國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。11月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅均擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降19.9%，新開(kāi)工面積同比下降超50%。房地產(chǎn)供求兩端下行壓力依然較大，要繼續(xù)在穩(wěn)樓市方面持續(xù)發(fā)力。

不過(guò)，值得注意的是，在“保交樓”方面，今年10-11月竣工面積連續(xù)增長(zhǎng)，漲幅分別為41.5%、60.8%。近期國(guó)家及各地保交樓的政策取得了積極的效果。

需求端繼續(xù)疲弱

(資料圖片僅供參考)

11月以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)多項(xiàng)舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心起到積極作用，但在居民購(gòu)房意愿偏低、疫情沖擊等因素影響下，多個(gè)政策疊加尚未扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)。

1-11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下跌22.3%，相比1-10月份的跌幅持平，跌幅繼續(xù)保持在高位。1-10月份銷(xiāo)售金額下跌26.6%，比1-10月份擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

銷(xiāo)售金額跌幅大于銷(xiāo)售面積，意味著新房?jī)r(jià)格還在下跌，這從同期發(fā)布的70城指數(shù)可見(jiàn)一斑。從百城、百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售跌幅超過(guò)30%來(lái)看，需求端繼續(xù)疲軟。

房?jī)r(jià)表現(xiàn)方面，1-11月份，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10142元/平方米，漲幅為-3.1%。房?jī)r(jià)跌幅在收窄。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，11月單月同比跌幅，比10月擴(kuò)大了10個(gè)百分點(diǎn)，主要是去年11月有一波小的回升導(dǎo)致高基數(shù)。單月環(huán)比增長(zhǎng)3%-4%，主要是10月份國(guó)慶形成了低基數(shù)，以及11月份需求端紓困的政策刺激到了熱點(diǎn)城市，限購(gòu)?fù)顺龌蛘{(diào)整、認(rèn)房不認(rèn)貸等，釋放了部分需求。但整體而言，需求端仍舊比較疲軟。

“主要原因是，房企風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)蔓延，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期再次下行，盡管三支箭發(fā)出，但主要集中在保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置，民企風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)和市場(chǎng)需求疲軟疊加，再加上11月疫情再次在重點(diǎn)城市蔓延，居民未來(lái)預(yù)期依舊不樂(lè)觀，導(dǎo)致線下購(gòu)房需求受到阻礙。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)總體上有幾個(gè)重要的特征，即“跌幅兩成”、“改善跡象不明顯”、“要防范繼續(xù)惡化”。當(dāng)然有一點(diǎn)值得肯定，當(dāng)前疫情管控放開(kāi)，雖然樓市的基本面非常虛弱，但總體會(huì)朝著好的方向發(fā)展。

資金落位仍需時(shí)間 新開(kāi)工面積繼續(xù)探底

需求端疲弱、預(yù)期不穩(wěn)，繼續(xù)制約新開(kāi)工和拿地。

1-11月份，全國(guó)土地購(gòu)置下降53.8%，跌幅比1-10月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工下跌38.9%，降幅比1-10月份擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

11月單月新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額均繼續(xù)探底。短期來(lái)看，房企新開(kāi)工積極性仍依賴于銷(xiāo)售市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏，但在企業(yè)資金面仍承壓下，新開(kāi)工規(guī)模難有明顯改善；竣工修復(fù)不及預(yù)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，11月“金融16條”、“三支箭”的加快落地，修復(fù)了企業(yè)端預(yù)期，一定程度上緩解企業(yè)資金壓力，但目前授信資金、發(fā)債和股權(quán)融資等更多處于初期階段，資金真正落位仍需要時(shí)間，短期企業(yè)資金壓力仍在。

李宇嘉也認(rèn)為，盡管三支箭發(fā)出了，但能否落地為貸款投放、債券發(fā)行有投資者認(rèn)購(gòu)等，還存在不確定性。如果需求端仍疲弱，房?jī)r(jià)還在喋喋不休，資金進(jìn)入地產(chǎn)的積極性就會(huì)比較低。

“保交樓”方面，由于去年11月竣工高增長(zhǎng)，導(dǎo)致今年1-11月份竣工面積累計(jì)同比、單月同比跌幅擴(kuò)大。但單看環(huán)比，今年10-11月竣工面積連續(xù)增長(zhǎng)，漲幅分別為41.5%、60.8%。說(shuō)明近期國(guó)家及各地保交樓的政策力度加大，取得了積極的效果。

展望2023年，李宇嘉認(rèn)為，盡管今年低基數(shù)下，明年跌幅可能收窄，但不改疲弱的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前，房地產(chǎn)全鏈條下行，要企穩(wěn)的話，得供需兩端同步發(fā)力。

供給端，只有保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，止住失血，才能穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)。問(wèn)題是，供給端能否企穩(wěn)，除了三支箭外部輸血，關(guān)鍵要看需求端復(fù)蘇，恢復(fù)開(kāi)發(fā)商的造血功能，這取決于疫情后百姓的收入、預(yù)期能否好轉(zhuǎn)。

因此，需求端積極紓困疫情影響，加大政府對(duì)社會(huì)保障、公共服務(wù)的投入，加大消費(fèi)端的扶持，提振百姓的收入。這樣，大家買(mǎi)房的信心，敢于加杠桿的信心才能修復(fù)。

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