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東莞樓市，發(fā)生了微妙變化，看房人多了

(資料圖片)

在口罩放開(kāi)后，東莞樓市熱度明顯上升。

我觀察的城區(qū)、松山湖、虎門(mén)等區(qū)域，二手帶看增加，比如說(shuō)虎門(mén)南部灣萬(wàn)科城，月帶看2443次。

萬(wàn)科云城月帶看1400+，一套90平3房，月帶看23次，近一周帶看了11次。

城區(qū)帶看也在增多。比如西平景湖春曉，一套104平3房，月帶看9次，近一周就帶看了6次。城區(qū)不僅有帶看，而且有成交。典型如金域華府，單11日就成交了4套。這波回暖潮，大都是急售筍盤(pán)，不具普遍性。不過(guò)在上周，行情突然掉頭向下。

受到氣溫驟降，雨水天氣，加之陸續(xù)出現(xiàn)羊現(xiàn)象，減少外出，帶看成交行情急劇減少。而在本周，隨著高峰期臨近，社會(huì)面活動(dòng)減少，東莞樓市再次降溫，陷入了低谷。最新情況看，東莞樓市帶看、成交全面下跌。這樣看，起碼要明年春節(jié)之后，甚至要明年年中，才能真正回暖。到那個(gè)時(shí)候，疫情和經(jīng)濟(jì)都會(huì)比較明朗化了。

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告別悲觀，要開(kāi)始樂(lè)觀起來(lái)

最影響大家信心的口罩問(wèn)題，明年肯定會(huì)過(guò)去。

過(guò)完春節(jié)后，大家生活就會(huì)逐步回歸正?；?。這還不是最重要的，高層會(huì)議，明年要重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。樓市的信心，短期是口罩，長(zhǎng)期是經(jīng)濟(jì)。明年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持力度，還會(huì)繼續(xù)增強(qiáng)。

而在年底，頭部的二線城市還在松綁城市。廈門(mén)、武漢、西安再次放開(kāi)限購(gòu)，掀起了新一輪的松綁潮。東莞也會(huì)再次縮小限購(gòu)圈。除了萬(wàn)江，可能還會(huì)有驚喜?？傊?，還是我之前說(shuō)的，樓市最恐慌、最悲觀、最缺乏信心的時(shí)刻即將過(guò)去。年底春節(jié)后，到明年第二季度，就是最后撿漏期。

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樓市漫天的負(fù)面情緒，會(huì)讓人錯(cuò)過(guò)機(jī)遇

鋪天蓋地的全是唱跌，天天拿著南城、松山湖的標(biāo)桿盤(pán)說(shuō)事，房?jī)r(jià)似乎要塌了。

但要謹(jǐn)記，機(jī)會(huì)是跌出來(lái)的?，F(xiàn)在的東莞樓市下跌，能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，大家有考慮嗎？

今年底，還是明年初，還是整個(gè)明年.......?黎明前的黑暗，大家都是很恐慌的。但我對(duì)明年樓市，是持有希望的。

在房地產(chǎn)層面，救市政策持續(xù)發(fā)力，金融16條、授信上萬(wàn)億房企、降準(zhǔn)降息等政策推進(jìn)，重新允許房企上市......這一波救市，肯定還會(huì)有更大力度刺激，將遠(yuǎn)超普通人的預(yù)期。一定會(huì)挽救經(jīng)濟(jì)，挽救房地產(chǎn)。

一系列重磅事件+黑天鵝形成的底部，一定是超級(jí)底部。年底到明年上，就是黃金撿漏期。

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大降價(jià)的新盤(pán)，不乏是個(gè)好機(jī)會(huì)

前段時(shí)間，樓市利好消息太多了，有些KFS開(kāi)始了硬操作。

少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)，居然喊著要漲價(jià)。例如寮步某樓盤(pán)說(shuō)要上漲200元/平；常平某盤(pán)宣稱(chēng)全線產(chǎn)品價(jià)格上調(diào)5%；內(nèi)卷嚴(yán)重的虎門(mén)某盤(pán)，也說(shuō)要開(kāi)始全部收回優(yōu)惠......說(shuō)句實(shí)話，現(xiàn)在這個(gè)行情， KFS能扛著不降價(jià)就已經(jīng)很牛了。

