來(lái)源：朱羅紀(jì)

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今天一個(gè)要買(mǎi)婚房的粉絲問(wèn)我，有兩個(gè)樓盤(pán)，一個(gè)是最近不斷傳出違約傳聞的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，是新房（首套房想買(mǎi)個(gè)新房）；另一個(gè)是地段學(xué)區(qū)比較好的二手房，但是價(jià)格貴。問(wèn)我怎么選擇為好？

我建議他選二手，他問(wèn)我緣由，我說(shuō)，如果是我，我可能會(huì)考慮低價(jià)格+成長(zhǎng)性高的新盤(pán)地段，就算是最壞的情況它交不了房，我和開(kāi)發(fā)商打官司也可以，我扛得住，因?yàn)槲也蛔?，它影響不到我的人生?jì)劃。但是你扛不住，你是首套剛需，如果有這樣的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響到你的小家庭。所以，價(jià)格、新舊都不那么重要，自己的需要最重要。

這是我想聊的剛需買(mǎi)房最需要重視的問(wèn)題。我上一次寫(xiě)了《改善型買(mǎi)家最容易犯的錯(cuò)》，這次補(bǔ)上剛需的。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)，剛需買(mǎi)房子，最常見(jiàn)的問(wèn)題是：關(guān)注點(diǎn)是錯(cuò)的。他們經(jīng)常問(wèn)問(wèn)題的時(shí)候，最常見(jiàn)的問(wèn)題是：現(xiàn)在這個(gè)買(mǎi)房時(shí)機(jī)對(duì)不對(duì)？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌/是不是馬上會(huì)漲？但是，實(shí)際上，我接收了那么多的咨詢(xún)，總結(jié)出來(lái)的唯一一個(gè)特征：剛需真正應(yīng)該關(guān)注的是自身的需要，而非其它。

但首先我們要講明白“剛需”的概念，我其實(shí)蠻討厭這個(gè)詞的，之所以還用只是方便理解。但這個(gè)詞所引發(fā)的歧義太多，經(jīng)常會(huì)造成誤解，所以我會(huì)加上引號(hào)。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)概念里，不存在“剛性需求”這個(gè)說(shuō)法，學(xué)術(shù)上只有“彈性需求”，通俗說(shuō)的“剛需”，實(shí)質(zhì)是在說(shuō)，某一類(lèi)商品的彈性需求低。在房地產(chǎn)里，說(shuō)你是剛需，一般是指“你必須要買(mǎi)房子來(lái)住的那一類(lèi)群體”，比如說(shuō)婚房，可以說(shuō)是最典型的一類(lèi)。

但是我們會(huì)不止一次的發(fā)現(xiàn)，即便是在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，大家每次談到“剛需”，它的所指也可能不同。有時(shí)候它指的是首次置業(yè)者，但是“改善型置業(yè)者”有時(shí)候也會(huì)說(shuō)自己是剛需，當(dāng)他們這么說(shuō)的時(shí)候，實(shí)際上側(cè)重的是自住，而非投資。而且，在經(jīng)常的討論里，“剛需”還會(huì)被賦予道德化的色彩，比如你在炒房客炒高房?jī)r(jià)、抗議開(kāi)發(fā)商交樓瑕疵的時(shí)候，用到這個(gè)詞會(huì)強(qiáng)調(diào)自己的“弱勢(shì)”身份……

所以，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，我認(rèn)為“剛需”這個(gè)詞，統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)該學(xué)香港的說(shuō)法，替換為：“住家”（對(duì)應(yīng)“炒家”）。這是一個(gè)能夠最大限度避免產(chǎn)生歧義的辦法。

其次，我們來(lái)說(shuō)為什么剛需真正應(yīng)該關(guān)注的是自身的需要——我不止一次的說(shuō)過(guò)：投資（炒家）關(guān)注的是地段的價(jià)值，住家關(guān)注的是自身的需要。這恰恰是因?yàn)?，這部分被剛需忽視了，或者沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。

