文/謝逸楓

(相關(guān)資料圖)

12月20日，一份財政部門的全國財政收入數(shù)據(jù)顯示，前11月全國國有土地使用權(quán)出讓收入5.1174萬億元，同比下降24.4%、前10月4.4027萬億元，同比下降25.9%、前9月3.8507萬億元，同比下降28.3%。

前8月3.3704萬億元，同比下降28.5%、前7月2.8279萬億元，同比下降31.7%。前5月1.8613萬億元，同比下降28.7%。前4月1.5012萬億元，同比下降29.8%。一季度1.1958萬億元，同比下降27.4%，前2月下降29.5%。

盡管土地收入增速跌幅收窄，收入?yún)s是大幅度減少，堪稱斷崖式下跌。筆者翻閱1987年以來記錄全國土地收入的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前11月全國國有土地使用權(quán)出讓收入5.1174萬億元，同比下降24.4%，創(chuàng)下同期歷史增速的最低紀(jì)錄，可謂是罕見。

值得注意的是全國國有土地使用權(quán)出讓收入、增速下降的同時，全國商品住宅、22城宅地集中供應(yīng)的土地供應(yīng)面積、成交面積紛紛下降。過去十五年期間的土地價格瘋狂上漲，年均30%以上飆升，意味著未來的房價面臨著上漲的壓力。

其一是前11月全國賣地收入5.1174萬億元，同比下降24.4%，跌幅收窄。賣地收入占地方基金5.6307萬億元的90.88%，占到地方財政9.9758萬億元的51.29%，占到全國稅收15.2826萬億元的33.48%，占到全國財政18.5518萬億元的27.58%。

加上土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項稅收1.7515萬億元，共計6.8689萬億元，前10月6.0392萬億元、前9月5.3137萬億元、前8月4.7040萬億元、前7月4.0671萬億元。前11月地方基金預(yù)算本級收入5.6307萬億元，前10月4.8537萬億元、前9月4.2588萬億元，同比下降26.4%、前8月3.9979萬億元，同比下降25.5%。

原因是全國地方性基金預(yù)算本級收入跌幅大，土地收入的增速下降大。前11月全國地方性基金預(yù)算本級收入5.6307萬億元，同比下降22.8%（前10月同比下降24.3%、前9月下降26.4%）。因為其中前11月國有土地使用權(quán)出讓收入5.1174萬億元，同比下降24.4%。

其二是是前11月全國賣地收入5.1174萬億元，同比下降24.4%，跌幅收窄。賣地收入占到地方財政9.9758萬億元的51.29%，占到全國稅收15.2826萬億元的33.48%，占到全國財政18.5518萬億元的27.58%。

說明土地收入是支撐地方財政收入最主要的來源，100塊錢是地方財政收入，51元源自土地收入。毫無疑問的是土地收入對于地方財政的重要性，在數(shù)據(jù)中是最好的證明，背后的重要性，直接體現(xiàn)在城市、基建、水利、教育、保障性住房等方面。

其三是前11月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項稅收1.7515萬億元，前10月1.6365萬億元、前9月1.4630萬億元、前8月1.3336萬億元、前7月1.2392萬億元、上半年1.0862萬億元，占全國稅收15.2826萬億元的11.46%，前10月11.47%、前9月11.76%、前8月11%、前7月12.07%、上半年12.69%。

值得注意的是除了土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項稅收外，如果加上企業(yè)所得稅、個人所得稅等5項稅及房地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)稅收，占到全國總稅收入的20%。

房地產(chǎn)的稅收對稅收有多么地重要，意味著地方稅收100塊收入里面，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收貢獻(xiàn)11塊錢，包括5項稅收（住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅，100塊收入里面，實施貢獻(xiàn)達(dá)到20元。

如果土地與房地產(chǎn)、建筑業(yè)相關(guān)稅收的總收入看，占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收的比例更高，對財交貢獻(xiàn)收入更高。土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收表現(xiàn)維持低迷，繼續(xù)拖累整體財政收入，但整體降幅有所收窄，基本對應(yīng)部分地區(qū)拿地情況的好轉(zhuǎn)。

值得注意的是土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的跌幅呈現(xiàn)分化，有的出現(xiàn)跌幅收窄。土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅5209億元，同比下降23.8%，前10月同比下降25.4%，前9月下降27.1%、前8月同比下降28.7%。

