來源：?東莞淘房志

2022年即將要過去了。

這一年東莞樓市就像過山車，每一輪刺激，都有一小波高潮，但之后便掉頭下跌，在最后一輪刺激后，東莞便開啟了下跌模式。

【資料圖】

從金九銀十開始，悲觀持續(xù)，直到現(xiàn)在。

這讓東莞KFS痛苦不已，新房賣不動(dòng)，只能降價(jià)促銷，有盤跌到地價(jià)了，都在虧本賣，但也無可奈何，畢竟活下去才最重要。

而二手市場(chǎng)上，業(yè)主也痛苦不已。南城松山湖等炒作成分高的小區(qū)，相對(duì)高峰期，至少下跌了20%以上。尤其2020年高價(jià)、高利率買房的人，已經(jīng)虧掉了首付。

ZF也很痛苦。在最缺錢當(dāng)下，賣不動(dòng)地，只能拿南城東城松山湖等絕佳地塊，便宜賣。

這一切，無不體現(xiàn)東莞樓市多么的慘。

但突然，年底形勢(shì)180度轉(zhuǎn)彎，口罩居然發(fā)生轉(zhuǎn)變了。這件困擾大家信心，未來預(yù)期，最大的緊箍咒，解開了！

信心反轉(zhuǎn)的日子，應(yīng)該不遠(yuǎn)了。2023年，一定會(huì)越來越好。

雖然當(dāng)下悲觀占據(jù)主流，但可看做是是黎明來臨前最后的黑暗，留給我們抄底的窗口期。

別人恐懼時(shí)我貪婪。年底至春節(jié)前，最晚到明年第二季度，該出手抄底了。

對(duì)明年形勢(shì)，我是樂觀的，具體看10大東莞樓市預(yù)判。

預(yù)判1：2023樓市止跌，企穩(wěn)，回升

2023年，東莞樓市預(yù)判是止跌，企穩(wěn)，回升。

口罩問題，已經(jīng)發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。經(jīng)過節(jié)前這段混沌期，節(jié)后就能回歸正常生活。

樓市信心短期是口罩，長期是經(jīng)濟(jì)。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展上軌道了，大家信心才會(huì)慢慢恢復(fù)。

在年底，高層對(duì)明年總基調(diào)定性，從口罩已經(jīng)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)建設(shè)了。

信心不是一蹴而就，年底至春節(jié)前，市場(chǎng)繼續(xù)下跌。春節(jié)后至第二季度，市場(chǎng)繼續(xù)悲觀，筑底徘徊。第三第四季度，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，樓市上漲信心大增，底部回升。

當(dāng)然這個(gè)回升，只是估值修復(fù)，底部谷底回升，并不會(huì)大漲。真正大漲需要時(shí)間，積累力量。

起碼要到2024年，口罩淡化，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，購買力上升，消費(fèi)意愿上升，疊加某政策事件，房地產(chǎn)會(huì)大幅上漲。

預(yù)判2：年底至第二季度，二手抄底期

東莞樓市，年底至春節(jié)前，市場(chǎng)悲觀，還呈現(xiàn)下跌模式。低價(jià)二手筍盤，現(xiàn)在可以出手了。

明年春節(jié)后，市場(chǎng)可能會(huì)維持，但繼續(xù)往下走，概率不大。不過有部分置換、急賣、拋售的人在，價(jià)格會(huì)維持底部。

明年第二季度前，會(huì)是一個(gè)底部筑牢過程，能以比較筍價(jià)格買到。

明年第三四季度，二手價(jià)格回升是主流。

總體，二手市場(chǎng)，年底至春節(jié)前是個(gè)底部。其次是春節(jié)后至第二季度，是最后的抄底期。

預(yù)判3：東莞限購區(qū)，繼續(xù)放開

年底，強(qiáng)二線城市，再次開啟新一輪限購松綁，包括武漢、西安、廈門等城市，限購范圍再次縮小。

預(yù)計(jì)2023年，除一線城市外，大多數(shù)二線城市限購全部放開，頭部熱門二線城市，保留小范圍限購。

東莞限購范圍，2023年預(yù)計(jì)會(huì)放開，萬江會(huì)率先放開，首付可能會(huì)2成。

松山湖+南城東城莞城，放開概率不大。

預(yù)判4：深圳啟動(dòng)，東莞跟進(jìn)

東莞樓市回暖，還要看深圳。

今年一線沒動(dòng)，明年一線要帶頭作用，過于嚴(yán)苛調(diào)控政策，會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。

一線起，二線才能起。

預(yù)計(jì)深圳第一季度，會(huì)松綁部分嚴(yán)格調(diào)控措施，比如提高新房限價(jià)，對(duì)二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整，限購措施放寬等。不會(huì)全部放開，只會(huì)開一個(gè)口子。

第一季度，政策利好再疊加松綁調(diào)控，筑底期。第二季度回升。第三四季度熱度上升。

深圳購買力外溢，資金外溢，對(duì)東莞非限購區(qū)是利好。

預(yù)判5：土拍熱度走高，國央企占主導(dǎo)

