這幾天很多媒體的報道北京樓市小陽春，成交量暴漲!

那么真相是如何的？市場真是暴漲了96%嗎？

(資料圖片)

媒體報道：什么消息，近期，樓市回暖的消息不絕于耳，近日有媒體走訪了北京的多個在售樓盤，發(fā)現(xiàn)看房人數(shù)增加了不少，咨詢量和成交量也有所回升。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，無論是新房還是二手房，剛需購房者依然占據(jù)多數(shù)。而近期網(wǎng)簽量的增多，也讓銀行的工作人員忙碌起來。

記者了解到，目前北京購房者以首套剛需群體為主，整體占比近70%?？蛻魧r格、區(qū)位、環(huán)境等要求也越來越高。某平臺數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，環(huán)比上漲74.07%，同比上漲96.29%。伴隨著網(wǎng)簽量的增多，銀行的業(yè)務(wù)也在增加。

數(shù)據(jù)很嚇人，那么這個數(shù)據(jù)是真的嗎？到底1萬多套二手房成交代表了什么？今天聊聊這個數(shù)據(jù)。

1：北京肯定是出現(xiàn)了小陽春，其實每年都有個小陽春。

剛過去的2023第08周(2.20~2.26) 北京二手房住宅成交4378套，這是2022年來的第1高點，而且從趨勢看，市場成交有望繼續(xù)上行。023年2月20日到26日北京二手房住宅網(wǎng)簽4378套，上周成交量3760套，和2022年1月份的成交量逐漸基本接近，明顯高于2022年12月成交量。

上周北京二手房成交量是2021年來單周第17高的成交量。那么當下北京二手房市場的真實熱度如何？

2：市場小陽春熱度目前還不如2021年

首先：2023年北京樓市已經(jīng)明顯的出現(xiàn)小陽春。因為過去幾年北京房地產(chǎn)市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月份，大部分都是因為購房入學需求上漲導致的。2023年北京入學人口刷新歷史記錄，所以在這個需求的影響下，2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽春，整體預(yù)計2月北京二手房出來單月達到1.5萬套左右，3月有望接近2萬套。

其次：但整體看，當下北京市場依然遠遠談不上火熱，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后市場，從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬套，目前看，2-3月大概率會超過，但市場推動主要依賴學qu房需求，到了4-5月，需求就會下降。

第三：從北京當下市場看，12月因為疫情原因，2022年12月北京二手房成交8773套,環(huán)比上月減少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢復(fù)到11月市場平均水平，整體看，北京當下房地產(chǎn)市場不支撐明顯大幅度的上漲。

從市場數(shù)據(jù)看，因為春節(jié)假期的影響，所以當下市場環(huán)比同比數(shù)據(jù)均有所夸大，真是市場數(shù)據(jù)應(yīng)該計算農(nóng)歷時間。累計春節(jié)后北京二手房成交住宅14597套，同比上漲14%，但依然低于2021年同期的1.9萬套。

市場如果不出現(xiàn)針對二手房首付比例或者購房利率優(yōu)惠的政策，市場很可能會在2023年輕微小陽春后再次明顯下行。

新建住宅供應(yīng)量依然比較大。單周成交量都在1000套以下，市場分化嚴重，除了少數(shù)熱銷項目，大部分市場平穩(wěn)。

整體看，北京市場依然期待有寬松政策出現(xiàn)。否則市場很可能在3月出現(xiàn)最高點后，再次在4月后出現(xiàn)下行。

3：北京房價已經(jīng)漲了，但學qu房很可能是最后一次高峰

從數(shù)據(jù)看，北京房價已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，但這更多是恢復(fù)性上漲，2022年市場低迷，疫情原因，最近市場依然處于學qu房推動下的小陽春。

北京到目前沒有任何寬松政策，所以需求支撐依賴學qu房的改善，包括經(jīng)營貸等資金推動，一旦到了4月份，這部分需求消化掉，市場有可能繼續(xù)下行。

學qu房一邊連著教育，一邊連著住房。學qu房過熱反映出的教育資源不均衡問題。

學qu房的出現(xiàn)是出生人口增加遇到了教育不均衡導致的，學qu房的出現(xiàn)是發(fā)展問題，當下的政策基本集中在讓更少的人更難獲得優(yōu)質(zhì)資源，優(yōu)質(zhì)資源依然存在，比如西城、海淀的高中錄取率依然全國最高。

最熱炒的小學降溫難免，特別是最近幾年屬于大部分城市入學高峰，但學wei不足導致的順位排序?qū)е伦顑?yōu)質(zhì)學校入學難度加大。舉例來說，西城的德勝區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了第一順位溢出的現(xiàn)象，所以再買房未來幾年也上不了對應(yīng)學校。價格必然下調(diào)。

70-80后是享受了教育紅利的一代人，所以更看重教育，也剛需。

出現(xiàn)學qu房的基礎(chǔ)是就近入學，對于當下大部分買學qu房的家長來說，更看重子女教育，但注意了！

3年后學qu房肯定會大幅度降溫，從時間看，2017年左右出生的孩子會是這一代人里面人數(shù)最多的一年，伴隨他們一生的競爭也肯定最激烈！

需要注意的是，馬上要進入大會時間，如果沒有什么利好政策，很可能不論是最近買學qu房還是買其他房子，都要站崗了，當然如果出二套房貸款優(yōu)惠政策，房價大概率要再漲一波了。