土地增值稅5864億元，同比下降9%、前10月同比下降8.3%，前9月下降8.9%，前8月同比下降9.9%。房產(chǎn)稅3262億元，同比增長10%、前10月10.5%，前9月12.8%、前8月13.3%、前7月同比下降14%。

耕地占用稅1145億元，同比增長23%、前10月25.1%，前9月26.3%、前8月29.8%。城鎮(zhèn)土地使用稅2035億元，同比增長5.5%，前10月6.3%、前9月8%、前8月8.7%。?契稅、土地增值稅的增速下降，與銷售成交大幅度下降有直接的關(guān)系。

其四是前11月全國賣地收入5.1174萬億元，同比下降24.4%。如果加上前11月全國土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項稅收1.7515萬億元，共計6.8689萬億元，前10月6.0392萬億元。前9月5.3137萬億元、前8月4.7040萬億元、前7月4.0671萬億元。

簡單講前11月，全國房地產(chǎn)總收入6.8689萬億元，占到地方財政9.9758萬億元的68.85%，前10月64.66%、前9月63.85%、前8月63%；占到全國稅收15.2826萬億元的44.94%、前10月42.35%，前9月42.72%、前8月41%；占到全國財政18.5518萬億元的37.02%、前10月34.82%，前9月34.69%、前8月34%。

究竟是什么概念，說明房地產(chǎn)總收入，超過地方財政收入的一半。意味著地方財政100塊收入里面，房地產(chǎn)就已經(jīng)貢獻(xiàn)68塊錢。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他5項稅收，房地產(chǎn)總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收的比例更高，對貢獻(xiàn)財?shù)谋壤摺?/p>

其五是土地出讓金不包括在“全國一般公共預(yù)算收入、地方一般公共預(yù)算收入，是包括在第二本財政賬本全國性基金預(yù)算收入、地方性基金預(yù)算收入。這是地方財政收入的主要來源之一。

前11月全國賣地收入5.1174萬億元，同比下降24.4%跌幅收窄。賣地收入占地方基金5.6307億元萬億元的90.88%，前10月90.70%，前9月90.41%，前8月90%、前7月90.55%。占到全國性基金預(yù)算收入入6.0161萬億元的85.06%、前10月84.39%，前9月83.89%，前8月84%、前7月84.7%。

前11月，全國房地產(chǎn)總收入6.8689萬億元，前10月6.0392萬億元，前9月5.3137萬億元，前8月4.7040萬億元、前7月4.0671萬億元。值得注意的是還有其他五項有關(guān)房地產(chǎn)稅收未統(tǒng)計在內(nèi)，否則占到全國政府、地方政府性基金預(yù)算收入指標(biāo)更高。

一般公共預(yù)算的收支缺口，主要通過三部分來抵補。一是通過財政赤字來抵補，2022年財政赤字目標(biāo)為2.8%。二是預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金和地方財政結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金。三是政府基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算調(diào)入資金。

其六是按照中指數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月,全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積198042.26萬㎡，同比下降15.92%，成交規(guī)劃建筑面積150037.51萬㎡，同比下降12.15%。

各類用地出讓金達(dá)33630.37億元，同比下降30.19%。其中，住宅用地推出規(guī)劃建筑面積70884.64萬㎡，同比下降37.61%。成交規(guī)劃建筑面積46371.94萬㎡，同比下降36.38%，出讓金達(dá)27566.54億元，同比下降33.42%。

11月全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積34181.41萬㎡，同比下降23.77%。成交規(guī)劃建筑面積16104.17萬㎡，同比下降10.44%。出讓金達(dá)3475.07億元，全國300城成交樓面均價為2159元/㎡，環(huán)比下跌8.03%,同比下跌8.06%。

住宅用地推出規(guī)劃建筑面積15290.67萬㎡，同比下降32.93%;成交規(guī)劃建筑面積6497.25萬㎡，同比下降14.67%。住宅用地出讓金達(dá)27566.54億元，同比下降33.42%。

截止11月30日，22城共計推出涉宅用地1595宗，同比上一年推出的2406宗減少33.7%。推出規(guī)劃建筑面積15881萬平米，同比上一年推出的29984萬平米減少47%。推出前三批次總量相對均衡，四、五批次加推總量明顯縮減。

22城集中供地共計成交涉宅用地1275宗，成交規(guī)劃建面12743萬平米，同比去年減少45.04%。成交土地出讓金16197億元，同比去年22735億元減少28.76%。各批次之間或溢價或觸頂?shù)貕K占比持續(xù)走低，底價成交地塊占比逐漸增高。