可售人才房的密集推出，讓最近深圳樓市小小地沸騰了一把。

在近期公示配售信息的10個人才房項目里，光明就有兩個。

一個是光明中心區(qū)的華僑城九樾廣場，在第一批人才房中最先售罄，這次有13套“返場”，配售均價約3.02萬/㎡（帶裝修）。

【資料圖】

另一個是鳳凰城片區(qū)的安居鳳桐苑，共672套，配售均價2.9萬/㎡（毛坯）。

據(jù)不完全統(tǒng)計，光明至少還有4個可售人才房項目，毛坯均價最低2.6萬/㎡。

光明的商品住宅同樣受關注。

據(jù)稱，光明中心區(qū)某盤開放新的樣板間后，一個周末就吸引了幾千人到場。

今天，我們來聊一聊深圳“新秀”光明的潛力，以及今年商品房、可售人才房的機會。

均價最低約2.6萬/㎡買在玉塘，

均價最低約2.71萬/㎡買在光明中心區(qū)，

均價最低約2.9萬/㎡買在鳳凰城。

你會沖嗎？

“世界一流科學城”光芒下

光明崛起

大概10年前，如果去光明，路兩邊能看到的，多是舊廠房，連民房都少。

很多深圳人說起光明，想到的或許只有農(nóng)場和乳鴿。

如今，大家說起光明，可能第一個想到的是，正在成型的光明科學城。

這是全國第4個綜合性國家科學中心的集中承載區(qū)、大灣區(qū)綜合性國家科學中心先行啟動區(qū)，將規(guī)劃成“世界一流科學城”。

截至目前，光明科學城已集中布局有24個重大科技創(chuàng)新載體，包括9個大科學裝置、11個機構(gòu)平臺、2個廣東省實驗室、2所研究型高校。

相比深圳其他行政區(qū)而言，光明年輕、發(fā)展快、城市面貌新。

◎?年輕

光明是深圳10個行政區(qū)（不含深汕）中最年輕的一個，于2018年掛牌成立。

由于整體起步較晚，所以論GDP密度和人口密度，在10區(qū)當中，排名較落后。

從2021年的數(shù)據(jù)來看，光明GDP密度只有龍華的一半，人口密度在全市排名倒數(shù)第三。

不過，年輕意味著更多可能。

相比已發(fā)展多年的核心區(qū)，光明的土地空間足夠，再加上有大規(guī)劃傍身，光明如今的步子相比其他區(qū)要邁得大些。

◎?跑得快

根據(jù)深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2022年全年光明區(qū)GDP達1427億元，同比增長6.5%。

規(guī)上工業(yè)企業(yè)數(shù)量突破1700家，同比增長近兩成，29家上市公司落戶光明。

從產(chǎn)業(yè)集聚程度來看，光明擁有超高清視頻顯示、新材料、生物醫(yī)藥等8個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，5個未來產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)打底，配套也在跟上。

地鐵6號線和6號線支線相繼通車，13號線二期（北延）預計2025年建成，將大大拉近光明和其他核心區(qū)的距離。

比如教育。

近年來，光明在教育領域發(fā)力，先后引進深實驗、深中，和中山大學、中科院深理工大學等高校在基礎教育層面合作辦學。

截至目前，已有11所ming校落地光明開展辦學。其中，深圳中學光明科學城學校預計今年9月投用。

▲位于長圳站附近的深圳中學光明科學城學校

比如商場。

以往說起光明大的商場，可能只想到大仟里。

約兩年時間，鳳凰城藍鯨世界、萬達廣場相繼開業(yè)，未來還有光明中心區(qū)的星河COCO City。

文體配套也在落地。

已兌現(xiàn)的有光明藝術中心，在建的包括科學公園、深圳科技館新館、茅洲河體育藝術中心、玉塘文體中心等。

▲位于科學公園東側(cè)的深圳科技館新館

◎ 城市面貌新

光明是商品房集中供應的區(qū)域里，農(nóng)民房比例最小的行政區(qū)，新湖、鳳凰、光明三大街道更是難見農(nóng)民房的身影。

▲光明大街兩側(cè)的商品房

同時，光明的城市更新在10區(qū)來說，也沖得比較猛。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，2022年光明規(guī)劃公示拆除規(guī)模為225.8公頃，為全市之最。

