作者｜張茂榮

非標房產(chǎn)疑難案件專家，粵灣律所主任 首席律師

【資料圖】

主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛）、各類小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭議解決

基本案情：

涉案房產(chǎn)為深圳南山豪宅，2021年2月6日簽約，約定成交價3260萬，定金170萬，8月13日前監(jiān)管首付款，余款按揭支付，任何一方違約導(dǎo)致合同不能履行，應(yīng)按成交價20%支付對方違約金。同年2月8日“208新政”（二手住房成交參考價）出臺，導(dǎo)致可貸款額度大幅降低，首付對應(yīng)大幅增加！

買家（客戶，本案被告）誠心誠意購房，先后多次商請賣家追加定金至230萬、延長首付期限、分兩筆監(jiān)管首付款方式，爭取時間籌措資金。

9月15日，是第一筆首付款1125萬監(jiān)管日，買家如約監(jiān)管（監(jiān)管期限六個月，至2022年3月15日）后，銀行確定只能貸款750萬，定金加首付款合計需要支付2510萬！

10月10日，是第二筆首付款1155萬監(jiān)管日，買家雖經(jīng)多方籌借，仍存在約300萬缺口，無奈微信賣家“現(xiàn)在借遍了所有親戚，也借了高利貸，還是湊不齊第二筆資金。萬分抱歉！希望您能諒解！謝謝！”，賣家則得理不饒人回復(fù)“按照合同繼續(xù)履行或按合同違約條款執(zhí)行”，不允許寬展一日！

賣家：自信滿滿，來勢洶洶，起訴誓吃買家20%違約金！

11月16日，賣家在已收買家230萬定金在手的情況下，仍然起訴解除合同，要求買家支付違約金652萬及利息（違約金和定金不能同時適用是法律常識）、返還交付保證金2萬、返還傭金8萬及利息，合計主張本金662萬元！

賣家同時申請財產(chǎn)保全，在總訴求只有662萬，即便全部勝訴，已收230萬定金可以折抵等額違約金、只需凍結(jié)432萬，完全沒有必要多凍結(jié)的情況下，仍然凍結(jié)買家首期款662萬元！

賣家訴訟請求

買家同意解除合同，因急需解除監(jiān)管的1125萬首期款他用，為讓賣家配合盡快解除，自愿230萬定金被沒收，甚至還考慮適當增加賠償和解，而賣家代理人當庭表示曾代理過20%違約金的判決，如和解，20%違約金一分錢都不能少，只能就利息、法院受理費做出讓步，充滿了傲慢、強勢、自信！

無奈，買家只好委托筆者應(yīng)訴，筆者以雙方都同意解除合同，繼續(xù)監(jiān)管首期款已無必要，將造成買家巨大損失為由，致函賣家代理人轉(zhuǎn)交賣家，要求配合解除1125萬首期款監(jiān)管，并降低保全金額230萬，沒想到賣家代理人居然拒收了筆者的律師函！

——賣家就是想通過不配合解除1125萬首付款監(jiān)管導(dǎo)致買方半年內(nèi)無法提取使用，同時故意超額保全230萬，即便監(jiān)管自然到期，也盡可能限制買家提款金額的方式，逼迫買家妥協(xié)讓步同意其20%的違約金訴求，可謂來勢兇猛，手段狠毒。

多次乞求無果后，筆者只能代理買家反訴要求配合解除資金監(jiān)管，并申請先于執(zhí)行，同時提出超額保全異議。

法官召集雙方到庭協(xié)調(diào)，并再三建議賣家配合解凍首期款，賣家也是不給面子，最終也沒有配合，直至2022年3月15日到期自動退回，而對于超額保全230萬事宜，歷經(jīng)筆者向一審法院申請保全異議、二審法院復(fù)議等復(fù)雜程序，最終在一審法官的施壓下，直至2022年7月才“主動”降低保全230萬，導(dǎo)致買家1125萬首付資金被硬生生地監(jiān)管半年、230萬被多凍結(jié)長達八個月不能使用！——太氣人了！

一審判決：賣家贏回1.46萬，支付受理費41064元。

2022年11月15日，福田區(qū)人民法院判決：買家支付賣家違約金231.46萬，已付230萬定金折抵后，僅需再行支付1.46萬，賣家自行承擔案件受理費41064元，算起來不包括律師費還要虧本26464元！

一審判決后，雙方均未提起上訴，目前已發(fā)生法律效力。

一場長達一年的訴訟，以賣家不依不饒、強勢而來，灰頭土臉、敗勢而去結(jié)束，結(jié)果是：

買家因為賣家不配合解除1125萬首期款監(jiān)管、多凍結(jié)買家230萬，不能動用該資金另行購房，避免了高位站崗，后來房價下跌，回頭看還是幫了買家~~~~

反觀賣家，因買家反訴，查封涉案房產(chǎn)，導(dǎo)致其房屋至今也沒有賣掉，錯失了高價出售的機會，可謂算來算去算自己！

張律說：和為貴，并不是每個二手房糾紛守約方都可以拿到20%違約金！

1、和為貴，得饒人處且饒人?？陀^地說，本案買家因2021年“208政策”出臺，導(dǎo)致3266萬成交，首付款猛增到2510萬，并因不能如期湊足，賣家不理解、不愿意再行延期，導(dǎo)致合同不能履行，并非惡意違約。作為代理人，筆者目睹了買家無法如期籌齊第二筆1155萬首付款，祈求賣方無果，數(shù)次落淚的場面?！I家都同意230萬定金被沒收了，賣家得理不饒人，窮追猛打，用盡手段，逼迫買家支付20%頂格高額違約金太不近人情！

2、是否支持20%違約金與個案案情有關(guān)。深圳二手房訴訟，20%的違約金判決筆者代理不止一次，一套房子違約金730萬的也代理過，但個案不同、履約進度不同、當事人過錯不同、導(dǎo)致合同不能履行的原因不同，沒可能所有案件都支持，僅僅因為曾經(jīng)代理過一個支持20%違約金的案子，就篤定本案判決也必然支持20%違約金，顯屬無視個案差異的過于自信。

3、給同行的建議：和諧社會，能促成當事人和解的，盡量斡旋息事，和解結(jié)案，沒必要對同行拒之千里，也沒必要耍小聰明、小手腕試圖嚇唬倒對方（適可而止，不要突破對方底線）、更沒必要對客戶挑訴架訟?！V訟有風險，不和解，萬一敗訴或未達預(yù)期，客戶完全可能反過來找代理律師的麻煩！

4、發(fā)布此案例，一方面是警示守約方起訴風險，另一方面是一年多訴訟，客戶承受了太大的壓力，而筆者一向代入感強，想起對方及其代理人的強勢、傲慢、不屑、惡意拖延客戶1125萬首期款監(jiān)管半年、惡意超標230萬凍結(jié)客戶存款八個月也是十分生氣，不吐不快，希望以后再也不要遇到這樣的對手。