NO. 1｜壹

2022年，處處都在作難、人人都在煎熬。

各方新年獻(xiàn)詞，都在相互打氣，都在講：疫情即將過去，理智正在回歸，城市重新復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)柳暗花明。樹立信心很重要，因?yàn)闆]有信心，就沒有市場。沒有市場，就沒有經(jīng)濟(jì)。沒有經(jīng)濟(jì)，就沒有未來。我們都希望，凡是過往，皆為序章，越過冬天之后，就是楊柳綠。

(資料圖片)

2023年，強(qiáng)調(diào)“發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”。其中，房地產(chǎn)再次被寄予厚望，時(shí)隔20年后再提“支柱產(chǎn)業(yè)”，特別是住房消費(fèi)。

12月28日，央行公布四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，未來3個(gè)月增加購房支出的儲(chǔ)戶占16.0%，創(chuàng)近年來最低點(diǎn)。傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.8%，提升10個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)階段性新高。同時(shí)，截止到10月，居民定期存款增速已經(jīng)達(dá)到18.6%，創(chuàng)2012年11月以來的新高。同時(shí)，11月社會(huì)商品零售總額連續(xù)第2個(gè)月陷入負(fù)增長，且跌幅從上月的-0.5%顯著增至-5.9%。

不買房，不消費(fèi)，專注于儲(chǔ)蓄。有專家認(rèn)為，“國人不愛消費(fèi)、愛儲(chǔ)蓄”，這是我國內(nèi)需不振的主因。但真的如此嗎？優(yōu)惠政策釋放，消費(fèi)就能起來嗎？我們必須要把這個(gè)問題搞清楚。

NO. 2｜貳

今天，就和大家談?wù)?，我國的老百姓，到底愛不愛消費(fèi)？

岳父曾告訴我，他大學(xué)剛畢業(yè)參加工作，不能穿打補(bǔ)丁的衣服了，花了50元買了條褲子，差不多相當(dāng)于2個(gè)月工資，新來的同事基本都這樣，都要花1-2個(gè)月工資買衣服。60-70年代，滌綸進(jìn)入我國生產(chǎn)的的確良風(fēng)靡各大城市，盡管一件要二十元，但仍擋不住搶購的熱潮。

恩格爾系數(shù)高達(dá)70%的情況下，服裝消費(fèi)上，一點(diǎn)兒也不含糊！

進(jìn)入80年代，電視開始普及，各省都在上生產(chǎn)線，打造本省的電視品牌，產(chǎn)能上來了就的去化，于是大力度刺激電視消費(fèi)。那會(huì)兒筆者生活在農(nóng)村，印象很深刻，老百姓買電視可真是拼命，明明沒啥錢，非得借錢買。商家也推出了分期付款，部分款項(xiàng)可以等來年賣糧、賣羊償付。

電視就是這樣飛入尋常百姓家的！

進(jìn)入90年代，電話開始普及，當(dāng)時(shí)初裝費(fèi)要大幾千元，一般家庭裝不起。等到1995年，初裝費(fèi)才降下來，但也要1-2千元。姐姐家住在城里，拿幾個(gè)月的積蓄裝了一部。當(dāng)時(shí)打電話要梯度收費(fèi)，超過一定時(shí)間就要跳上另外一個(gè)收費(fèi)檔次。打一次電話收幾十元是很正常的。

可那會(huì)兒的工資才千把元，你說百姓愛不愛消費(fèi)！

90末和00年初，我在讀大學(xué)和研究生，那會(huì)兒手機(jī)非常貴，動(dòng)輒就要1000多元，那會(huì)兒城市工資也就2000元。手機(jī)商家在校園做活動(dòng)，廣告語就是“別讓信息閉塞，妨礙你的大好前程”。于是，不能耽誤小孩找工作，對外聯(lián)系很重要，家里都會(huì)拿錢給學(xué)生買一部手機(jī)。

NO. 3｜叁

進(jìn)入2000年以后，汽車開始逐漸普及，但很貴，一部車至少要十幾萬。2007年筆者剛參加工作，同事們都在買車，成了一種潮流，但大家都沒有太多儲(chǔ)蓄。2008年金融危機(jī)后，為擴(kuò)大內(nèi)需，小排量購置稅全免。我趕在政策利好最后一天去，現(xiàn)車全賣完了，只好把體驗(yàn)車買走了。

汽車，就是這么普及起來的！

2010年以后，房地產(chǎn)熱起來了，后面的故事大家都知道了，對于老百姓如何拼命買房也很清楚。我就講講外地打工人買房的事情。他們進(jìn)場大約是在2017年“棚改”后，那會(huì)兒房價(jià)已經(jīng)上了幾個(gè)臺階，制造業(yè)困難，電商沖擊下小生意難做，外來人群的收入明顯縮水了。

