近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房預售資金收存和使用管理的通知》（以下簡稱通知）。

(相關資料圖)

通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住建部門、監(jiān)管銀行三方簽署的《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》，應在東莞市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱預售資金監(jiān)管系統(tǒng)）上申報，并由企業(yè)在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進行公示。

預售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動檢測房屋的預售資金是否已足額繳存，首期款未足額繳存的房屋，將無法辦理商品房買賣合同備案。

監(jiān)管額度內的資金，應當?？顚Ｓ茫谏唐贩宽椖客瓿煞课菟袡嗍状蔚怯浨?，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。

關于進一步規(guī)范商品房預售資金收存和使用管理的通知

各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行：

為進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，保證商品房預售資金優(yōu)先用于工程建設，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切實履行合同約定交付責任，維護購房人合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)結合我市實際，根據(jù)《廣東省商品房預售管理條例》以及住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布的有關規(guī)定，對商品房預售資金收存和使用監(jiān)管通知如下：

一、商品房預售資金監(jiān)管賬戶的設立管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，按照一個預售許可證對應一個賬戶的原則開設商品房預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），監(jiān)管賬戶需為新開設的銀行賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住建部門、監(jiān)管銀行三方簽署的《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》（2022示范文本，見附件），應在東莞市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱預售資金監(jiān)管系統(tǒng)）上申報，并由企業(yè)在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進行公示。經(jīng)審批通過的監(jiān)管賬戶原則上不能辦理變更或注銷。

二、商品房預售資金的收存管理

對已取得商品房預售許可的項目，由購房人根據(jù)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關聯(lián)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網(wǎng)上銀行轉賬等方式，將購房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶（子賬戶是由監(jiān)管銀行針對每套房屋在商品房預售資金監(jiān)管賬戶下分設的、唯一收存對應房屋購房款的銀行賬戶），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款；按揭銀行應按商品房抵押合同約定將銀行按揭貸款、住房公積金貸款等直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶。預售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動檢測房屋的預售資金是否已足額繳存，首期款未足額繳存的房屋，將無法辦理商品房買賣合同備案。

三、商品房預售資金的使用管理

（一）根據(jù)預售商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素，設定項目建設資金監(jiān)管額度（監(jiān)管額度=項目建筑面積×本市房屋建筑工程造價單價×120%）及工程預留資金。監(jiān)管額度內的資金，應當?？顚Ｓ?，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。

具體用途包括但不限于以下內容：土建工程（基坑、地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修）、機電工程（給排水、電氣、通風與空調）、室外工程（小區(qū)用地范圍內的道路工程、給排水工程、土石方工程、園建綠化工程）、消防工程、建筑材料設備費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、工程咨詢費等及與項目建設有關的其他費用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請使用商品房預售資金前，應當在預售資金監(jiān)管系統(tǒng)中申報項目建設資金監(jiān)管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，并將合同金額及稅費分配至各個預售許可證對應樓宇，作為其申請商品房預售資金使用的依據(jù)。

（三）對同一個預售許可范圍內的樓宇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)以下工程建設進度按比例預留資金后，可憑本項目相關發(fā)票等資料按用途提取使用商品房預售資金。

1.取得《主體結構分部工程質量驗收記錄表》前，按監(jiān)管額度的50%預留資金。

2.取得《主體結構分部工程質量驗收記錄表》的，按監(jiān)管額度的40%預留資金。

3.取得工程安全監(jiān)督機構簽發(fā)的《終止施工安全監(jiān)督告知書》的，按監(jiān)管額度的20%預留資金。

4.取得工程質量監(jiān)督機構簽發(fā)的《工程質量監(jiān)督報告》的，按監(jiān)管額度的10%預留資金。

5.取得《東莞市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證書》（以下簡稱工程竣工驗收備案證書）的，按監(jiān)管額度的5%預留資金。

6.當監(jiān)管賬戶內的累計進賬金額未達到監(jiān)管額度時，可按監(jiān)管賬戶內累計進賬資金的50%預留資金，或已取得上述第2至第5條款所列材料的，可根據(jù)相應工程建設進度按比例預留資金。

7.結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營情況，對其工程預留資金在上述基礎實行進一步差異化監(jiān)管，具體實施細則另行制定。

（四）當監(jiān)管賬戶內的累計進賬金額達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

（五）對自愿加入“誠信聯(lián)盟”，向社會公開承諾誠信守法經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其商品房預售資金使用實行“扶優(yōu)”政策。

1.對同一個預售許可范圍內的樓宇，首次申請使用商品房預售資金時，已按第（三）款規(guī)則預留資金的，提供本項目相關發(fā)票等材料，企業(yè)可申請回籠前期已支付對應監(jiān)管樓宇的總承包施工進度款。該回籠的總承包施工進度款在對應樓宇的總承包合同金額內核減。

2.對同一個預售許可范圍內的樓宇，全部取得《工程竣工驗收備案證書》時，已按第（三）款規(guī)則預留資金的，提供本項目相關發(fā)票等材料，企業(yè)可申請回籠前期用自有資金已支付的工程相關建設費用。

3.企業(yè)已按第（三）款規(guī)則預留資金的，可憑相關銀行出具的現(xiàn)金保函置換同等金額的商品房預售資金，在擔保期限內不能提前申請撤回現(xiàn)金保函。現(xiàn)金保函的擔保期限不得早于相應樓宇商品房買賣合同上約定的最晚交付日期。

四、強化各方監(jiān)管職責

（一）各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局對轄區(qū)預售商品房項目加強日常監(jiān)督和檢查，負責核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售資金使用時是否存在拖欠工程款、勞資糾紛、工程停工、延期交樓等不穩(wěn)定因素及違法違規(guī)銷售行為，在規(guī)定時限內對企業(yè)“申請商品房預售資金使用”事項出具審查意見。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與購房人及時簽署商品房認購書、商品房買賣合同，確保購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶中，保障購房人的合法權益。在申請辦理商品房預售資金相關業(yè)務時應如實提供證明材料、相關票據(jù)，確保填報的信息真實有效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市住建部門責令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有關法律、法規(guī)予以處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

1.未按規(guī)定收存和使用商品房預售資金；

2.提供虛假資料申請辦理商品房預售資金相關業(yè)務；

3.其他違反商品房預售資金監(jiān)管相關法律、法規(guī)等行為。

（三）各商業(yè)銀行對其開設監(jiān)管賬戶的預售商品房項目做好金融服務和資金風險監(jiān)管，通過對接預售資金監(jiān)管系統(tǒng)將監(jiān)管賬戶內預售資金的收存、撥付交易明細、賬戶余額、凍結劃扣情況及為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的開發(fā)貸款信息等實時推送給住建部門，并對其推送的電子信息真實性負責。

商業(yè)銀行違反預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門核實同意，擅自撥付或轉移監(jiān)管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

五、其他有關事項

本通知自印發(fā)之日起施行，有效期至2027年11月1日。發(fā)文之日起辦理首批商品房預售許可的商品房項目，應按照本通知上述條款執(zhí)行，已有樓宇取得商品房預售許可的商品房項目，按《關于進一步加強我市商品房預售款收存管理的通知》（東建房〔2018〕50號）、《東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局關于進一步加強商品房預售款使用差異化管理的通知》（東建房〔2019〕24號）、《關于我市商品房預售款收存管理工作有關事項的通知》（東建房〔2019〕44號）等文件執(zhí)行。

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局

2022年11月3日