這兩天咖姐聽(tīng)到一個(gè)扎心的消息。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，相比高峰時(shí)期，深圳二手房整體均價(jià)已經(jīng)下跌了近兩成！

自參考價(jià)發(fā)布以來(lái)，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個(gè)月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，市場(chǎng)下行趨勢(shì)繼續(xù)，甚至愈演愈烈，未出現(xiàn)反彈的現(xiàn)象。

二手掛牌量不斷創(chuàng)新高，新房折扣也越來(lái)越普遍。比如近日開(kāi)盤(pán)的華僑城四海華亭，開(kāi)盤(pán)最低86折、400多萬(wàn)就能買龍華地鐵口三房。

新入市樓盤(pán)價(jià)格內(nèi)卷，“片區(qū)最低價(jià)”的字眼也越來(lái)越常見(jiàn)，進(jìn)一步壓制了二手價(jià)格。

在未來(lái)二手房?jī)r(jià)格仍將持續(xù)調(diào)整的背景下，深圳中原研究中心發(fā)布了這份《二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試報(bào)告》：

報(bào)告選取全市各區(qū)56個(gè)代表性樓盤(pán)作為樣本，以2017年至今為樣本時(shí)間周期，通過(guò)收集2022年樣本樓盤(pán)最新成交價(jià)格，并測(cè)算2017-2021年深圳購(gòu)房者平均持有成本，以此計(jì)算兩個(gè)數(shù)據(jù)的差異率，這個(gè)差異率，則為二手房?jī)r(jià)格壓力值。

樣本樓盤(pán)

翻譯成大白話就是，壓力值代表二手房成交價(jià)能下跌的幅度：

如果得出壓力值為正，那么說(shuō)明樓盤(pán)近五年（2017-2021）的持有成本低于目前的均價(jià)，價(jià)格還有下調(diào)的空間，簡(jiǎn)稱“賺錢(qián)”

如果得出壓力值為負(fù)，則說(shuō)明樓盤(pán)近五年（2017-2021）的持有成本高于目前的均價(jià)，也就是俗稱的“虧本”

而通過(guò)報(bào)告中的壓力值的計(jì)算公式，將各參數(shù)代入，也可以自行計(jì)算不在樣本樓盤(pán)范圍內(nèi)的其他樓盤(pán)壓力值。

市場(chǎng)仍在調(diào)整中，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間也會(huì)持續(xù)處于低位。

深圳市場(chǎng)的底到底在哪里？

價(jià)格繼續(xù)下行，對(duì)深圳各區(qū)域及各種不同類型的樓盤(pán)又有哪些影響?

大部分樓盤(pán)近五年累計(jì)漲幅能覆蓋近一年的虧損

相對(duì)于2021年，僅有6個(gè)樓盤(pán)價(jià)格仍實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，其他樓盤(pán)出現(xiàn)了不同程度的跌幅。但因近五年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅較大，大多數(shù)樓盤(pán)的成交均價(jià)相比五年前依然是上漲的。

分區(qū)域來(lái)看，2017年以來(lái)中西部漲幅較大，依然能覆蓋近一年多以來(lái)的跌幅和利息支出。龍華超過(guò)了南山、福田位居第一。

而東部區(qū)域出現(xiàn)滯漲，鹽田、坪山、龍崗、羅湖四個(gè)區(qū)域近五年均為虧損。也側(cè)面說(shuō)明，目前東部的價(jià)格是比較低的，如果自住上車可以考慮。

超八成樣本樓盤(pán)，能再跌10%

56個(gè)樓盤(pán)中，價(jià)格壓力值為正的有32個(gè)，占比57.1%，表明仍有超過(guò)一半的樓盤(pán)目前均價(jià)高于持有成本。

但在這32個(gè)“賺錢(qián)”的樓盤(pán)中，其中24個(gè)在0-10%之間，可以承受的下跌空間已經(jīng)不大。另外有24個(gè)樓盤(pán)價(jià)格壓力值已經(jīng)為負(fù)，已經(jīng)虧本。

按照市場(chǎng)下行的趨勢(shì)，一旦平均價(jià)格再跌10%，即便后續(xù)的貸款利息等其他成本，也有超過(guò)八成的樓盤(pán)會(huì)“虧本”。

這還是基于各個(gè)片區(qū)標(biāo)桿樓盤(pán)計(jì)算出來(lái)的結(jié)論，換做其他普通樓盤(pán)，虧損則更為明顯。

這樣看來(lái)，2017-2022年購(gòu)房的業(yè)主想要換房，且賣且珍惜；而如果想接手這五年內(nèi)的二手房、又不知道如何砍價(jià)，咖姐認(rèn)為以上數(shù)據(jù)也是相對(duì)合理的參考范圍。

豪宅片區(qū)盈虧分化明顯

測(cè)算得出，樣本樓盤(pán)的平均壓力值為0.5%，也就是總體來(lái)看，目前的成交均價(jià)基本持平于近五年的購(gòu)房成本。但各個(gè)樓盤(pán)之間出現(xiàn)了明顯的分化。

樣本樓盤(pán)中，壓力值最大的恒裕濱城，最新成交均價(jià)高于近五年持有成本34%；而作為老牌豪宅區(qū)的華僑城純水岸、香山里花園，壓力值卻為負(fù)數(shù)，持有五年虧了2~3成。

究其原因，華僑城片區(qū)新盤(pán)少，難以對(duì)片區(qū)帶來(lái)刺激，也沒(méi)有特別優(yōu)質(zhì)的學(xué)校。在香蜜湖、后海等其他豪宅片區(qū)價(jià)格上漲的年份，華僑城片區(qū)的并未上漲太多。而一旦市場(chǎng)下行，虧損的就更為明顯。

每個(gè)樓盤(pán)的最新成交價(jià)、近五年持有成本以及具體的壓力值數(shù)值，可以加入咖姐的星球查看，或者點(diǎn)擊今日二條文章閱讀。

非頂級(jí)豪宅，成交價(jià)接近參考價(jià)

很多人在問(wèn)的“指導(dǎo)價(jià)能買到什么樣的房子”，這個(gè)問(wèn)題在下圖中有更直觀的體現(xiàn)。

對(duì)比目前成交均價(jià)、參考價(jià)、掛牌價(jià)，可以看到，各個(gè)樓盤(pán)平均掛牌價(jià)都是高于成交價(jià)的，部分樓盤(pán)平均掛牌價(jià)甚至遠(yuǎn)高于成交均價(jià)。

而單獨(dú)對(duì)比成交均價(jià)和參考價(jià)則不難看出，除了部分頂級(jí)豪宅如恒裕濱城、半島城邦，以及中信紅樹(shù)灣花城、壹方商業(yè)中心等高端豪宅，成交價(jià)遠(yuǎn)高于參考價(jià)之外，有大量樓盤(pán)的成交價(jià)接近、甚至低于參考價(jià)。

并且在市場(chǎng)持續(xù)低迷、掛盤(pán)量不斷走高的情況下，會(huì)有越來(lái)越多的樓盤(pán)成交向參考價(jià)靠近。