今年土拍，拿出了不少優(yōu)質(zhì)地，南城東城松山湖龍灣濱海灣新區(qū)，好地都拿出來了。

但房企積極性依然不高。

沒辦法樓市行情太差了，賣不動(dòng)，回款太慢?，F(xiàn)在房企現(xiàn)金流，都是寶貴資產(chǎn)，生怕自己暴雷，就完蛋了。

但2022年拿地的，便宜有的賺，行情會(huì)好起來，也會(huì)更好賣。

現(xiàn)在政策在給房企輸血，但都到優(yōu)質(zhì)房企身上。明年拿地，國央企占據(jù)主導(dǎo)，積極性提高。

東莞市場(chǎng)，以后就是個(gè)國央企市場(chǎng)了。民企+本地房企份額一步步縮小。

預(yù)判6：新盤分化，折扣力度縮小

東莞新盤，折扣力度算比較大的。

2023年，上半年會(huì)延續(xù)優(yōu)惠政策， 開發(fā)商去庫存壓力大，回款現(xiàn)金流。但下半年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，加上房企現(xiàn)金流穩(wěn)定之后，折扣力度會(huì)縮小。

這是相對(duì)的，地段好新盤，收回折扣。但郊區(qū)新盤，趁著行情好，反而會(huì)促銷去貨。

2023年，東莞價(jià)值新盤，就在城區(qū)+松山湖，陸續(xù)會(huì)有六七個(gè)新盤入市，折扣力度不大。

但明年限價(jià)會(huì)存在，這就是最大折扣。資金雄厚、改善客戶，不用理會(huì)二手，買新盤就行。

預(yù)判7：板塊繼續(xù)分化，聚焦南城+松山湖

東莞樓市經(jīng)歷這次地產(chǎn)式危機(jī)后。

市場(chǎng)分化現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化，很多人拿著松山湖、南城暴跌說事，完全是不懂市場(chǎng)。在東莞市場(chǎng)核心區(qū)、限購區(qū)，才是真正王者，而且會(huì)有越來越強(qiáng)化。

東莞資金實(shí)力有限，真正能拿出錢來建設(shè)，短期必定是核心區(qū)。東莞主城區(qū)，南城CBD+黃旗南+三江六岸，短期建設(shè)重點(diǎn)。房產(chǎn)價(jià)值，中短期會(huì)陸續(xù)提升，陸續(xù)強(qiáng)化。

松山湖北站CBD建設(shè)，這些都是大工程，強(qiáng)化區(qū)域同時(shí)，強(qiáng)化房價(jià)。

濱海灣新區(qū)也很好，但真正建設(shè)需要10年＋，看中長期。

東莞短期投資，就看南城+松山湖，現(xiàn)在擠掉了水分，更安全。享受城市發(fā)展、紅利最核心的地方。

其他區(qū)域，真正賺大錢的資產(chǎn)，不超10%。

預(yù)判8：主城區(qū)新盤內(nèi)卷

2023年，東莞主城區(qū)，絕對(duì)是新盤大年。2022年主城區(qū)拍賣了四宗地，中海稻花村，萬科廣發(fā)南，萬科東城體育公園，保利龍灣地塊。

加上明年還有萬科星河傳說，華潤C(jī)BD等盤，主城區(qū)極度優(yōu)質(zhì)新盤，集中涌現(xiàn)。

明年改善、豪宅群體，總價(jià)500萬+，不用看二手，直接看這幾個(gè)新盤。

價(jià)格預(yù)計(jì)在5-5.5萬之間，吹風(fēng)6萬＋，都是扯淡。東莞新盤限價(jià)，明年不可能突破6萬。

不過供應(yīng)量劇增。除了頭部的華潤C(jī)BD悅府、廣發(fā)南之外，預(yù)計(jì)會(huì)比較火爆。其他新盤，看定價(jià)，不一定開盤就爆搶。

競(jìng)爭大，情況不樂觀時(shí)，對(duì)買家會(huì)有利。

預(yù)判9：松山湖新盤，壓制湖區(qū)二手

松山湖二手超5萬＋，今年都比較難。

明年同樣如此。松山湖明年兩個(gè)新盤，壓制二手利器。對(duì)明年上車松山湖的人來說，華僑城是首選。其次是華潤。

華潤樓面價(jià)2.2萬，價(jià)格會(huì)有驚喜，可能就5萬。想要上車松山湖，總價(jià)400萬-600萬，先別考慮二手，考慮這波新房福利。

二手價(jià)格5萬，新房5萬，肯定考慮新盤。

松山湖盤子小，二手房稀缺，加上頂級(jí)學(xué)區(qū)，這里會(huì)是炒房重倉區(qū)。今年已擠掉了不少泡沫，明年新盤壓制，能上車就上車，這是機(jī)會(huì)。

后期松山湖的房價(jià)，再漲。還會(huì)領(lǐng)跑東莞。

預(yù)判10：虎門大降價(jià)新盤，是個(gè)機(jī)會(huì)

濱海灣新區(qū)，虎門長安是非限購區(qū)。

但虎門新盤太多，二手存量太多，會(huì)限制樓盤上漲幅度，要找核心地段，萬達(dá)商圈，地鐵2號(hào)線，延長線周邊樓盤。

年底至明年初，虎門大降價(jià)新盤，不乏是個(gè)好的出手時(shí)機(jī)。

長安重點(diǎn)關(guān)注，濱海灣新區(qū)宗地，是真正的濱海灣核心區(qū)。本月成功出讓，明年投資，就看這盤。適合中長期持有。