近期我們也會(huì)為大家盤點(diǎn)南山寶安核心地段內(nèi)跌回指導(dǎo)價(jià)的二手房小區(qū)，大家可以在“深圳房客會(huì)”微信公眾號(hào)免費(fèi)查看。

(相關(guān)資料圖)

01 倒掛消失，寶安熱盤正在暴跌

坪洲第一網(wǎng)紅，宏發(fā)QCC前城，純地鐵口+商圈配套，靠近企鵝島，小區(qū)樓齡新、品質(zhì)都還不錯(cuò)，部分樓棟高層視野一流，所以，自開盤起，小區(qū)熱度一直很高。

宏發(fā)QCC前城2015年首期開盤時(shí)，推出的所有89㎡3房戶型只用了1小時(shí)全部售罄，當(dāng)時(shí)開盤均價(jià)6.5萬/平。

進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，小區(qū)成交熱度不減反增，成交價(jià)一路攀高，去年1月，成交總價(jià)高達(dá)1180萬。

第一批新盤業(yè)主在高峰期出手，賺了將近600萬，這也讓很多沒有搶到的人眼紅很久。

在去年嚴(yán)厲的市場(chǎng)環(huán)境下，宏發(fā)QCC前城推出了最后81套尾盤，照樣不到1個(gè)小時(shí)，全部搶完。

81套尾盤中，89平戶型不到5套，單價(jià)約10萬/平，相比當(dāng)時(shí)二手房將近13萬/平的成交單價(jià)，倒掛空間非常大，在當(dāng)時(shí)，買到了89平4房，至少躺賺200w。

上周，宏發(fā)QCC前城88平3房，東南向中間樓層，獨(dú)門獨(dú)戶，帶精裝修，滿五年唯一，10月中旬就報(bào)價(jià)865萬左右，市場(chǎng)卻一直無人買單，無奈之下，業(yè)主又將價(jià)格下調(diào)30萬左右，下調(diào)至830萬，最后820萬左右成交，成交單價(jià)僅9.4萬/平左右。

我們房客會(huì)內(nèi)部系統(tǒng)截圖

去年9月宏發(fā)qcc加推的那81套尾盤中，88平3房均價(jià)都是10萬/平以上，總價(jià)最低的一套也要888萬，如今成交的這套成交，是實(shí)打?qū)嵉氐陀谛卤P成交價(jià)60萬左右。

此外，這套二手房成交帶業(yè)主全新裝修，新盤是毛坯交房。

這樣里里外外算，現(xiàn)在入手買這個(gè)小區(qū)的二手房比去年打新還要?jiǎng)澦愫芏唷?/p>

這樣的市場(chǎng)成交，很多人都不敢相信，我們昨天推送的二手房真實(shí)成交，有粉絲在后臺(tái)問到qcc成交價(jià)時(shí)，就有粉絲很篤定地說，“成交九百多，不用想?！?/p>

除此之外，去年寶安賣得最好的網(wǎng)紅新盤之一，榕江壹號(hào)院，一手業(yè)主同樣面臨“高位站崗”的風(fēng)險(xiǎn)。

榕江壹號(hào)院，可以說是去年寶安熱度最高的新盤之一，位于碧海中心區(qū)，配套成熟，樓下就是11號(hào)線碧海灣地鐵站。小區(qū)主力戶型為120平4房，帶精裝交付，開盤均價(jià)7.8萬/平，總價(jià)最低850萬左右，首套三成首付最低只需260萬不到，就可以上車碧海中心區(qū)改善小區(qū)。

相比周邊單價(jià)超過10萬/平的二手房小區(qū)，掛盤嚴(yán)重。去年年底，一路之隔的泰華陽光海115平4房成交總價(jià)在1300萬左右，放在當(dāng)時(shí)，買到榕江壹號(hào)院120平4房的一手業(yè)主們，少說至少賺到了300萬吧！光聽聽就覺得香！

榕江壹號(hào)院共推出了397套可售住宅，423批買家入圍，整體去化超300套，去化率超76%，據(jù)說，后期要想買到120平4房，還要HCF。

伴隨著市場(chǎng)成交量縮減，碧海成交價(jià)直線下滑，大部分小區(qū)成交價(jià)基本回落至指導(dǎo)價(jià)，甚至跌回2019年，無論是網(wǎng)紅剛需、改善，無一幸免。