還想著漲價(jià)？肯定是不可能的。大部分都是營(yíng)銷(xiāo)搞噱頭，吸引注意力，為了買(mǎi)房而已。大家要注意分辨了。實(shí)際上，現(xiàn)在的東莞，90%新盤(pán)都很慘，不降價(jià)，不搞優(yōu)惠政策，根本賣(mài)不動(dòng)。有些新盤(pán)售價(jià)，都要貼近地價(jià)了，都在虧本賣(mài)。但沒(méi)辦法，回款是當(dāng)務(wù)之急。有現(xiàn)金流，KSF才能活下去，才能熬過(guò)寒冬。但對(duì)買(mǎi)家，大降價(jià)的新盤(pán)，不乏是個(gè)好機(jī)會(huì)。

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南城二手能抄底了嗎？

11月以來(lái)，南城業(yè)主一次性降價(jià)幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的不在少數(shù)，只求快點(diǎn)賣(mài)掉，回籠資金。價(jià)格也是一路走低。

例如，11月中旬，南城標(biāo)桿盤(pán)景湖時(shí)代城，一套100平3房單位，價(jià)格跌到了455萬(wàn)。業(yè)主還肯降價(jià)，430萬(wàn)就能搞定。要知道，去年3房成交價(jià)最高去到了650萬(wàn)。

除了景湖時(shí)代城，南城大降價(jià)房源一大把。比如說(shuō)，南城的恒大御景，82平的2房，現(xiàn)在掛牌價(jià)240萬(wàn)，同戶(hù)型9月成交價(jià)255萬(wàn)，7月成交價(jià)290萬(wàn)。5個(gè)月降了50萬(wàn)，月均降10萬(wàn)+。

有些盤(pán)降了幾次都賣(mài)不出，底部是一跌再跌。那么大降價(jià)的筍盤(pán)，能入手嗎？那肯定是可以考慮的。例如時(shí)代城那套430萬(wàn)的房源，業(yè)主已經(jīng)漲價(jià)了，現(xiàn)在最低要470萬(wàn)。

明年大家預(yù)期，還沒(méi)形成共識(shí)，看空還是占據(jù)主流。趁著還是普遍悲觀之際，春節(jié)至明天二季度前， 最后的窗口期，該出手就出手。

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你好，明年城區(qū)跟松山湖這幾個(gè)新盤(pán)有沒(méi)有可能單價(jià)低于5萬(wàn)的？預(yù)算500萬(wàn)，想買(mǎi)個(gè)四房，單價(jià)超過(guò)五萬(wàn)的話預(yù)算不夠。

答：明年主城區(qū)地段+品質(zhì)好的新盤(pán)，有四房單位的，就南城萬(wàn)科瑧灣匯、中海稻花村、東城旗峰山境。如果考慮龍灣，就有萬(wàn)科龍灣、保利鷺灣。

1、萬(wàn)科瑧灣匯，143-190-300㎡，這個(gè)關(guān)注度高，單價(jià)肯定5萬(wàn)＋，最小143㎡4房，總價(jià)700萬(wàn)＋。

2、中海稻花村，125-143㎡四房。單價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)上5萬(wàn)，總價(jià)600萬(wàn)＋。

3、東城旗峰山境，143-260㎡。最小143㎡4房，預(yù)計(jì)可能4.5-5萬(wàn)，總價(jià)也要600萬(wàn)。

4、保利鷺灣和萬(wàn)科龍灣項(xiàng)目。保利最小143㎡，就算賣(mài)4.5萬(wàn)，要600萬(wàn)。萬(wàn)科龍灣89-195㎡，具體戶(hù)型段不知，應(yīng)該有120㎡左右四房，500萬(wàn)搞定。城區(qū)新盤(pán)，500萬(wàn)有點(diǎn)尷尬。提高到600萬(wàn)，除了瑧灣匯，其他墊墊腳，都可以搞定。

松山湖就兩個(gè)新盤(pán)，華僑城和華潤(rùn)。華僑城面積段94-198㎡，單價(jià)預(yù)計(jì)5萬(wàn)＋，具體戶(hù)型段不知，就算有120㎡4房，總價(jià)也要600萬(wàn)＋。華潤(rùn)樓面價(jià)2.2萬(wàn)，售價(jià)或不超5萬(wàn)，95-143㎡，如果有120㎡4房，總價(jià)600萬(wàn)內(nèi)能搞定。

來(lái)源：?東莞淘房志