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房?jī)r(jià)漲跌，與大多數(shù)人本就無(wú)關(guān)。

(資料圖)

房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，絕大多數(shù)人只會(huì)做一件事：等。

跌到九折等八折，跌到八折等七折，跌到七折等腰斬，越跌越信心十足，干脆拉把椅子坐下來(lái)，泡壺茶慢慢看好戲，看深圳房?jī)r(jià)到底有沒(méi)有底？

去年兩萬(wàn)多套的二手成交量就是這么等出來(lái)來(lái)的。

所以房?jī)r(jià)下跌，與大多數(shù)人根本無(wú)關(guān)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)處于下跌通道時(shí)，沒(méi)有堅(jiān)定信念的人，根本不會(huì)買(mǎi)，甚至不會(huì)關(guān)注。

哪怕學(xué)習(xí)了一百遍“別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪”。到了這個(gè)階段，也無(wú)法克服心魔，只會(huì)更加恐懼。

去年敢買(mǎi)房的，都是突破人性框架的勇者。

下跌與大多數(shù)人無(wú)關(guān)，為什么上漲也與大多數(shù)人無(wú)關(guān)？

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我用一句話(huà)可以形容樓市：病來(lái)如山倒，病去如抽絲。

樓市多轉(zhuǎn)空，就是病去如抽絲，需要漫長(zhǎng)的時(shí)間和各項(xiàng)利空的累積；樓市空轉(zhuǎn)多，則是病來(lái)如山倒，瞬間就能完成。

深圳樓市的多轉(zhuǎn)空，從2020年7月15日到2021年底，用時(shí)一年多。

深圳樓市的空轉(zhuǎn)多，在去年12月初防控放開(kāi)之后迅速完成。

樓市一旦空翻多，為數(shù)不多的筍盤(pán)會(huì)被快速掃空，買(mǎi)家賣(mài)家的心態(tài)立刻切換，賣(mài)家再次強(qiáng)勢(shì)，開(kāi)始返價(jià)，撤盤(pán)，買(mǎi)家開(kāi)始慌張。

度過(guò)這個(gè)混亂期，買(mǎi)家再出手會(huì)變的困難，因?yàn)闀?huì)習(xí)慣性對(duì)標(biāo)一個(gè)月前的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)漲了50-100萬(wàn)，甚至更多，無(wú)法接受。

然后會(huì)安慰自己，沒(méi)事，熱度是暫時(shí)的，是虛假的，經(jīng)濟(jì)不可能支棱起來(lái)，肯定還要跌回去，等跌到年前那個(gè)價(jià)格，我立刻就出手。

然后繼續(xù)等，等來(lái)等去無(wú)非兩個(gè)結(jié)果，一是更貴了，更買(mǎi)不下手了；二是跌了，那必須還要跌啊，再等。

這是大多數(shù)人的思維模式，再重復(fù)一百遍也是如此。

能突破的只有三類(lèi)，一是非買(mǎi)不可，剛性需求；二是做事果斷，能克服人性本能的人；三是思維簡(jiǎn)單，懶得分析琢磨的人。

房?jī)r(jià)跌漲，與你無(wú)關(guān)，這是心理層面的原因。

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除了心理，還有經(jīng)濟(jì)層面的原因：深圳還能漲的房子，已經(jīng)很貴了，和大多數(shù)工薪階層確實(shí)無(wú)關(guān)了。

昨天我看到一條微博。

這條微博安撫了很多人焦慮的心，上周調(diào)價(jià)的業(yè)主，64%是調(diào)低，只有36%在調(diào)高，說(shuō)明深圳還在跌，說(shuō)漲的肯定是中介，是自媒體，他們良心壞的很。

我就是這個(gè)良心很壞的自媒體，先不說(shuō)這個(gè)64%是真是假，就算它是真的，也沒(méi)有意義，不能說(shuō)明深圳房?jī)r(jià)在跌。

原因是，深圳樓市漲到現(xiàn)在，至多還有20%的房子具備投資價(jià)值，剩下80%的投資價(jià)值很低了，甚至沒(méi)有投資價(jià)值。

這80%調(diào)低或調(diào)高，根本不影響市場(chǎng)走向，另外20%的價(jià)格變化，才決定了樓市的方向。

首先，36%的房源在調(diào)高，這個(gè)數(shù)據(jù)在去年不可能出現(xiàn)，去年調(diào)價(jià)的房源，絕大部分是下調(diào)，極少敢上調(diào)。

