來(lái)源：?東莞淘房志

2022年，是東莞樓市最差的一年。

(相關(guān)資料圖)

雖然東莞多次松綁樓市調(diào)控政策，劃定了非限購(gòu)區(qū)，首付直接降低至2成，不間斷的打雞血，但樓市似乎不領(lǐng)情，只出現(xiàn)短暫的春天，之后便陷入了漫長(zhǎng)的寒冬。

尤其在金九之后，利好出盡之后，利空占據(jù)了絕對(duì)的上風(fēng)。

東莞核心區(qū)房產(chǎn)，也開(kāi)啟了跌跌跌的模式了。標(biāo)桿盤(pán)，領(lǐng)頭羊盤(pán)，基本跌穿了今年以來(lái)的最低價(jià)。

東莞新房市場(chǎng)也是如此，當(dāng)初趁著新政，KSF都在市場(chǎng)上搶著收割。

但到年底，不能躺平的KSFA，家里沒(méi)余糧的KFS，祭出了史上最大的降價(jià)潮。

這股下跌潮蔓延到年底，短短幾個(gè)月時(shí)間，新盤(pán)售價(jià)都要跌穿地價(jià)了。讓今年初購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的置業(yè)者，已經(jīng)淚流滿(mǎn)面。

年初抄底買(mǎi)房的，已經(jīng)站在了半山腰。

年底抄底買(mǎi)房的，也是心驚肉跳的，難道也要站在半山腰？

這是當(dāng)下人最擔(dān)心的，不敢下手，猶豫徘徊，害怕一下手就痛失幾十萬(wàn)真金白銀。

那么年底樓市還會(huì)跌嗎？明年2023年樓市如何走。簡(jiǎn)單說(shuō)一下我看法。

最悲觀(guān)時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去

明年樓市止跌、企穩(wěn)、反彈

現(xiàn)在的東莞，已是全國(guó)最敏感的城市之一。只要全國(guó)風(fēng)向變了，東莞樓市反轉(zhuǎn)也是順其自然。

對(duì)東莞樓市判斷，年底會(huì)繼續(xù)跌，明年初會(huì)延續(xù)跌勢(shì)，但之后不可能跌了。谷底站穩(wěn)。之后利好陸續(xù)沖擊之后，房?jī)r(jià)回升，底部反彈。

為什么有這個(gè)判斷，明年?yáng)|莞樓市能企穩(wěn)、回升。主要依據(jù)是明年大環(huán)境會(huì)轉(zhuǎn)變，情況會(huì)變好，有這么幾點(diǎn)趨勢(shì)。

1、政策持續(xù)發(fā)力，資本市場(chǎng)率先恢復(fù)一定信心

上層射出三支箭，一定要救房地產(chǎn)企業(yè)。又是給錢(qián)，又是讓其融資上市，解綁三道紅線(xiàn)。意思已經(jīng)很明確了，不惜一切代價(jià)救市。

但這次，救的是優(yōu)質(zhì)房企，三好學(xué)生，大魚(yú)吃小魚(yú)，就是國(guó)央企+優(yōu)質(zhì)民企的天下了。

射出去的箭，看起來(lái)沒(méi)什么浪花，但在資本市場(chǎng)已蕩起浪潮，房地產(chǎn)A股港股都在上漲。

尤其萬(wàn)科為代表的房企，在A股市場(chǎng)價(jià)格飆漲，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)充滿(mǎn)一定信心。

2、保房企之后，肯定會(huì)在需求端發(fā)力。

類(lèi)似降首付，降利率，取消部分限購(gòu)等等政策，創(chuàng)造條件，創(chuàng)造寬松環(huán)境，讓剛需改善有動(dòng)力去掏錢(qián)買(mǎi)房。

畢竟房企不能只靠融資，靠賣(mài)房才能續(xù)命，才有膽量去拿地。

才能幫即將窮困潦倒的地方ZF續(xù)命，才能讓地方的工資、基建，各項(xiàng)保障支撐下去。

接下來(lái)必須會(huì)有第四支、第五支箭，全力挽救房地產(chǎn)。一定會(huì)持續(xù)到明年初，持續(xù)政策發(fā)力，扶持房地產(chǎn)，激活需求。

