來源：朱羅紀(jì)

整個一季度報(bào)告顯示，無論是全國還是深圳，整體房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇要比想象的更為強(qiáng)勁（在先前極低基數(shù)的基礎(chǔ)上）。

在2月，我們寫到：深圳2月二手房成交量創(chuàng)下了過去19個月來的新高。我們當(dāng)時(shí)判斷主要是兩點(diǎn)：其一，市場價(jià)格的顯著調(diào)整已經(jīng)使得“住房參考價(jià)”的去杠桿使命達(dá)成，市場自身已經(jīng)完成調(diào)整，正在底部抬升。其二，即便維持接下來的“政策中性”，這個復(fù)蘇也具有持續(xù)性《復(fù)蘇如期而來，大家都活過了隆冬》。

(相關(guān)資料圖)

到3月，這個趨勢更為確立。中間雖然有些觀點(diǎn)認(rèn)為市場有所回落，但是不改大的方向。

01

上周參加萬科的2022年業(yè)績交流會，郁亮的一番問答也是我的先前判斷：

“目前市場上有各種各樣的看法，我看到最典型的有兩種說法比較極端，一種叫“狂飆”，另外一個是“倒春寒”，不同的觀察者身處在不同的市場里面，本身有不同的參照系，所以對市場的感受是完全不一樣的。從萬科來說我們比較熟悉的是新房市場，所以我們的結(jié)論是沒什么變化的，市場仍然處在溫和恢復(fù)的階段，這是我們過去半年以來的觀點(diǎn)，今天看來我們覺得還不需要修改這個觀點(diǎn)”。?

市場既不存在“狂飆”，也不存在“倒春寒”，而是一個“溫和復(fù)蘇”。這也是我們先前一直強(qiáng)調(diào)的一個基本判斷。所謂的“狂飆”，實(shí)際指的是“V型”反轉(zhuǎn)，所謂的“倒春寒”，指的是“L型”低迷。但其實(shí)都不是，市場走的毋寧說是一個“微笑曲線”，溫和而緩慢的復(fù)蘇。

許多人認(rèn)為這一次的復(fù)蘇“不及預(yù)期”，原因在于期待過高，認(rèn)為市場應(yīng)該再一次上演2009、2016的大反轉(zhuǎn)。這個我們先前多次論證過了，本次的市場大調(diào)整之級別，更接近于1993-1994的史詩級大調(diào)整。調(diào)整之劇烈、發(fā)生之突然，都是先前所不曾想到過的，直到今天為止，還有不少人根本沒有意識到過去2年這一輪房地產(chǎn)的大危機(jī)有多么的可怕。即便是當(dāng)下，描述整個房地產(chǎn)市場，我認(rèn)為更準(zhǔn)確的說法還是全行業(yè)“驚魂甫定”，而不是“魂兮歸來”，市場主體依然是如同驚弓之鳥，心有余悸，游走在“崩潰的邊緣”。

是以，真正需要改變的，仍然是行業(yè)于過往20年內(nèi)建立的“經(jīng)驗(yàn)思維”。

看全國情況，克爾瑞數(shù)據(jù)，3月份，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額6608.6億元，單月業(yè)績同比增長29.2%，環(huán)比增長42.3%，同環(huán)比保持增長且增幅較上月提升。累計(jì)業(yè)績來看，一季度百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，累計(jì)業(yè)績同比轉(zhuǎn)正，增長3.1%。

和去年全年經(jīng)常是環(huán)比、同比下跌3-4成的“成績”對比，1季度的業(yè)績已經(jīng)好轉(zhuǎn)太多了！

另一個很重要的特征是房企之間的分化開始變得愈發(fā)明顯，“倒下去”的房企繼續(xù)倒著，而活下來的房企，國央隊(duì)大放異彩，雖然他們開發(fā)的樓盤在業(yè)主口碑里普遍不怎么樣——引發(fā)了大面積的業(yè)主抗議，但是業(yè)績可是上來了，樓盤的質(zhì)量大幅落后于銷售業(yè)績的上升。

依克爾瑞數(shù)據(jù)，1季度，超半數(shù)百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比增長，其中累計(jì)業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到38家。國央隊(duì)及部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)優(yōu)異，類似中海、潤地、招蛇、華發(fā)累計(jì)業(yè)績增幅超50%。

外地的復(fù)蘇普遍要比深圳好，還看北京，2月的時(shí)候二手住宅成交量達(dá)到了15315套，當(dāng)時(shí)是“北京有記錄的14年里的單月新高”。3月這個數(shù)據(jù)繼續(xù)刷新，二手房網(wǎng)簽高達(dá)22149套，環(huán)比上升45%。

據(jù)自媒體數(shù)據(jù)，上海3月二手住宅成交量約達(dá)2.4萬套！與上海二手指導(dǎo)價(jià)出臺的2021年7月已經(jīng)比肩，創(chuàng)下20個月以來的新高（這一數(shù)據(jù)未經(jīng)核查，后臺小伙伴們有不同數(shù)據(jù)，歡迎更新指正）。

02

重點(diǎn)看深圳，這個目前全國唯一一個依然在嚴(yán)厲執(zhí)行住房參考價(jià)的城市。

在2月市場“復(fù)蘇”的基礎(chǔ)上，3月深圳二手住宅繼續(xù)大升。依樂有家數(shù)據(jù)，深圳3月二手住宅月度過戶量達(dá)到3949套，環(huán)比2月再度大升57%，同比去年3月大增2.5倍！成交量基本回到了2021年5月之前，漸次逼近2021年“2.08”新政水平。

