拐點(diǎn)之后，買房觀念變了！

來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2022-12-08 10:41:19

來源：?劉曉博說財(cái)經(jīng)

臨近年底，樓市的變局與分化趨勢(shì)越來越明顯。

樓市“三支箭”齊發(fā)，一個(gè)月內(nèi)政策落地，結(jié)合疫情防控措施優(yōu)化，種種利好之下，房企等來資金“活水”，行業(yè)低谷期或?qū)⑦^去，市場(chǎng)信心大為提振。

(資料圖片)

大浪淘沙之下，更顯優(yōu)質(zhì)房企的韌性，一些房企已在逆勢(shì)突圍，比如央企保利，最新榜單顯示，拿地?730?億居首。

隨著政策拐點(diǎn)的出現(xiàn)，市場(chǎng)的拐點(diǎn)和分化也在加速。以深圳為例，這段時(shí)間，前海幾個(gè)熱門樓盤的入市，讓深圳人感受了一波極致“內(nèi)卷”，不少人感慨，連前海也打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，價(jià)格卷到了“8萬+”。

然而與大促氛圍相比，購房者的態(tài)度明顯冷靜了很多，網(wǎng)紅盤未現(xiàn)“日光”。這也不免引起很多人疑問，購房者的需求端在哪里？

數(shù)據(jù)顯示，深圳購房者越來越理性了，西部的火熱稍微降溫，東部開始逐漸受到重視。11月一手房市場(chǎng)網(wǎng)簽情況，環(huán)比增長(zhǎng)的區(qū)域是福田、羅湖和大鵬，而南山、寶安等熱門區(qū)域有不同程度的下跌。

出現(xiàn)這一變化的背后，實(shí)際上透視出一輪周期后，深圳人置業(yè)觀的變化，隨著投資屬性的降低，住房回歸到生活本質(zhì)，大家更愿選擇能實(shí)現(xiàn)自己和家人居住夢(mèng)想的房子。這些變化非常值得購房者關(guān)注，下面我們來詳細(xì)說說。

深圳最有購買力的群體

置業(yè)觀變了…

最近一項(xiàng)調(diào)研報(bào)告也在說明置業(yè)觀分化這個(gè)問題。

中產(chǎn)、新中產(chǎn)一直是視為是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，他們是最有購買力的群體，能代表消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變。根據(jù)法國巴黎銀行數(shù)據(jù)統(tǒng)分析，2020年中國中產(chǎn)家庭將占到總數(shù)的40%，與此同時(shí)，隨著新興產(chǎn)業(yè)的崛起，新中產(chǎn)也在不斷擴(kuò)大，特別是深圳，中產(chǎn)、新中產(chǎn)人數(shù)相當(dāng)龐大。

最新出爐的《2022新中產(chǎn)白皮書》，透露了幾個(gè)非常有意思的變化，或許能與深圳樓市的現(xiàn)狀聯(lián)系起來。

疫情后，很多人可能認(rèn)為消費(fèi)水平會(huì)降低，而白皮書顯示，新中產(chǎn)消費(fèi)水平并沒有降低，只是改變了消費(fèi)方式，投資觀和消費(fèi)觀大大變化。

特別是房子不動(dòng)產(chǎn)方面，雖然重視投資屬性，但是新中產(chǎn)更重視房子的配套和環(huán)境，78%的新中產(chǎn)在購房時(shí)，會(huì)重點(diǎn)考慮房子的地理位置和周邊配套設(shè)施完備度、居住環(huán)境的舒適度等，對(duì)于“好房子”“好生活”的要求越來越高。

其中有幾個(gè)明顯變化，因?yàn)榧胰讼嗑蹠r(shí)間變多，對(duì)于客廳的功能有更多需求；常態(tài)化居家辦公增多，書房配置越來越重要；新中產(chǎn)也到了上有老、下有小的年紀(jì)，很多人將父母接到家里居家養(yǎng)老，房子需要進(jìn)行適老化的配套改造；出行半徑縮小，超四分之三的人偏好以都市游、近郊游為主的本地及周邊游。

重視房子的配套、環(huán)境等優(yōu)質(zhì)居住屬性，不但中國如此，美國樓市也是如此。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2020年之后美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮，度假區(qū)等房產(chǎn)火熱，從2020年3月至2022年6月期間，美國房?jī)r(jià)上漲了42%。舊金山聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行分析，其中至少60%的升值可以歸因于疫情期間人們對(duì)“空間”的需求上升。

再來看深圳樓市，分化非常明顯，以今年的日光盤為例，都突出了一個(gè)稀缺性，不是剛需低價(jià)的稀缺性，就是豪宅低密、宜居的稀缺性，尤其是今年深圳豪宅走出了獨(dú)立行情。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳豪宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)全年成交規(guī)?；?qū)⒊饺ツ辏瑒?chuàng)下新高，在豪宅中，大平層、三房以上大戶型很受歡迎，這一行情同樣也與“空間”需求密不可分。