但是，棚改、去庫存、放開落戶、開發(fā)外圍、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房、大力推進(jìn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”等，已經(jīng)在全社會(huì)形成了刺激農(nóng)民、農(nóng)民工、外來人口買房的強(qiáng)大的政策氛圍。這與當(dāng)年刺激大家買電視、買車是一個(gè)道理。所以，凡是湊上首付的，即便貸款月供很重，都上車了。

就這樣，我們把最廣泛的人群，卷入到了商品房市場。

總結(jié)來看，對于大宗商品的消費(fèi)，不管是城里人或鄉(xiāng)下人、富人或窮人，國人從來都很有熱情，而且總是在自己支付能力并不夠，需要努力踮起腳，才能探著的情況下實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的；總是非常順應(yīng)政策、聽政策的話，不惜借巨額債務(wù)也要去消費(fèi)，你說百姓愛不愛消費(fèi)嗎？

另外，對于廣大農(nóng)村居民、打工人來說，他們要消費(fèi)大宗商品，往往是在“量產(chǎn)”以后，價(jià)格下一兩個(gè)臺階以后，才能大規(guī)模普及。很簡單，價(jià)格大幅下降以后，才能匹配上底層居民的支付能力。問題是，當(dāng)下的房價(jià)還高高在上，而褪去杠桿的需求，卻已不是那個(gè)需求了。

近期，一個(gè)做滴滴出租的親戚咨詢我，房貸延遲怎么辦理？我問他，你每月要還多少房貸要還，他說1700元。我告訴他，延遲還貸要提前向銀行提出申請，12月馬上就要結(jié)束了，要不先在網(wǎng)上提出申請，這個(gè)月再湊一湊。他把滴滴里的1000元取出來，又讓兒子湊了700元，終于還上了。

我沉默了，居然還有為一千多元房貸煩惱的人，生活總是有著相似的喜悅和千差萬別的愁苦。

NO. 4｜肆

為了刺激內(nèi)需，從2003年第一次確立房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，我們就開始鼓勵(lì)大家買房了，到現(xiàn)在已經(jīng)20年了，鼓勵(lì)買房的策略一直貫穿其間。包括2008到2009年應(yīng)對金融危機(jī)，2012年應(yīng)對前期刺激政策退出后經(jīng)濟(jì)下行，2014-2017年棚改和去庫存，2020年疫情后等等。

我們?yōu)閼?yīng)對各種沖擊，為了刺激內(nèi)需，對房地產(chǎn)做過至少3-4次的妥協(xié)，百姓做出了多大的貢獻(xiàn)。

現(xiàn)在，考慮到疫情后的疤痕效應(yīng)，民眾對于風(fēng)險(xiǎn)容忍和承受能力下降；考慮到傳統(tǒng)中產(chǎn)行業(yè)（地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)）正在衰落，公務(wù)人員趨勢性減薪；考慮到經(jīng)濟(jì)告別高速增長和老齡化到來；考慮到地產(chǎn)、基建高潮已過，農(nóng)民工收入也在下降。傳統(tǒng)樓市的需求很難刺激起來。

簡單來講，房子還是原來的房子，但人不再是原來的人了！

近期，各地還在不遺余力地刺激樓市，措施還是原來的配方。比如，放寬落戶、契稅減免、降首付、解除限購等。這些政策更多的是鼓勵(lì)，希望投出一個(gè)桃子，能換來一片李樹，想拿辣條換跑車。我個(gè)人認(rèn)為，需求還在，比如3-4億新市民，如果有以下政策，需求就有希望。

一是，直接發(fā)現(xiàn)金，全國居民每人1000元，連續(xù)發(fā)一年。不要摳摳搜搜的，搞那種滿減的消費(fèi)券，滿200抵20。消費(fèi)起來了，經(jīng)濟(jì)活躍了，預(yù)期改善了，買房信心也會(huì)增加；

二是，降低存量房貸利率。2017-2021年商品房超高位運(yùn)行，那時(shí)的按揭利率在5%左右。把這部分房貸的利率降下來，才能減少月供支出，才能激活生活消費(fèi)和內(nèi)需，并帶動(dòng)換房需求；

三是，地方政府開始真正大搞特稿“保租房”，不再搞存量納管的數(shù)字游戲。并且保租房能真正做到“低租金、小戶型、配套好、體面性”，讓新市民扎根下來，后續(xù)的住房需求也就有了希望。