但是過(guò)完年不到兩周，已有超1/3的業(yè)主急不可耐上調(diào)了。

這些調(diào)高的房源，大多是感受到了市場(chǎng)溫度，接到中介電話(huà)多了，看房的多了，甚至有要求約談的了，信心來(lái)了，才會(huì)提價(jià)，才敢提價(jià)。

另外80%的低價(jià)值房源，感受不到市場(chǎng)變化，房子仍無(wú)人問(wèn)津，自然不敢提價(jià)。

所以，決定樓市變化的不是64%，而是36%，當(dāng)然不排除房子不咋樣還盲目自信的。

好消息是，目前的深圳，還有20%的房子是不錯(cuò)的投資品，還能漲。壞消息是，這20%已經(jīng)很貴，和普通人沒(méi)太大關(guān)系了。

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年后找到我買(mǎi)房的客戶(hù)，不管是外地的還是本地的，預(yù)算普遍在1000萬(wàn)以上，并不是大家都賺到錢(qián)了，而是兩個(gè)原因：

1、有錢(qián)人的感知力往往更敏銳，更敢下注。記住這是果不是因，反應(yīng)遲鈍、糾結(jié)膽小的人很難成為有錢(qián)人。

2、深圳有投資價(jià)值、大家都看好的房子，低于800萬(wàn)的不多了。

投資深圳房產(chǎn)，已經(jīng)是有錢(qián)人的游戲了。這些買(mǎi)房客，不論是純投資，還是自住加投資，盯的全是昂貴的優(yōu)質(zhì)房源。

錢(qián)少的，手頭一百多萬(wàn)，總預(yù)算四五百萬(wàn)的，19年，甚至20年上半年還有機(jī)會(huì)，現(xiàn)在沒(méi)有了，該漲的都漲上去了，漲的慢的以后還是漲的慢，漲不動(dòng)的以后還是漲不動(dòng)，吊橋已經(jīng)升起來(lái)了。

投資客和有錢(qián)人都盯著這20%，愿意繼續(xù)砸錢(qián)買(mǎi)入這20%，對(duì)便宜的80%沒(méi)興趣。結(jié)果就是20%和80%的價(jià)差繼續(xù)拉大，最終大到一個(gè)令人難以置信的程度。

什么時(shí)候這個(gè)趨勢(shì)會(huì)停止，我不確定，但肯定不是最近兩年。

剛需還有機(jī)會(huì)嗎？我想把剛需改成剛投，因?yàn)樯钲诘膭傂杌窘^跡了，都是又想居住又想投資。

對(duì)剛投來(lái)說(shuō)，有一個(gè)壞消息，一個(gè)好消息。

壞消息是，能買(mǎi)的起的房子，投資屬性都很弱了。

好消息是，正因?yàn)橥顿Y屬性弱，所以漲的慢，還能買(mǎi)的起。

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這世上的兩全其美，只存在于事物發(fā)展的初期，存在于大家看不清的混沌期，只要發(fā)展到后期，只要大家都看清了，機(jī)會(huì)就越稀有了，不見(jiàn)了。

剛投也不必拍大腿，認(rèn)為自己生的晚，命苦，今天的投資客一樣命苦，他們必須付出極其高昂的代價(jià)，才能買(mǎi)到心儀的投資品。

年后見(jiàn)了不少買(mǎi)房客，資金來(lái)源各不相同，做生意的居多，也有灰產(chǎn)或其他，我和他們聊著聊著，總會(huì)蹦出一個(gè)感受：

不管這些人賺錢(qián)多么辛苦，資金流轉(zhuǎn)多么曲折和漫長(zhǎng)，深圳都像一個(gè)裝錢(qián)的大口袋，在終點(diǎn)等著他們，最終他們會(huì)把多年辛苦賺來(lái)的錢(qián)，二三線(xiàn)賣(mài)房的錢(qián)，全部放進(jìn)深圳。

所有所有的這一切，全是資本的天性，和人性的弱點(diǎn)。