當(dāng)下利好頻出，正處于樓市的難得一遇的“窗口期”，對(duì)于購房者的啟示就是，置業(yè)一定要選擇一線城市具有稀缺屬性、一步到位的房產(chǎn)。

深圳這類稀缺豪宅

其實(shí)也在變化…

如何定義好房子、好生活？先從城市天花板級(jí)別的頂豪來看，一定要有的要素必然是：一線海景、依山傍海、低密、大平層、區(qū)位配套優(yōu)越。

比如香港的淺水灣，擁有稀缺性灣海資源，向來是港島富人們的首選。12月1日，據(jù)報(bào)道一位新香港人斥資4.3億港幣購入淺水灣豪宅，該豪宅是片區(qū)最大及景觀最好的一間，交易記錄一出，在樓市疲弱的當(dāng)下震驚了一眾吃瓜群眾。

在深圳，從蛇口-深圳灣-前海這條遍布頂豪的黃金海岸線也能看出，海景大平層是不少人的終極夢(mèng)想。

一線城市的海景大平層象征著塔尖生活，此前一直被認(rèn)為是富豪專屬資產(chǎn)，實(shí)際上深圳260.5公里海岸線上，隱藏著不少中產(chǎn)、新中產(chǎn)們可以擁有的“深圳灣”“淺水灣”，嗅覺靈敏的人已經(jīng)開始搶占先機(jī)。

這其中頗受青睞的就是位于大鵬新區(qū)溪涌灣的保利青谷項(xiàng)目，據(jù)已經(jīng)買入的香港住戶表示，這里與淺水灣非常相似，擁有不可復(fù)制的稀缺山海資源，而且價(jià)格上性價(jià)比相當(dāng)高。

深圳東部的價(jià)值正在被再次發(fā)現(xiàn)，最近深圳各區(qū)第三季度GDP漲幅排行榜發(fā)布，深圳東部4區(qū)成為新增長(zhǎng)極，大鵬新區(qū)以4.2%排名全市第五，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)39.9%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)8.9%。剛結(jié)束的大鵬新區(qū)招商大會(huì)披露，簽約超30個(gè)投資逾500億，啟動(dòng)黃金十年。

大鵬進(jìn)入爆發(fā)期，交通規(guī)劃近期也有新進(jìn)展。深圳“山海專列”地鐵8號(hào)線二期已經(jīng)全線貫通，未來可以乘坐地鐵去大小梅沙看海，同時(shí)正在修建的三期直接開進(jìn)“美麗海灣”大鵬，讓“海與遠(yuǎn)方”的生活離忙碌的深圳人越來越近。

地鐵線對(duì)于沿線區(qū)域的價(jià)值拉動(dòng)大家想必深有體會(huì)，保利青谷位于三期溪涌站（在建）上蓋，距離溪涌站約80米，隨著地鐵進(jìn)度的加快，未來可直達(dá)南山、羅湖、福田等核心區(qū)域，已經(jīng)吸引到不少改善型客戶關(guān)注。

據(jù)我們了解，保利青谷打動(dòng)他們的一點(diǎn)就是優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，附近有鹽壩高速等23條在建道路，開車通達(dá)市區(qū)快捷，以后地鐵開通后，出行更加便利。

居住在這里，既能享受深圳城芯一流資源，同時(shí)也能享受遠(yuǎn)離都市的寧靜，“離塵不離城”。

對(duì)于中產(chǎn)、新中產(chǎn)而言，在不確定時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)仍然是保值財(cái)富的一種重要手段。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中產(chǎn)、新中產(chǎn)家庭平均擁有2.4套房，對(duì)于置業(yè)的選擇，是“既要還要”，既重視居住環(huán)境，也注重房產(chǎn)增值保值潛力。

//目前大鵬剛好處于價(jià)值的高地和價(jià)格的洼地。

大鵬近年來承載了全球海洋中心城市、世界級(jí)濱海生態(tài)旅游度假區(qū)等重大規(guī)劃建設(shè)，產(chǎn)業(yè)、民生各領(lǐng)域建設(shè)發(fā)展飛速。

一個(gè)數(shù)據(jù)就能體現(xiàn)大鵬的蝶變，2021年深圳醫(yī)療行業(yè)服務(wù)公眾滿意度的第一名不是南山、福田等中心區(qū)，而是大鵬，城區(qū)綜合配套建設(shè)效果可見一斑。

//保利青谷同樣處于價(jià)值的高地和價(jià)格的洼地。

項(xiàng)目所在的葵涌要建設(shè)高質(zhì)量濱海生態(tài)城區(qū)建設(shè)，且溪涌灣的海岸線是國內(nèi)八大最美海岸線之一，自然景觀優(yōu)越。

項(xiàng)目本身更具備稀缺性，深圳2020年出臺(tái)了對(duì)于自然岸線保有率的保護(hù)法規(guī)，深圳海景房新增已越來越少，屬于賣一套少一套的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