而政府主導推動的土地整備利益統(tǒng)籌項目，2022年光明數(shù)量最多，新增13個，整備實施規(guī)?？傆?65.4公頃。

光明的城市面貌更新相對更快。

在深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，光明約41%換房客來自南山，約40%來自光明。

他們，撐起了光明樓市。

▲圖源：深圳貝殼研究院

據(jù)@深圳買房計劃 不完全統(tǒng)計，2023年，光明將有18個潛在入市的住宅新盤。

其中，純?nèi)瞬欧堪簿峪P桐苑已經(jīng)公示配售信息，預計3月，還會有兩個新盤即將入市。

均價約2.6萬/㎡起買光明

這兩個潛力片區(qū)，建議關注

回頭看光明的發(fā)展，商品住宅發(fā)展最早的是公明片區(qū)。

2016年前后，鳳凰城片區(qū)進入到發(fā)展快車道。房企搶灘、商品住宅小區(qū)相繼建起，配套隨之落地兌現(xiàn)。

鳳凰城核心區(qū)，是外界公認的光明配套最為集中的片區(qū)。

2019年，隨著光明科學城規(guī)劃逐漸落地，光明中心區(qū)的建設也拉開帷幕。

到今天，買房人如果看光明，鳳凰城、光明中心區(qū)是必看的區(qū)域。

這兩個板塊，一直是光明的例牌熱點，今年預計有9個待售新盤。

最快入市的預計是綠城桂語蘭庭，想等深房光明里的，上半年不要抱有太大希望了。

至于光明的潛力板塊，我更看好光明云谷和玉塘板塊。

提前說明：一千個讀者，一千個哈姆雷特。涉及評判都很難避免主觀色彩，如有不同想法，歡迎評論區(qū)留言探討！

??光明云谷：

產(chǎn)學研優(yōu)勢，更像南山科技園片區(qū)

我們判斷一個區(qū)域有沒有潛力，主要看動能，交通、產(chǎn)業(yè)、城市更新、商業(yè)，都是考量維度。

光明云谷是光明要重點發(fā)展的6大片區(qū)之一，總規(guī)劃范圍2.2平方公里，將發(fā)展成為“大灣區(qū)生物醫(yī)藥谷”。

▲光明6大重點發(fā)展片區(qū) | @深圳光明

根據(jù)規(guī)劃，未來云谷板塊將突出產(chǎn)學研特色，發(fā)揮毗鄰大學和科研設施的優(yōu)勢，開放共享大科學裝置，促進產(chǎn)學研深度融合。

▲光明云谷片區(qū)效果圖?| @深圳光明

目前，已落成的項目包括中山大學深圳校區(qū)、中大附小、中大附中、中大附屬第七醫(yī)院等。

未來還會有深圳理工大學、科學城智慧公園、中大附屬第七醫(yī)院二期、產(chǎn)研樓、學術報告廳等項目建成。

這樣的配置和具備的產(chǎn)學研優(yōu)勢，很像當初的南山科技園片區(qū)，也更容易吸引高素質(zhì)人才的集聚。

▲中大人才房項目

從圳美大道走進云谷片區(qū)，兩側(cè)多為工地，不遠處可以看到中大校區(qū)，讓人想象到這里的未來：嶄新的、充滿希望的。

云谷板塊的商品房項目并不多，2021年至今入市的只有云科府和中信凱旋君庭。

查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺的備案信息，云科府1550套新房已全部備案，中心凱旋君庭尾盤在售。

??玉塘板塊：

交通樞紐+產(chǎn)研優(yōu)勢

玉塘位于光明西南直角產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)，挨著鳳凰城片區(qū)，也是寶安、南山、龍華通往光明的首站。

▲西南直角產(chǎn)業(yè)帶-四大先進制造業(yè)園區(qū)布局情況圖 | @深圳光明

一組數(shù)據(jù)或許令你驚訝：

2021年，玉塘街道GDP總量達359.1億元，同比增長14.7%，連續(xù)3年蟬聯(lián)光明區(qū)第一。

2022年，玉塘完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1103.5億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值296.2億元，占光明區(qū)的32.1%，總量連續(xù)4年排名全區(qū)第一。

在深圳“20+8”戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)布局中，玉塘擁有高端醫(yī)療器械、智能制造兩個市級先進制造業(yè)園區(qū)，現(xiàn)有規(guī)上工業(yè)企業(yè)439家，我們熟知的邁瑞醫(yī)療、帝邁生物，也落地在玉塘。

這里還不缺“大腦”。

深圳灣實驗室、人工智能與數(shù)字經(jīng)濟廣東省實驗室、深圳中國計量科學研究院技術創(chuàng)新研究院等科研平臺，已經(jīng)進駐玉塘。

▲玉塘綜合規(guī)劃效果圖 | @深圳光明

伴隨著產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)，居住配套跟進也很迅速，勤誠達、華潤置地、深物業(yè)等房企，近年已布局玉塘。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年玉塘板塊預計有5個新盤入市，除了天澤玉河府是舊改項目外，其余4個均為招拍掛出讓的限價盤。

最近有入市計劃的是潤曦府，預計最快3月拿預售。