèi)能看到更多前景。

沙井

沙井樓市這兩年也經(jīng)過(guò)了從狂熱到理性的階段，去年上半年的盤盤入市盤盤光，到今年購(gòu)房者更加理性。

但這個(gè)片區(qū)，依然在房企看好的名單里。

沙井目前有5個(gè)住宅盤在售/待售，你們?cè)诘饶膫€(gè)？

鳳凰城

光明鳳凰城新房持續(xù)供應(yīng)，這輪土拍華潤(rùn)置地+深鐵拿下的地塊，就在華潤(rùn)置地首輪拿下的地塊旁邊，毛坯均價(jià)都是不高于4.89萬(wàn)/㎡。

目前片區(qū)在售/待售新盤有4個(gè)，體量最大的是中海觀園，1265套。

大運(yùn)、龍崗中心城

大運(yùn)主打交通樞紐、龍崗中心城配套完善，兩個(gè)片區(qū)的成熟度在龍崗排在前列。

兩個(gè)片區(qū)在售/待售新盤有7個(gè)，其中，頤安都會(huì)中央四期是準(zhǔn)現(xiàn)房，萬(wàn)科金域?qū)W府，則因傳深中“收編”蘭著學(xué)校，市場(chǎng)關(guān)注度也比較高。

深鐵大運(yùn)樞紐項(xiàng)目列入很多買房人“東部最值得看的新盤”。

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第三梯隊(duì)

公明、寶龍、五聯(lián)、石井

第三梯隊(duì)，是這輪土拍的競(jìng)地價(jià)環(huán)節(jié)未能封頂?shù)摹?/p>

4塊地所在的片區(qū)有一個(gè)共通點(diǎn)，現(xiàn)階段配套還不足夠完善，但隨著片區(qū)規(guī)劃、軌道交通的開(kāi)通，未來(lái)有比較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

公明

公明是光明區(qū)的老城區(qū)，生活氛圍比較濃厚。

這次公明地塊以底價(jià)成交，是因?yàn)榈貕K較偏，周邊近幾年沒(méi)有新房供應(yīng)，地鐵要等13號(hào)線二期開(kāi)通，而地塊限價(jià)要比去年出讓的公明地塊貴5000元/㎡。

公明目前有兩個(gè)住宅新盤在售，分別是金地明峰府和深業(yè)云筑。

其中，金地明峰府屬于薯田埔地鐵口物業(yè)，深業(yè)云筑附近有宏發(fā)天匯城等小區(qū)，居住氛圍較好。

寶龍、五聯(lián)

寶龍以及五聯(lián)片區(qū)所在的龍崗街道，近兩年持續(xù)出讓宅地，今年5個(gè)待售盤值得留意一下，其中，中海寰宇瓏宸在深高龍崗學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，深高落地龍崗寶龍。（積分入學(xué)政策和學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局和學(xué)校規(guī)定為準(zhǔn)）

坪山石井

這個(gè)片區(qū)先后有新城燕瀾和鳴以及今年第一批供地中天健拿下的項(xiàng)目。

附近還有深中坪山創(chuàng)新學(xué)校以及在建的16號(hào)線橫塘站。

城市界面在煥新。

這41個(gè)新盤，單價(jià)最低3字頭，有你想要的嗎？