根據(jù)我多年以來(lái)市場(chǎng)咨詢(xún)，大部分剛需在買(mǎi)房時(shí)真正面臨的問(wèn)題，根本不是什么預(yù)算、利率、地段、新舊等等問(wèn)題，這些其實(shí)非常容易弄明白；也根本不是時(shí)機(jī)、漲跌這些問(wèn)題，這些其實(shí)怎么搞也搞不明白。真正的問(wèn)題，是搞不清楚自己的需求偏好是什么，不能進(jìn)行有效的供需匹配。簡(jiǎn)單說(shuō)：不是樓盤(pán)的問(wèn)題，不是時(shí)機(jī)的問(wèn)題，而是自己的問(wèn)題。

這里去說(shuō)購(gòu)房的需求偏好，如果你設(shè)身處地去假扮你的咨詢(xún)者去做一個(gè)同樣的決定，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，需求原來(lái)是那么的復(fù)雜，每一個(gè)人、每一個(gè)家庭，他在買(mǎi)房時(shí)要解決的問(wèn)題都像“世上不可能有兩片相同的樹(shù)葉”一樣。每個(gè)人的需求側(cè)重不同，

比如，同樣是住家，同樣都需要“四板斧”地段——交通、學(xué)校、商場(chǎng)、公園，但有的人會(huì)將學(xué)位排第一，有的人會(huì)將地鐵排第一，有的人會(huì)第一重視公園，僅僅是這四個(gè)元素，就已經(jīng)有24種組合了。而就不要講這里面每一個(gè)細(xì)分項(xiàng)，還都有細(xì)微的差別。那如果我們?cè)侔旬a(chǎn)品元素加進(jìn)來(lái)呢？樓盤(pán)的新舊、樓層、面積、實(shí)用率、車(chē)位比、梯戶(hù)比、交房時(shí)間……

以上我們談的還只是樓盤(pán)分析方面的，如果我再把每個(gè)人的實(shí)際情況加上呢？個(gè)人的預(yù)算這些就不談了，購(gòu)房資格、首付成數(shù)、積分分?jǐn)?shù)……

可以說(shuō)，這個(gè)組合排列，能有成千上萬(wàn)種……也就是說(shuō)，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)需求，根本無(wú)法產(chǎn)生一個(gè)整齊劃一的類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)這樣的需求排列，你給出的方案也一定是，每一個(gè)人都有一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的方案。

所以，我最怕的是什么，就是那類(lèi)問(wèn)題：粉絲給出兩個(gè)樓盤(pán)，問(wèn)你應(yīng)該選哪一個(gè)。這個(gè)時(shí)候我是最懵逼的，因?yàn)闊o(wú)從回答，你根本不知道對(duì)方的實(shí)際情況如何，他的需求側(cè)重又是什么。

我不知道是一方面，這不可怕，因?yàn)椴皇俏屹I(mǎi)房子，真正可怕的是，作為買(mǎi)家的他自己，也不知道自己的需求點(diǎn)到底是什么。

但這并不是玩笑話(huà)，而是我遇到過(guò)最多次，最終的折射都是這樣。正如上面說(shuō)的，我跟許多剛需交流的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)他們考慮的非常多，多到令我這樣一個(gè)局外人都深感壓力。比如他們?cè)谥v完自己的實(shí)際情況之外，會(huì)關(guān)心：這個(gè)時(shí)機(jī)買(mǎi)房子會(huì)不會(huì)站崗、什么時(shí)候是好的時(shí)機(jī)、10年后這個(gè)房子能漲多少錢(qián)、家人之間有分歧該怎么辦（注意，這是一個(gè)非常大的買(mǎi)房影響因素，每次遇到這個(gè)問(wèn)題我會(huì)抓狂）……

一句話(huà)說(shuō)完，他們想用僅有的預(yù)算，買(mǎi)到一個(gè)完美的房子，最好能夠滿(mǎn)足自己多方面、長(zhǎng)期的需求，似乎想一套房子解決所有的家庭問(wèn)題。我并不是在說(shuō)剛需這樣的想法不好，事實(shí)上這是我們所有人的想法，每個(gè)人當(dāng)然都想這么做。