要知道，這是在全國最為嚴(yán)厲的二手住房參考價(jià)之下實(shí)現(xiàn)的成交。

看整個一季度，深圳二手住宅累計(jì)實(shí)現(xiàn)過戶量7849套。和2022年第四季度的5970套、2022年一季度的3546套相比，季度環(huán)比、同比分別上升了31%、121%！

具體到個人體感都有不同，有的人依然堅(jiān)持認(rèn)為，市場還很冷清，成交是回落的。但從整體情緒面和最終的數(shù)據(jù)來看，3月的市場持續(xù)在復(fù)蘇，是毫無疑問的。只不過如上所言，從經(jīng)濟(jì)四周期的角度看，很多小伙伴對這個“復(fù)蘇”的理解實(shí)際上是“繁榮”的定義，認(rèn)為只有出現(xiàn)了一房難求、價(jià)格大漲才叫“復(fù)蘇”，那不叫“復(fù)蘇”，那叫“趕頂”。市場的價(jià)格波動從來都是用20%的時(shí)間完成80%的大漲，如果是買房子，千萬要學(xué)會避開那個時(shí)刻，那將是買家，尤其是剛需型置業(yè)者，最大的災(zāi)難。

03

看新盤的話，我們的看法是：新房市場事實(shí)上比看到的復(fù)蘇得更好，但是結(jié)構(gòu)性特征更加值得重視。

依據(jù)數(shù)據(jù)，3月份深圳的新房嚴(yán)重的“供大于求”。3月份，深圳新房市場新增住宅預(yù)售量8980套，面積80.9萬㎡，環(huán)比上漲超130%，這是不小的供應(yīng)潮。

但是看成交量，只有3199套。新開盤的樓盤，除了華潤超核中心，大部分來說開盤去化都“乏善可陳”。并且，如果深入到各個樓盤實(shí)地了解，你會發(fā)現(xiàn)，打折促銷、以價(jià)換量依然是開發(fā)商的主動選擇。比如今天有粉絲問坂田的一個盤，我記得開盤價(jià)是6.2萬/平米，但是現(xiàn)在實(shí)價(jià)是5.73萬/平米。

如果只是這樣看，我們會覺得3月份新房市場很弱雞，然而事實(shí)上不是。我們在上一篇文章里也提醒大家注意到這一點(diǎn)：因?yàn)槿瞬欧康摹皺M空出世”，導(dǎo)致深圳新盤市場的結(jié)構(gòu)化特征無比明顯《深圳房地產(chǎn)市場的“兩個確認(rèn)”》。

重新考察，一季度深圳推出了4991套人才房，成交了3677套。在歷史上，這都屬于最大量的季度供應(yīng)和成交，但是，注意，這部分并沒有計(jì)入新房成交量。人才房的這部分銷量是明牌，及時(shí)更新，不需要等待網(wǎng)簽備案，當(dāng)然也會有一些成交最后黃了，但是不會很多。

因此，把這部分成交量加上，那3月份新房的真實(shí)成交量接近了7000套。以往，深圳也常常有安居房入市銷售，同樣沒有計(jì)算進(jìn)當(dāng)期的新房銷售量，但是對比下來，這次不同在于，人才房的供銷規(guī)模太大了，大到足以在相當(dāng)程度上改變了市場特征。這是我們在看待2023年一季度深圳新房市場的時(shí)候，必須要注意到的。正是因?yàn)檫@些人才盤的巨量供應(yīng)（以及接下來的繼續(xù)供應(yīng)），我們才會看到深圳新房市場，尤其是剛需盤市場今天的銷售依然相對低迷。

另外，有一些新的特點(diǎn)，也值得提醒。以萬科瑧灣悅為例，我們可以看到，有些地段和品質(zhì)不錯的盤，開發(fā)商在回收折扣。瑧灣悅?cè)ツ甑谒募径乳_盤，當(dāng)時(shí)給出的折扣是每平米折價(jià)8000多塊，但是這一次，折扣減少了?，F(xiàn)在還不好說是否會成為一個趨勢，要看海德園A區(qū)再一次來扮演深圳高端房地產(chǎn)的試金石。

04

觀察整個市場的發(fā)展，我們依然維持先前的論點(diǎn)：市場在當(dāng)下、在今年，有機(jī)會對于剛需型買家依然非?！坝押谩?，這個“友好”的意義在于，因?yàn)槿瞬欧康木蘖抗?yīng)，因?yàn)閯傂璞P的巨量供應(yīng)，沒有人和你搶房子，你可以從容不迫的選擇到最適合自己的住所，而不必再為市場上的“饑餓營銷”和“焦慮制造”所困擾。

然而，有一點(diǎn)要說明，無論我們怎么去判斷市場在未來的短期時(shí)點(diǎn)如何波動，本質(zhì)上都屬于“擇時(shí)”。這其實(shí)不是一個正確的市場思維，至少在我一直以來的置業(yè)框架里，我跟各位老粉們分享的重要觀點(diǎn)，都不是“擇時(shí)”，過分的關(guān)注市場時(shí)機(jī)，常常會導(dǎo)致我們犯下許多愚蠢的錯誤。

無論在任何時(shí)候，除非我們已經(jīng)決定離開深圳（乃至四大）這個房地產(chǎn)市場，不再認(rèn)為它有可參與的長期價(jià)值。否則，在任何時(shí)候，選擇最適合自己家庭的樓盤，“買對”樓盤，而不是單看“時(shí)機(jī)”，都是一件最重要的事。所以，在任何時(shí)候，只有市場上你所中意的樓盤存在“好價(jià)格”，都不失為好的時(shí)機(jī)。

最后，附上4月深圳潛在入市新盤，供各位參考篩選。