越是稀缺，越意味著保值增值。保利青谷的一線濱海人文高端居住區(qū)屬性，無疑非常適合當(dāng)前想要改善、換房的深圳中產(chǎn)，既能享受當(dāng)下可以擁有的最好品質(zhì)生活，同時(shí)還有房產(chǎn)的未來期待。

深圳灣、淺水灣的海景豪宅體驗(yàn)

TA全都有

最近保柏環(huán)球發(fā)布《2022年高凈值人群身心健康調(diào)研報(bào)告》，中國高凈值人群愈加重視心理健康和個(gè)人健康管理，認(rèn)為提升個(gè)人身心健康的重要因素是陪伴家人、外出旅行等活動(dòng)，超九成（94%）的中國高凈值人群計(jì)劃在未來一年對(duì)自己的生活方式和個(gè)人生活狀態(tài)做出調(diào)整。

//這里代表了一種生活方式的轉(zhuǎn)變

而在我們與保利青谷業(yè)主的交流中，這些改善型客戶表示選擇了青谷，其實(shí)就是為家人和自己選擇了一種全新的親近自然的生活方式，他們印象最深刻的是，來到青谷第一感受就是被山海環(huán)抱的美好。

對(duì)不可復(fù)制的、稀缺生態(tài)資源的占有，是城市高端人居的的象征。保利青谷背靠約31平方公里馬巒山郊野公園，被“城市中的天然氧吧”三面青山所環(huán)抱，面朝最美海岸線之一的溪涌灣，盡享600米黃金海岸線。

下樓步行即可到海邊，沿著海邊棧道跑步就能到小梅沙；沙灘沙質(zhì)潔白美麗，踩上去柔軟細(xì)膩，是深圳海岸線少有的高品質(zhì)沙灘，一家人能在家門口度過愉快海濱生活。

擁有壯美的山海景觀，保利青谷作為32.5萬㎡超級(jí)城市海洋綜合體，附近的配套同樣齊全。學(xué)校方面，樓下就是自身配建的幼兒園，旁邊還有人大附中、溪涌小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校；醫(yī)療方面，附近有政府投資30億新建的三甲大鵬醫(yī)院。

商業(yè)配套上，保利青谷自帶中央商業(yè)街，最近很快將有全國大型連鎖品牌入駐；

更值得期待的是，溪涌灣本身就是大鵬舊改區(qū)域之一，規(guī)劃為濱海人文高端居住區(qū)，目前周邊已經(jīng)陸續(xù)有招商、深鐵等實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商入駐，一路之隔就是總投資270億的招商天使灣國際濱海旅游度假城，未來隨著改造的深入，街區(qū)面貌將煥然一新，更加國際化、高端化。

//山海納入室內(nèi)，盡享詩意棲居生活

保利青谷給住戶最大的驚喜是，不同于一般海景房站在陽臺(tái)看海，青谷與海岸線格外親近。在國際頂尖建筑事務(wù)所UNStudio的精心設(shè)計(jì)下，樓間距寬，視野開闊，直接將山海納入室內(nèi)，坐在室內(nèi)就能感受到絕美景觀，擁有舒適的海岸居住尺度。

海濱豪宅的品質(zhì)保利青谷基本都有，梯戶比為私密度高的兩梯兩戶，主推建面約122㎡三室兩廳兩衛(wèi)、建面約250㎡四室兩廳三衛(wèi)，所有戶型均是南北通透，可享受長(zhǎng)時(shí)間健康日照，戶戶都可看山看海。

最新規(guī)劃顯示，項(xiàng)目前建筑高度低矮，基本不用擔(dān)心視野受阻，可以一直享受山海入目的居住時(shí)光。

1、建面約122㎡三室兩廳兩衛(wèi)

景觀面近270度，擁有超8米的瞰海陽臺(tái)，同時(shí)在餐廚空間還帶另一個(gè)生活陽臺(tái)，保證觀景和生活互不干擾。

戶型方正通透，兩大套房設(shè)計(jì)，適合三代同堂，也適合三口之家進(jìn)行空間改造。

2、建面約250㎡四室兩廳三衛(wèi)

從入戶上就顯示出了豪宅特有的細(xì)節(jié)，分別設(shè)計(jì)了主人專梯入戶和家政電梯入戶動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)歸家秩序的分離。

這一戶型位于建筑端頭位置，將山海與居住體驗(yàn)完美融合在了一起。西面山海景觀面長(zhǎng)超過20米，南面景觀陽臺(tái)長(zhǎng)度超過13米，北面的馬巒山山景亦超過了10米。

坐在客廳沙發(fā)上、躺在主臥床上休息，或者在浴缸中泡澡放松，山海盡在眼前，真正做到了觸目可及，納景觀入室。

值得一提的是，保利青谷不但是現(xiàn)在很受歡迎的準(zhǔn)現(xiàn)房，精裝修上品質(zhì)同樣高端，選用的產(chǎn)品基本是國際知名品牌。后疫情時(shí)代，保利青谷還專門在入門處設(shè)計(jì)了可消毒的收納空間，保證居住環(huán)境的健康。