深圳2022年的樓市就猶如一整片黯淡的星空，雖偶有幾顆耀眼的彗星劃過，但也只是剎那的花火。與前幾年的滿天星辰相比差若云泥。甚至最后年底關頭想掙扎著沖一把的勢頭都被“陽關大開”帶來的沖擊掃的一干二凈。

總成交量創(chuàng)歷史新低，比2008年還差3萬多套。各種眼花繚亂，驚爆眼球的購房優(yōu)惠折扣在市場上滿天飛舞，直接卷出了天際。

(相關資料圖)

不過對于深圳動輒四、五百萬的房價，這些信息對于只有100萬左右首付款剛需購房者而言也就當個熱鬧。那么總價300萬左右，首付100萬左右，2023年還能在深圳哪些區(qū)域買到合適新房呢？

天貓好房測評師梳理發(fā)現(xiàn)，深圳有2個新房市場相似的區(qū)域，新房均價普遍是3字底、4字頭，是“首付不到百萬就能上車深圳”的區(qū)域即龍崗區(qū)的新生片區(qū)和坪山區(qū)。同時，這兩個片區(qū)的新盤供應量也很大。

坪山的14號線已經(jīng)通車，為坪山的新房市場帶來一波置業(yè)熱度。在這之前，坪山的新盤一直不溫不火。通勤的問題改善后相信會有大批剛需群體聚焦在坪山14號線地鐵新房上。

龍崗的新生片區(qū)目前還未通地鐵，各項配套也相對比較缺乏，但大體量的舊改和3號線延長線的規(guī)劃擺在這，新的城市面貌相比較老區(qū)也會更容易建立。那就要看購房者的考量了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳目前首付100萬內在售新房約15個，基本由龍崗和坪山平分，寶安沙井有一個獨苗恒興御景園。

待售新房里面，有2個出了樓盤具體信息，分別是龍崗的頤峰名庭和坪山的天健和悅府。其中，我們也只統(tǒng)計了限價的新樓盤，根據(jù)周邊新房價格可以做出大概的總價判斷。

非限價項目未知量太多，這里不做統(tǒng)計。想了解待售新房的資料，可在樂居買房小程序上搜索表中樓盤名稱查看。

備注：

1、本文所提及的所有學校均不作為招生口徑，具體學區(qū)劃分范圍以當年教育局公示為準；

2、本文不構成購買建議和意見，請購房者謹慎決策。

天貓好房測評師精選了幾個首付100萬內在售/待售樓盤，剛需購房者可以參考。

在售新房

01

保利招商雍山郡

保利招商雍山郡位于龍崗新生片區(qū)龍鳳路和雅新路交匯處，項目總建筑面積約18.4萬㎡，總占地面積約2.5萬㎡，綠化率40%，容積率約5.2。

項目共規(guī)劃6棟建筑，其中1A、1B為46層，1C為7層。1E商寓總6層，1D為安居房總49層，1F為自持物業(yè)總層32層。總戶數(shù)1592戶（商品住宅759戶，保障性住房369戶，自持租賃464套）。

項目在售建面約69-94㎡2-3房，是最受剛需歡迎的小戶型，均價約3.91萬/㎡。

69㎡兩房兩廳一衛(wèi)

軌道交通方面，項目目前最近的地鐵站為3號線雙龍站，直線距離約3公里，規(guī)劃的地鐵3號線新生站與項目直線距離約1公里（預計2025年通車），21號快速線（規(guī)劃中）交匯新生站，可便捷換乘地鐵14號線延長線、16號線（建設中）。

道路交通上，項目臨近鹽龍大道、龍崗大道等城市主干道，可高效連通水官、沈海高速。項目往北約1公里是深圳外環(huán)高速坪地收費站出入口，可高效通達其他區(qū)域。

教育配套方面，項目東側規(guī)劃有一所九年制公辦學校，南側約230米是9年制的仙田外國語學校，目前小學部、初中部均已開學對外招生。

商業(yè)配套方面，項目自帶建面約10000m2社區(qū)商業(yè)。另外項目旁邊周邊居住氛圍濃厚。最近幾年新建的住宅小區(qū)眾多，如桑泰龍樾，佳兆業(yè)水岸新都、新霖薈邑等，可以共享這些小區(qū)成熟的底商。但大型商業(yè)方面目前還是比較缺乏，需要去到約5公里的龍城廣場附近商業(yè)。

保利招商雍山郡

02

中海寰宇瓏宸

中海寰宇瓏宸位于龍崗寶龍科技城東區(qū)，是2021年由中海竟得的龍崗寶龍G11101-1126地塊。

項目毛坯限價3.63萬/㎡，占地約4.6萬㎡，建面約24萬㎡，分為2個地塊開發(fā)，總戶數(shù)為3141戶。項目目前在售77-94-114㎡3-4房住宅，均價約3.91萬/㎡。

中海寰宇瓏宸比較受購房者關注，一定程度上是因為周邊的教育資源。根據(jù)深圳龍崗教育官方公眾號發(fā)布，深圳高級中學龍崗學校落址龍崗寶龍。

深圳高級中學龍崗學校是一所36班的九年一貫制學校（24班小學、12班初中），可提供1800個學wei。

建設中的深高龍崗學校，拍攝于2022年6月

目前深圳高級中學龍崗學校的學qu劃分范圍已公布：寶龍社區(qū)比寶二路以東（此招生地段與寶龍外國語學校共享）、同樂社區(qū)（此招生地段與同樂主力學校共享），小學、初中保持一致。