但實(shí)際上，不用我說(shuō)大家也都清楚：天底下不存在這樣的完美。

我往往在最后，給到我這些咨詢(xún)者們的總結(jié)是以下幾點(diǎn)：

1）不要抱著一套房可以解決一切家庭問(wèn)題。我常常的推薦是，以解決問(wèn)題的思維去買(mǎi)房，就是說(shuō)，我現(xiàn)在的家庭面臨什么問(wèn)題，我要用這筆錢(qián)來(lái)主要解決什么問(wèn)題，哪個(gè)（些）問(wèn)題是我必須要通過(guò)這套房子解決的，哪些是可以向后推延的……大忌是：想著一套房子可以解決你所有的問(wèn)題。人生是一個(gè)不斷波動(dòng)上升的過(guò)程，在什么時(shí)候就做什么事，買(mǎi)房子也是，首先做好當(dāng)下是最重要的事，考慮的太遠(yuǎn)就和考慮的太短，是一樣的毛病。凱恩斯說(shuō)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我們都是要死的，說(shuō)的很深，值得細(xì)思。

2）要買(mǎi)適合的房子，而不是最能漲價(jià)的房子。我經(jīng)?？吹教嗟牡禺a(chǎn)大V給到的建議，永遠(yuǎn)都是：這是一個(gè)未來(lái)可以賺500萬(wàn)、1000萬(wàn)的機(jī)會(huì)。我不敢這樣講，倒不是因?yàn)槲也辉敢庾鰞r(jià)格預(yù)測(cè)，而是因?yàn)樽〖屹I(mǎi)房，主要是要買(mǎi)適合，并不是要買(mǎi)漲價(jià)。我在很多年里都沒(méi)有想明白這個(gè)道理，有關(guān)什么樣的房子最能增值，這是一個(gè)純投資的概念，需要的不僅僅是個(gè)人的財(cái)富，還需要個(gè)人的閱歷豐富與認(rèn)知精進(jìn)，沒(méi)有很長(zhǎng)期的時(shí)間積累與學(xué)習(xí)，我認(rèn)為是不現(xiàn)實(shí)，也是不必要的。不如劃定自己的大原則，然后再尋找方向。

3）不要過(guò)于看重時(shí)機(jī)。說(shuō)買(mǎi)房子不看時(shí)機(jī)，是不現(xiàn)實(shí)的，沒(méi)有人想著在亢奮期進(jìn)場(chǎng)去接盤(pán)。但是我為什么強(qiáng)調(diào)不要過(guò)于看重時(shí)機(jī)，尤其是針對(duì)剛需，我認(rèn)為時(shí)機(jī)的重要性要比投資客更低（大方向的時(shí)機(jī)看對(duì)就很好了），最好是放棄對(duì)時(shí)機(jī)的考量。其中一個(gè)重要的原因在于，放棄對(duì)時(shí)機(jī)的估測(cè)，更有利于回到厘清需求的本質(zhì)上去。每個(gè)人都很清楚問(wèn)別人，最終還是要自己做判斷，剛需就是問(wèn)100次有關(guān)購(gòu)房時(shí)機(jī)的問(wèn)題，最終自己還是搞不明白，因?yàn)檫@個(gè)需要的知識(shí)量太大了。我認(rèn)為最簡(jiǎn)單的做法，就是放棄。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)你排除的東西越多，問(wèn)題就會(huì)變得越清晰，答案就會(huì)變得越簡(jiǎn)單。

4）要多去實(shí)地認(rèn)真的看房子，所謂久病成醫(yī)，看房的過(guò)程一方面是在于熟悉標(biāo)的，另一方面，看房子的過(guò)程其實(shí)是在不斷的、不斷的梳理自身的需求點(diǎn)。每個(gè)人都是從小白過(guò)來(lái)的，不可能一開(kāi)始就明確的知道自己想要什么，這個(gè)不怕，市場(chǎng)調(diào)研跑的多了，就會(huì)清楚自己的需求側(cè)重點(diǎn)。所以，這一點(diǎn)需要?jiǎng)傂枰心托?，不要老想著掐點(diǎn)，這邊拿著錢(qián)，那邊就想趕緊買(mǎi)到好房子，要適當(dāng)?shù)膶W(xué)著抵御“饑餓營(yíng)銷(xiāo)，買(mǎi)到自己合適的房子，才最重要。