兩年多以前，我在南山某新盤的開盤現(xiàn)場遇到一位投資客，他說了自己這些年的成果：

【資料圖】

7年前在坂田買下第一套房，總價100多萬，當(dāng)時刷了50萬信用貸，這些年手上有了8套房，其中4套在深圳。

“靠這些房子，現(xiàn)在我都不用工作了?！彼?dāng)時說。

在深圳樓市行情快速上漲時期，像他這樣的例子并不少，部分投資客從房子里實現(xiàn)了“一夜暴富”的愿望。

而當(dāng)市場進(jìn)入到冷靜期，買在高位的投資客們則苦不堪言。

據(jù)觀察網(wǎng)報道，深圳一名投資客整體月供超40萬，如今“割肉”出售也沒人要。

整體月供40萬

深圳投資客降價賣房沒人要

“深圳近期最大的個人爆倉：一個用杠桿過度的投資者，X府1套、X璽1套、綠X灣2套，合計約780㎡，下月中將被法拍?！边@是一位業(yè)內(nèi)人士在微博上發(fā)布的信息。

用杠桿過度，在深圳樓市里不乏這樣的例子。

據(jù)觀察者網(wǎng)報道，深圳投資客張信程也正在被其購入的多套房源弄得焦頭爛額。

據(jù)了解，張信程在日常工作之余喜歡研究房地產(chǎn)，曾購入華潤城等多套房產(chǎn)，整體月供超40萬。

為償還貸款，張信程選擇“以貸養(yǎng)貸”，即利用小銀行的抵押貸做到高評估，從而拿到高息貸款，以此作為下一套房產(chǎn)的首付或上一套房產(chǎn)的房貸。

這樣的操作方法確實讓張信程在房價上漲階段嘗到了甜頭，打新一套賣掉就能凈賺幾百萬，但也讓其在房價下跌期間嘗到了苦頭。

據(jù)了解，上述抵押貸屬于高息貸款，利率高出市場平均水平，且不享受降息待遇。在房價預(yù)期下跌的背景下，張信程名下大部分房產(chǎn)總價均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨額利息不會下降。

事實上，這并不是張信程第一次栽跟頭。在2008年金融風(fēng)暴引發(fā)的樓市震蕩中，張信程作為親歷者，真切感受過整體成交大幅萎縮、成交價格大幅下跌、土地成交急度萎縮，主城銷售面積同比下降21.8%等數(shù)據(jù)帶來的影響。

在近年的一片看漲聲中，他過于樂觀地把賺到的錢基本全數(shù)投入了炒房中。

為了還貸他不得不將部分房產(chǎn)掛牌出售，但由于市場行情不好，客戶都抱著觀望心態(tài)，目前幾套房降價后仍未成功售出。

深圳二手房源突破10萬套

一年前進(jìn)場的投資客，大多折戟

據(jù)深房中協(xié)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年11月1日，深圳共掛牌出售房源突破10萬套，對比10月1日統(tǒng)計的9.7萬套增加5000多套。

二手房掛牌量再次上漲，反映業(yè)主出售意愿確實在上升。

有點好奇，這其中，有多少是專業(yè)投資客？

而近日更令人關(guān)注的，是深圳中原研究中心發(fā)布的二手房價壓力測試數(shù)據(jù)。

先說結(jié)論：

◎?大部分樓盤近5年累計漲幅能覆蓋近一年的虧損。

◎?超八成樣本樓盤，能再跌10%。

◎?豪宅也出現(xiàn)分化，非頂豪產(chǎn)品，出現(xiàn)成交價接近參考價的現(xiàn)象。

深圳中原研究中心選取全市關(guān)注度高的56個樣本樓盤，以2017年至今為樣本時間周期，通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格，并測算2017-2022年深圳購房者平均持有成本，以此計算兩個數(shù)據(jù)的差異率，這個差異率就是二手房價格壓力值。

直白一點說，壓力值就是二手房成交價能下跌的幅度。

▲56個樣板樓盤 | 深圳中原研究中心

這56個樣板樓盤里，超過一半樓盤目前均價高于持有成本，但其中24個可承受的下跌空間已經(jīng)不大，有24個樓盤已出現(xiàn)虧損。

如果以2021年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，下滑10-20%的樓盤18個，占比32.1%；下滑5%-10%的樓盤有10個，占比17.9%。

也就是說，在過去一年前上車的投資客，大多將投資失利。

深圳中原研究中心表示，“一旦平均價格再跌10%，即便不計算后續(xù)的貸款利息等成本，那么超過八成的樓盤價格也將低于持有成本。”

二手房市場冷清，業(yè)主也不硬氣了，房源議價空間在增加。

據(jù)中原中原研究中心統(tǒng)計，對比目前成交均價與掛牌價，所有樓盤掛牌價都高于成交均價，掛牌價高于成交價5%-30%分布最廣泛。

其中，掛牌價高于成交價10%-20%分布最多，共有25個樓盤，占比44.6%。

“在市場持續(xù)低迷，掛牌量不斷增多背景下，業(yè)主掛牌價遠(yuǎn)高于實際成交價成為市場趨勢。”深圳中原研究中心稱。

“這是一個非常明顯的信號——如果以投資為目的購房，你很可能血本無歸，因為未來你的成交價，很可能低于你的買入價?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷這一輪調(diào)整，深圳的房地產(chǎn)市場會不會逐漸回歸到正常的需求層面上去，這是大家期待看到的。