榕江壹號(hào)院一路之隔的泰華陽光海，碧海標(biāo)桿盤，現(xiàn)在價(jià)格下滑明顯，有房源報(bào)價(jià)已經(jīng)接近榕江壹號(hào)院開盤價(jià)了。

泰華陽光海，115平4房，實(shí)用率100%，套內(nèi)面積115平，西南向中間樓層，滿五唯一，報(bào)價(jià)980萬，套內(nèi)面積均價(jià)8.5萬/平左右，而且遇到誠(chéng)心的客戶，業(yè)主報(bào)價(jià)還可以再聊。

我們房客會(huì)內(nèi)部系統(tǒng)截圖

同樣樓層，榕江壹號(hào)院120平4房，套內(nèi)面積90平左右，總價(jià)920萬左右，套內(nèi)面積均價(jià)約10.2萬/平。

再綜合小區(qū)花園面積、園林設(shè)計(jì)、容積率、戶型實(shí)用率等各方面一起比較，泰華陽光海的性價(jià)比不輸榕江壹號(hào)院，甚至還要更高。

此外，山海上城最近一套89平4房二手房成交價(jià)，也已低于新盤山海御園開盤總價(jià)。

都是去年炙手可熱的網(wǎng)紅新盤，“打到就能賺到，聞著都覺得香”，如今卻面臨“高位站崗”風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，新盤開盤價(jià)，與同地段內(nèi)二手小區(qū)指導(dǎo)價(jià)基本相同、甚至更高，很多樓層稍好些的戶型均價(jià)要比二手房指導(dǎo)價(jià)更高，越來越多的二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交，使得新房倒掛空間不斷縮窄。

02 部分小區(qū)成交低于指導(dǎo)價(jià)，二手房市場(chǎng)能否回暖

伴隨著二手房成交量?jī)r(jià)同步下滑，南山寶安一些核心區(qū)域已有很多熱門小區(qū)接近指導(dǎo)價(jià)成交。

特別是近段時(shí)間以來，放盤量增多，南山寶安一些熱門小區(qū)都在接近指導(dǎo)價(jià)成交、甚至部分小區(qū)成交已低于指導(dǎo)價(jià)。

我們很多客戶一直在新房和二手房之間來回比對(duì)，前幾個(gè)月，在看房的過程中，隨時(shí)就可能被新盤吸引住，最后選擇新房。

不過最近我們很多客戶在與新房對(duì)比后，選擇二手房的客戶在逐漸增多。

原因是，新房暴露出的問題越來越多，一些品牌開發(fā)商也開始WQ現(xiàn)象，客戶對(duì)新房后期的不確定性顧慮增加。

當(dāng)然，最重要的還是價(jià)格已經(jīng)沒有吸引力了，等等，基于這些原因，客戶又會(huì)倒回二手房市場(chǎng)來。

我覺得，若想這個(gè)時(shí)候買房，很多二手房是要比新房更劃算的。

首先、新房的流動(dòng)性，大部分需要6年后才可以出售，有的開發(fā)商可能時(shí)間會(huì)更久。

其次，新房的質(zhì)量，在利潤(rùn)空間不大甚至無利潤(rùn)空間的情況下，又被限價(jià)，開發(fā)商是沒有動(dòng)力精心打磨產(chǎn)品的。

再次，二手房目前的價(jià)格，特別是很多剛需小區(qū)已經(jīng)跌到指導(dǎo)價(jià)附近，一些豪宅小區(qū)的價(jià)格雖然與指導(dǎo)價(jià)相差很大，在目前的氛圍里，業(yè)主價(jià)格都非常好談。我們最近的成交都幫客戶談到了超預(yù)期價(jià)格。

還有很多掛盤的價(jià)格，業(yè)主都給到了我們很大的空間，只要去談，我相信還是會(huì)有驚喜的！

當(dāng)然，在這樣的市場(chǎng)下，還是那句老話，什么樣的市場(chǎng)都有人看多，有人看空，我的觀點(diǎn)是，從理性來看：深圳與全國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)對(duì)比、M2的增長(zhǎng)率等，很多剛需樓盤已經(jīng)跌回2019年的價(jià)格了，現(xiàn)在很多剛需小區(qū)的價(jià)格已經(jīng)不貴了，大家要知道2019年的價(jià)格是被2018年的731限售影響之后的價(jià)格。