來源：房圳探? 作者：王金興?

深圳房地產(chǎn)從業(yè)十多年，沒有買賣過上萬套房，一定看過幾千套房，看過市面上各種各樣的房子，各種各樣的戶型，各種各樣的小區(qū)。見證了深圳這十多年的樓市發(fā)展，也看過十多年前深圳發(fā)展留下來的房子。

(資料圖片)

這個過程深圳樓市經(jīng)歷了多層、小高層、高層和超高層的發(fā)展階段。房子不斷長高的過程中，每棟樓的戶數(shù)也長的越來越多。深圳的房價越來越貴，房子建的越來越高，密度越來越大，結(jié)果是居住舒適性越來越差。

第一個階段的住宅；2000年前以多層為主的樓盤，大部分樓盤都在12層以下，以7層的樓梯房為主，1梯2戶居多，基本上都能做到朝南或南北通透，小區(qū)容積率大部分2.0以下，環(huán)境好，通風(fēng)好，采光充足，從早到晚你可以看到太陽，太陽也可以看到你。

這個時間段建的房子大部分開發(fā)商沒有太多想法，建出來的房子現(xiàn)在看就是浪費土地，糟蹋陽光。房子最大的不足是要走樓梯，6-7層的業(yè)主比較辛苦。不過1梯2戶，1個單元14戶，也沒有等電梯和擠電梯的煩惱，這種多層住宅居住的幸福感不會因為時間推移和房子老化有太多的改變，永遠都感覺有自己獨立空間。

第二階段的住宅，2000-2010年以高層及小高層為主的樓盤，大部分樓盤都在30層以下，多以18層的為主，容積率大部分在3.0以下，2梯4戶的格局，基本上能保證每個戶型朝南或南北通透，1個單元從2戶變成了4戶，開始犧牲每戶的采光時間，不過能保證好的朝向，整體影響不大。

從樓梯房的1梯2戶演變成2梯4戶，樓棟格局從一字型變成了品字型，這種設(shè)計大部分01和02是南北通透的大戶型，03和04是朝南的小戶型。對比一字型格局最大的影響是通風(fēng)采光，比如上圖02和03戶型靠東邊，上午有充足的陽光，下午就沒有陽光，只能03陽臺可以曬到太陽。01和04靠西邊，上午沒有陽光，下午陽光充足。03和04擋01和02的采光，01和02擋03和04通風(fēng)。這些矛盾在1梯2戶的格局上完全不存在，增加了兩戶就會相互影響。

不過2000年以后的樓盤都增加了電梯，同時也增加了地下車庫，容積率低，小區(qū)設(shè)計綠化更好，居住舒適度要遠遠高于多層的樓梯房。2梯4戶18層的設(shè)計，68戶使用兩部電梯也不會擁擠，出行的體驗感都非常好。如果小區(qū)和戶型設(shè)計的好，就大大增加了居住幸福感。

第三階段的住宅，2011至今以高層及超高層住宅為主，大部分樓盤都在30層以上，甚至還出現(xiàn)了很多60層以上的超高層，容積率飆升到5以上，超高層3梯6戶隨處可見，2梯7戶都開始出現(xiàn)。

如果說上一階段提升了居住幸福感，這一階段居住幸福感嚴(yán)重下降了，上一階段增加了2戶犧牲了一些通風(fēng)采光，這一階段通風(fēng)采光他們好像都不關(guān)心了。

一層樓增加的戶數(shù)越來越多，東西南北朝向都有，想很好的保證每戶的通風(fēng)采光基本上不可能，大部分朝向住進去體驗感很差。這還不是最痛苦，最痛苦是面臨如何住進去，每一層戶數(shù)增加了，層數(shù)高了，每棟戶數(shù)就多了，每天都要經(jīng)歷高峰期出門回家長時間等電梯的問題，甚至有3梯6戶的超高層小區(qū)高峰期長時間坐不到電梯，物業(yè)不得不發(fā)通知提倡錯峰出行。

如果說上一個10年很多住宅是人居生活的典范，那么現(xiàn)在的住宅越來越多在給人居生活制造麻煩，現(xiàn)在的新房表面確實非常好看，買新房的時候完全感覺不到的矛盾，住進去都會體現(xiàn)出來。

如果你住過高密度超高層的房子，再去體驗2梯4戶18層的房子是完全不一樣的，再過10年這些高密度的高層及超高層也打贏10年前18層2梯4戶為主的房子。再過10年20年，這些高層和超高層，高密度多戶的樓盤問題一定會越來越多，隨之價值就會受到影響。

買房在考慮位置第一的同時，最應(yīng)該關(guān)注的就是以上樓盤數(shù)據(jù)。一個低密度，合理的梯戶比，正經(jīng)戶型核心地段的優(yōu)質(zhì)剛需和改善型樓盤，在深圳樓市新形勢下才是最穩(wěn)的。