近期深圳家長(zhǎng)們進(jìn)入了高度緊張期，前有高考中考陸續(xù)出成績(jī)，后有幼兒園、小一、初一放榜錄取名單。深圳學(xué)校及對(duì)應(yīng)樓盤(pán)再度被推到了風(fēng)暴眼中。

今年各大重點(diǎn)學(xué)校依舊表現(xiàn)不俗，深圳中學(xué)霸榜高考頂流，寶中、深高北的中考成績(jī)亮眼，荔園、深高、南二外等持續(xù)優(yōu)異……

(資料圖片僅供參考)

以這些傳統(tǒng)重點(diǎn)學(xué)校為中心，樂(lè)有家研究中心選取了深圳較有代表性的6大片區(qū)：

1、福田的百花片區(qū)（百花小學(xué)、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校）

2、福田的香蜜湖片區(qū)（荔園外國(guó)語(yǔ)、深圳市高級(jí)中學(xué)、紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)等）

3、羅湖的深中周邊（深圳中學(xué)初中部）

4、南山的南二外周邊（南山第二外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、初中部）

5、寶安的寶中周邊（寶安中學(xué)初中部）

6、龍華的深高北周邊（深圳市高級(jí)中學(xué)北校區(qū)）

過(guò)去1年時(shí)間里，這六大片區(qū)的成交量、成交價(jià)及業(yè)主掛牌價(jià)都有了不少變化。

其中2022年上半年的二手成交量相較2021下半年出現(xiàn)微跌，但個(gè)別片區(qū)成交量漲幅超50%。成交價(jià)紛紛下滑，跌幅在10%左右，相當(dāng)于每平米降了1萬(wàn)元。業(yè)主的掛牌價(jià)也漸趨理性，逐漸下滑，越來(lái)越多業(yè)主報(bào)價(jià)靠近指導(dǎo)價(jià)。

6大片區(qū)交易量半數(shù)大跌

豪宅+重點(diǎn)學(xué)校才是硬通貨

從六大重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)半年度的二手過(guò)戶量來(lái)看，百花、深中、寶中成交明顯下滑，而香蜜湖、南二外、深高北則有所上漲。寶中跌幅達(dá)到49%，而香蜜湖漲幅50%，市場(chǎng)表現(xiàn)差異極大。香蜜湖具有雙重屬性：老牌豪宅+重點(diǎn)學(xué)校集中，成為深圳樓市中的硬通貨。

總數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年下半年六大重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)二手住宅過(guò)戶367套，2022上半年為355套，市場(chǎng)仍在走低，跌幅3%。

過(guò)去1年里，百花的成交高峰期出現(xiàn)在2021年12月，過(guò)戶26套，但隨后就下滑明顯。寶中的高峰期是2021年7月，過(guò)戶20套，但到了2022年6月交易量已經(jīng)砍半。寶安中心及新安一帶的樓市泡沫在過(guò)去1年半時(shí)間里已經(jīng)被擠出許多。

深高北的成交高峰期在2021年7-8月，而2022年7月也出現(xiàn)了小高峰，恰好都是秋季入學(xué)高峰期，對(duì)當(dāng)?shù)貙W(xué)校周邊樓市有一定促進(jìn)作用。

香蜜湖交易量在2022年二季度出現(xiàn)明顯大漲，片區(qū)內(nèi)部分樓盤(pán)熱賣(mài)，獲得不少購(gòu)房者青睞。同時(shí)2022年上半年改善需求入市步伐加快，對(duì)于香蜜湖這類豪宅片區(qū)而言也是大利好。

重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)價(jià)格下跌1萬(wàn)元/㎡

業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)

2021年7月開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌區(qū)間，重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)也不例外。

六大片區(qū)在過(guò)去1年里有所波動(dòng)，但整體是逐漸下滑的。寶中、深中、百花和香蜜湖跌勢(shì)都比較明顯。香蜜湖有較大波動(dòng)，但近期又回歸下行。

業(yè)主也有點(diǎn)扛不住了。除香蜜湖外，其他5大重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)掛牌價(jià)都明顯回落。

具體數(shù)據(jù)來(lái)看，寶安中學(xué)片區(qū)、羅湖深中片區(qū)二手成交價(jià)跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交價(jià)跌幅9%，南二外跌幅8%。按片區(qū)此前價(jià)格來(lái)計(jì)算，單價(jià)跌幅都超過(guò)1萬(wàn)元/㎡。

掛牌價(jià)跌幅較大的片區(qū)是羅湖深中及福田百花，跌幅15%起，業(yè)主讓利較多。南二外、深高北、寶安中學(xué)片區(qū)的業(yè)主報(bào)價(jià)也有不同程度的下調(diào)。僅香蜜湖業(yè)主心態(tài)堅(jiān)挺，掛牌價(jià)維持穩(wěn)定。

從業(yè)主掛牌價(jià)與指導(dǎo)價(jià)之間的偏差值（差距）變化來(lái)看，偏差值在10%以內(nèi)的房源占比越來(lái)越大，從2021年7月的1.7%，逐漸增加至如今的4.7%。11-30%以內(nèi)的房源占比也從4.1%增加至15.9%。明顯可見(jiàn)，業(yè)主的報(bào)價(jià)越來(lái)越接近指導(dǎo)價(jià)，與指導(dǎo)價(jià)之間的差距逐漸縮小。

降價(jià)是目前市場(chǎng)的大趨勢(shì)，走過(guò)一年多的樓市低谷，深圳眾多片區(qū)的泡沫已經(jīng)破滅、被擠出。即使是曾經(jīng)無(wú)比堅(jiān)挺的重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)，也歷經(jīng)了一輪深度調(diào)整，理性報(bào)價(jià)、理性購(gòu)房成為主流。