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(資料圖片僅供參考)

二手樓市成交量開啟上升趨勢。

經(jīng)歷了幾個月的下滑后，深圳二手成交終于是重回2000+。

只可惜成交量回升的背后，并不是房價的回暖，而是讓利換來的。

近些日子朋友圈中讓利樓盤紛紛現(xiàn)身：

南二外海德中學(xué)，109平，帶固定車位，1488萬，低于成交價700萬。

松坪村三期，60平2房，低于指導(dǎo)價468萬。

深云村三期，3房，90平，827萬，指導(dǎo)價賣。

香蜜湖豪庭69平大3房?高樓層，紅本滿五唯一，只要900萬，同戶型1750萬。

南外高新，陽光海濱城，一線海景4房，145平，2098萬。

南海玫瑰園二期，一線海景3房，97平，1190萬。

海洋星苑，育才三中四小，105平3房，900萬?低于指導(dǎo)價。

可謂是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，最近已經(jīng)有越來越多的樓盤低于指導(dǎo)價了。

指導(dǎo)價剛剛出臺后一年，新房熱度空前高漲，因為新房沒有指導(dǎo)價，貸款價格直接按照成交價進(jìn)行。而當(dāng)時的二手房因為指導(dǎo)價導(dǎo)致首付比例升高幾成，讓人心有余而力不足。

又過了一年，劇情再次翻轉(zhuǎn)，新房交付頻頻出現(xiàn)問題，期房不如現(xiàn)房讓人安心。畢竟二手房可以直接入住，也不會有爛尾與裝修的問題出現(xiàn)。最關(guān)鍵的是二手房低于指導(dǎo)價后，首付比例更低了，天平又開始傾向二手房。

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跟大家算這樣一筆賬：

原本一個價值1200萬的樓盤，如果指導(dǎo)價定在1000萬，那么按照首套貸款能貸出700萬元，占總價值的58.3%，也就是首付比例從30%變成了41.7%。

假設(shè)該樓盤掛盤價一路走低，降到了800萬，從高于指導(dǎo)價200萬變?yōu)榈陀谥笇?dǎo)價200萬。但是貸款金額仍然是700萬，那么首付款僅有100萬，首付比例僅占房屋總價的12.5%！

指導(dǎo)價出臺之初，許多樓盤的指導(dǎo)價遠(yuǎn)低于市場價，導(dǎo)致貸款并不能按照實際成交價格進(jìn)行，增加的上車門檻。

而如今當(dāng)成交價開始低于指導(dǎo)價時，整個邏輯就翻了過來，指導(dǎo)價進(jìn)一步降低購房上車的門檻，成為了促進(jìn)買房的一項措施。

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現(xiàn)在樓市處于一個買方空前優(yōu)勢的局面，一年前高昂的房價不但六折、七折的砍價，而且首付比例也愈發(fā)降低。

像我們前文說的例子中，價格僅是從超過指導(dǎo)價200萬變?yōu)榈陀谥笇?dǎo)價200萬，首付則從500萬變?yōu)?00萬。因為在指導(dǎo)價不變的情況下，房子所產(chǎn)生的減價會全部減到首付上！

如果該樓盤最終將為700萬，那就等同于無首付購房了?；蛟S當(dāng)初制定指導(dǎo)價時，zjj定價人員也沒有想到出臺兩年后竟有如此天翻地覆的變化吧。就像是一種“我打算抑制二手房過熱，但是沒想直接壓到指導(dǎo)價以下啊！”的無奈。

在這種成交價倒掛的市場中，指導(dǎo)價逐漸完全相悖的作用，那么接下來就是兩種情況：要么傳言已久的新指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)到來，當(dāng)然了，新指導(dǎo)價不可能是以前輿論講的那樣會提升，而是會減少到一個符合當(dāng)前水平的價格。

另一種就是指導(dǎo)價依舊在發(fā)揮它的作用，在當(dāng)前下跌的市場面前，它開始為買家變相提供資金支持從而促進(jìn)交易，指導(dǎo)價就像是天平中間的標(biāo)尺，那么最終成交價格會再次回歸。

留給深圳二手房的淘筍時間真的已經(jīng)不多了，尤其是剛需買家。

什么時期都有低價盤，但是低首付可能只有一次。