現(xiàn)在不少人鄙視，政策有啥用，JJ這么差， 口Z問(wèn)題，還有外部環(huán)境，誰(shuí)會(huì)去買(mǎi)房？

但就在政策發(fā)力之后，這些利空消息，也在慢慢變好。

3、當(dāng)下最重要的是口K，情況是在變好了。

至于明年判斷肯定會(huì)FK，這是大勢(shì)。全世界90%FK，原來(lái)做最好的東亞各國(guó)，現(xiàn)在都FK了，入境措施也FK了。

這不多說(shuō)，明年這件困擾大家信心最嚴(yán)重的事，反而會(huì)轉(zhuǎn)變，成為提振大家信心最大的來(lái)源。

4、最長(zhǎng)久能提振信心的，經(jīng)J會(huì)慢慢恢復(fù)。

今年經(jīng)J情況不太好，收入不穩(wěn)定，讓人看不到希望。如果明年口Z不是事。對(duì)經(jīng)濟(jì)信心會(huì)增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)是必然的。

明年政策+信心恢復(fù)，消費(fèi)＋投資增長(zhǎng)潛力，對(duì)沖出口壓力。

因?yàn)?，出口可能?huì)繼續(xù)下滑，這要怪歐美國(guó)家不行，大幅加息抑制高通脹，加上俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入泥潭，外部經(jīng)濟(jì)變差，需求變少。

但我們這邊，明年信心恢復(fù)，有助于消費(fèi)，房地產(chǎn)消費(fèi)，拉動(dòng)投資，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正循環(huán)系統(tǒng)。

JJ增長(zhǎng)，最終結(jié)果就是讓人看到希望。讓人看到事情向好的地方發(fā)展。加上寬松政策環(huán)境，多輪刺激，明年不用太擔(dān)心樓市會(huì)繼續(xù)下跌。

大概率是止跌，回升。東莞樓市也不例外。

擁抱2023年

不要幻想著，業(yè)主逃命價(jià)

1、最恐慌、最黑暗、最缺乏信心的時(shí)刻即將過(guò)去了。

只有樓市極度悲觀(guān)，疊加各種黑天鵝，才會(huì)出現(xiàn)史無(wú)前例的超級(jí)大底。

想想深圳前海才賣(mài)8萬(wàn)出頭，這哪怕在正常年份，橫盤(pán)期，都不可能?，F(xiàn)在行情，媲美08年行情，是08年至今，最難見(jiàn)的機(jī)會(huì)。

東莞樓市來(lái)說(shuō)，年底開(kāi)發(fā)商會(huì)陸續(xù)促銷(xiāo)、降價(jià)等政策，二手還有降價(jià)空間。這已經(jīng)是一個(gè)比較難得的機(jī)會(huì)。

那明年初還會(huì)繼續(xù)跌嗎。

估計(jì)會(huì)維持低點(diǎn)。但比今年更低，不一定。明年初政策觀(guān)望居多，如果對(duì)后市看好，不一定會(huì)繼續(xù)降價(jià)。

年中之后，行情大概率會(huì)好轉(zhuǎn)，信心大大增加。無(wú)論新盤(pán)折扣，還是二手業(yè)主降價(jià)，都會(huì)發(fā)生改變。

不要幻想著，業(yè)主逃命價(jià)。出逃價(jià)。

只要大多數(shù)人觀(guān)念改變，大多數(shù)看多。相信不會(huì)有大規(guī)模的逃命價(jià)。房?jī)r(jià)趨勢(shì)，谷底向上不會(huì)改變。

2、明年止跌，回升幅度有限。

明年這輪樓市，只是底部回調(diào)，低估值修復(fù)，并不是房?jī)r(jià)上漲。

真正房?jī)r(jià)上漲的周期，還太短！

需要時(shí)間積淀，需要時(shí)間讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起來(lái)，需要讓大家徹底走出口Z陰霾，需要大家對(duì)未來(lái)重新充滿(mǎn)信心。

需要大家對(duì)一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市再次形成共識(shí)，堅(jiān)挺看好。

疊加某個(gè)政策，某個(gè)事件引爆，東莞樓市或會(huì)再次出現(xiàn)真正上漲行情。

3、不過(guò)，經(jīng)歷了這次地產(chǎn)式危機(jī)之后，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有清醒認(rèn)識(shí)，再次大幅暴漲的期待減弱。

房地產(chǎn)退化成保值產(chǎn)品，而不是暴富資產(chǎn)。

東莞樓市同樣如此，回歸居住屬性，投資屬性變?nèi)酢?/p>

接下來(lái)數(shù)年時(shí)間，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)分化現(xiàn)象。這種現(xiàn)象絕對(duì)不是掛在我們嘴邊上說(shuō)說(shuō)的，它將會(huì)真實(shí)存在的。

只有核心地段優(yōu)質(zhì)的新盤(pán)、次新盤(pán)，能夠收獲比較可觀(guān)的投資收益。

其他偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)街新盤(pán)+老破舊+老破小等資產(chǎn)，可能只能保值，甚至在數(shù)年時(shí)間，保值都談不上。

在東莞真正能賺錢(qián)的資產(chǎn)，不會(huì)超過(guò)10%。