此外，中海寰宇瓏宸直線距離3公里范圍內還有寶龍外國語學校、坪山高級中學、龍山學校等教育資源（以上具體學qu劃分范圍以教育局公示為準）。

交通方面，項目距離地鐵14號線寶龍站約1.6公里。商業(yè)方面，中海寰宇瓏宸配建有2萬㎡的商業(yè)，周邊還有社區(qū)底商，可以滿足業(yè)主日常的采買需求。

值得一提的是，在2022年8月4日結束的深圳二輪土拍中，深振業(yè)以4.17億元摘得龍崗寶龍G02409-0004地塊，毛坯限價39170元/㎡。該地塊距離中海寰宇瓏宸（毛坯限價3.63萬/㎡）約1公里，限價差價達2870元/㎡。

總的來說，中海寰宇瓏宸最小戶型建面約77㎡3房，均價3字底，對剛需購房者來說相對友好。此外，項目臨近深圳高級中學龍崗學校，預計也會受到各位家長的青睞。

中海寰宇瓏宸

03

恒興御景園

恒興御景園位于寶安區(qū)沙井街道和一片區(qū)，錦程路與和二一路交匯處，是與新國際會展中心最近的住宅項目。項目已經(jīng)封頂。

項目區(qū)位示意圖

項目建面約14.79萬㎡，由5棟高層住宅及1所12班幼兒園圍合組成，總層高為27-31層，容積率3.52，綠化率35.75%，車位比約1:1.2。項目居住屬性比較純粹且容積率偏低，整體居住舒適度會較好。

項目目前在售住宅戶型建面約65-182㎡，單價區(qū)間在4.27-5.59萬/㎡，均價約4.79萬/㎡。首付不到百萬買前海擴容區(qū)域，這點還是有相當吸引力的。

交通方面，恒興御景園到12號線海上田園南站的直線距離約700米，從海上田園站出發(fā)，1站可到國際會展中心、4站到機場北、8站可到前海。從項目出發(fā)10分鐘可以上到沿江高速和外環(huán)高速，30分鐘內可通達寶安中心、南山中心。交通比較便利。

教育配套方面，項目自帶12班制幼兒園，1公里范圍內規(guī)劃有18班制幼兒園、1所36班小學、1所54班九年一貫制學校和1所72班九年一貫制學校。3公里范圍內還有翻身實驗學校、華南中英文學校、立才實驗學校等。

恒興御景園自帶約5800㎡街區(qū)商業(yè)，但是周邊目前缺乏大型商業(yè)，未來或將依賴冰雪文旅城和會展灣的相關商業(yè)配套。

恒興御景園

待售新房

01

頤峰名庭

頤峰名庭位于龍崗區(qū)龍崗街道新生社區(qū)龍鳳路與龍坪路交匯處東側，項目共分三期，一期頤翠名庭2020年8月入市，二期頤璟名庭2021年6月入市，頤峰名庭為第三期，是頤安新生項目最后一期也是體量最大的產(chǎn)品。

項目已是現(xiàn)樓，展廳及樣板房開在一旁的原頤翠名庭營銷中心，具體入市時間待定。價格方面參考二期頤璟名庭均價約4.3萬/㎡。

2022年10月實地拍攝

項目由8座31層高的住宅樓及北、南、東三面1層高的商業(yè)裙樓組成，小區(qū)內部配套有中央花園、游泳池、文化室、等基礎配套。

頤峰名庭戶型產(chǎn)品非常豐富，共推出65㎡2房、77㎡-78㎡-89㎡3房、112㎡-130㎡4房6種戶型，其中89㎡三房有兩種戶型結構。涵蓋剛需上車、改善居住。

項目的65㎡2房小戶型是目前龍崗新生片區(qū)新盤中最小的，性價比較高，對剛需群體會有相當大的吸引力。

02

天健和悅府

天健和悅府原G12314-8035宗地是于2022年深圳第一輪土拍上，由天健以25.76億拍下。

項目共計推售1740套商品房，毛坯限價3.75萬/㎡，面積段75-89-99㎡，本次推售384套。

75㎡三房戶型

89㎡三房戶型

99㎡四房戶型

交通配套方面，項目約200米就是地鐵16號線石井站，與南坪快速距離約兩公里，交通方面相對便捷。

教育配套方面，項目自帶有幼兒園，與深圳中學坪山創(chuàng)新學校（9年制公辦）一路之隔。

商業(yè)配套方面：目前周邊大型商業(yè)比較缺乏，只能依靠自身和周邊一些底商，大的商業(yè)綜合體要去到益田假日廣場， 坪山天虹等，距離較遠約6公里。

天健和悅府

03

美盛嶺尚苑

美盛嶺尚苑位于龍崗區(qū)龍鳳路與龍坪路交匯處東側，前身原為龍崗G10101-0329宗地，去年由鄭州美盛以8.05億拍下。

項目用地面積約15萬㎡，建筑面積約10萬㎡，計容建面72530.50㎡，其中商品房建面38837㎡，安居房建面14838㎡，自持租賃房建面5000㎡，商業(yè)建面5496㎡，幼兒園建面1600㎡。

項目由5棟建筑主體組成，總房源有715戶，其中商品房439戶，安居房199戶，自持租賃房77戶，機動車位727個，容積率4.87。

2022年10月拍攝

項目一路之隔就是已經(jīng)入市的保利招商雍山郡。價格方面美盛嶺尚苑毛坯限價3.58萬/㎡，雍山郡均價約3.91萬/㎡，美盛嶺尚苑加上裝修費用兩個樓盤價格差別不大。

周邊配套方面基本可以參考保利招商雍山郡。另外項目自帶一所6班幼兒園，項目自帶的商業(yè)體量較小，后期比較依賴周邊社區(qū)商業(yè)。