放松未回升，拖累反下行

2021年底的經(jīng)濟工作會議確定樓市政策調(diào)整，轉(zhuǎn)向良性循環(huán)、健康發(fā)展，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。貨幣政策也結(jié)束2021年的緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤?。想象中的樓市政策放松、貨幣放松，市場將回暖，二手房價止跌，土地拍賣正常都沒實現(xiàn)，因5-6月疫情引起的經(jīng)濟下行，收入降低，樓市持續(xù)下行。

我在年初的分析是：2022年樓市猶抱琵琶半遮面3-6月回暖。

(相關(guān)資料圖)

一、經(jīng)濟下行口袋空

GDP增長目標(biāo)5.5%，實際增長3%

但因各地疫情爆發(fā)影響經(jīng)濟下滑，前三季度只保持了3%的增長率，預(yù)計全年3.3%，離目標(biāo)還有一定差距。

熱錢指數(shù)

M2增長率保持12%以上，但由于疫情影響，經(jīng)濟、房地產(chǎn)都沒拉起來。這么高的熱錢指數(shù)放到2015、2020早已經(jīng)拉爆了樓市，疫請還是最大影響因素，抗疫三年抗窮了，經(jīng)濟低迷、樓市低迷，熱錢也沒用了。

二、新房：網(wǎng)紅不紅、折扣多

新房市場

新房市場表現(xiàn)為：網(wǎng)紅不紅，當(dāng)年限房價、限地價的網(wǎng)紅盤天健悅灣府開盤只去化了三成，前海自貿(mào)區(qū)媽灣的臻灣悅竟然打九折，前海都這么卷更別提其他地方。

東部樓盤不但折扣8字起，首付也能墊兩成，先拿出一成的錢就能上車，促銷手段五花八門。

三、土地市場：寶中也流拍

深圳自2016年10月起新房開始限價，那時叫做備案價，定價需要批準(zhǔn)。近年來拍地時直接限房價、限地價，協(xié)議拿地或舊改價格繼續(xù)備案審批。

第三次土拍流拍兩宗，這兩宗包含寶安中心一塊地，因為商業(yè)占比50%而流拍，在經(jīng)濟下滑的背景下，商業(yè)地產(chǎn)不被看好.第四次土拍龍崗流拍一宗。深圳雖有流拍，但總體上比其他二、三線城市好得多，這也是深圳樓市政策沒有放松的原因。土拍整體比較正常，經(jīng)常出現(xiàn)最高限價拿地，賣地角度不需要放松樓市。

四、二手房兩年三波下跌累計23%

二手房市場兩年下跌23%，漲回去需要30%。

二手房量價走勢

橙色曲線是參考價比值，就是成交價/參考價；藍(lán)色為成交采樣量。2021年2月參考價問世時，成交價是參考價的1.3倍，也就是比2019年12月漲了30%。去年4月開始嚴(yán)格執(zhí)行指導(dǎo)價，7月以前成交價一直是參考價的1.2倍以上，比2月下跌6%，期間XQ房還有上漲趨勢。

深圳8月份公布大學(xué)區(qū)政策，成為壓垮深圳房價的最后一根稻草。二手房價應(yīng)聲下跌，一直到12月，跌到了參考價的1.14倍，平均下跌12.3%。

2022年隨著貨幣的寬松，全款買房再貸款占到了成交量的50%，參考價對于買房的障礙弱化了，3-5月二手房成交量上升，房價由1月的1.11倍參考價回升至1.13倍，回升2%。6月后因經(jīng)濟下滑影響房價持續(xù)下滑，至12月已經(jīng)是參考價的1倍，今年房價比去年12月的1.14倍又下降了12.3%。兩年跌幅基本相同。

連續(xù)兩年下跌，房價由指導(dǎo)價的1.3倍跌到1倍，跌去了23%，想要漲回去需要回升30%。

兩年三次下跌

站崗確實很痛苦！買房時機很重要，把握時機來找唐老鴨！

五、2022年二手房一波二折

2022年二手房一波二折2022年每周量價

這是按周成交的量價情況，藍(lán)色為成交量，橙色為參考價比值。

一波：2至6月，在貨幣寬松全款買房的驅(qū)使下，4月成交量有一波回升，到6月底價格維持平穩(wěn)，量回升。這也是我年初分析的《猶抱琵琶半遮面，3-6月回暖》的這一波。一折：8月出現(xiàn)地量，由于疫情影響經(jīng)濟下行，7月降薪、裁員政策落地，房價下行，8月迎來地量。9月底至10月中旬企穩(wěn)一些，維持在1.06倍指導(dǎo)價。

期間我發(fā)布一些列視頻告訴大家房價跌了多少，并且講買房要等信號。

二折：大會后又一波下跌，直接擊穿參考價，11月最后一周0.98參考價。

年底救樓市政策密集出臺年底的救樓市政策，是10幾年來暫?；驔]有提及的，比如房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位、房企股市再融資、支持住房改善放在恢復(fù)消費的優(yōu)先位置等等，這一系列政策表明高層對樓市的重新定調(diào)和救市的決心，雖然政策未落地，但有需求并有錢的剛需進(jìn)場抄底——指導(dǎo)價的底。12月初價穩(wěn)住量升，但在因城施策的背景下，深圳能否放松？影響著深圳樓市的走向。

六、2022年樓市回顧總結(jié)

1、經(jīng)濟下行，貨幣寬松也無助樓市回暖。

2、新房網(wǎng)紅不紅，普通盤折扣大，促銷手段多。

3、土地拍賣基本正常，商業(yè)地產(chǎn)不被看好。

4、大學(xué)區(qū)是壓垮深圳房價的最后一根稻草。

5、兩年三波下跌累計23%，漲回去需要30%。

6、一波：3-6月在貨幣寬松，全款買、房三成首付的推動下小幅回暖。

7、兩折：7月后疫情影響經(jīng)濟下行，房價持續(xù)下降，10月末再次探底。

8、年底救市政策密集出臺，救市決心強，12月價穩(wěn)住量回升。

以上是對深圳樓市2022年的回顧。

附錄：深圳各區(qū)量價走勢

全市二手房量價

12月只有15天的數(shù)據(jù)，量升得很快，但是15日后由于疫情第一波沖擊來到深圳，市場暫時停頓。

南山區(qū)量價

南山區(qū)12月初價格回升至1.05倍參考價。

福田區(qū)量價

福田區(qū)12月就是指導(dǎo)價

寶安區(qū)量價

12月初寶安區(qū)價格回升至1.04倍參考價。

羅湖區(qū)量價

羅湖區(qū)參考價95折。

龍華區(qū)量價

龍華區(qū)參考價97折。

龍崗區(qū)量價

龍崗區(qū)1.01倍指導(dǎo)價。

鹽田區(qū)量價

鹽田區(qū)92折指導(dǎo)價

坪山區(qū)量價

坪山區(qū)94折指導(dǎo)價。

大鵬、光明二手房成交太少，不夠形成數(shù)據(jù)分析圖。