最近，深圳地鐵5期的多條線陸續(xù)有動作引起大家的關注，在目前深圳交通已經(jīng)快要編成網(wǎng)的深圳，地鐵對深圳的房價來說，還有多大的助推作用？

作為去年一波地鐵開通的典型代表區(qū)，娟子今天想來聊聊坪山區(qū)。

【資料圖】

坪山在這幾年的發(fā)展中其實是很亮眼的，目前房價仍處于深圳最低的位置，地鐵開通后給片區(qū)房價帶來了怎樣的影響？這篇文章給大家揭曉。

一

發(fā)展歷經(jīng)“四級跳”，2022年坪山高光時刻

2022年，對于坪山來說又是高光的一年：

1、地鐵14號線、16號線雙雙開通，實現(xiàn)軌道交通從無到有的大跨越；要知道，14號線現(xiàn)在去羅湖、福田中心區(qū)比光明出行還要快。

2、2022年坪山的GDP增長速度是全市第一，達到14%的增速。這個數(shù)據(jù)也可以看出來，坪山在產(chǎn)業(yè)上是有下功夫的。

這也得益于坪山在過去十多年的沉淀，簡單來說，坪山的發(fā)展經(jīng)歷了“4級跳”。

第一階段：2005-2008年，這個階段的坪山處于“邊緣化”，是發(fā)展初期的洼地；在未成立新區(qū)之前附屬于龍崗，當時的龍崗中心城的光環(huán)已遠遠蓋過了坪山的發(fā)展，因為沒有契機，各方面都處于低點。在房地產(chǎn)方面，已有開發(fā)商對片區(qū)蠢蠢欲動，但片區(qū)還沒有新項目入市。

第二階段：2009-2012年，2009年6月坪山新區(qū)成立，長期處于城市“洼地”的坪山開始了一段嶄新的征程；2010年，坪山明確了打造現(xiàn)代化國際化新城、新興產(chǎn)業(yè)名城等“五大新城”的戰(zhàn)略目標，至此，坪山的發(fā)展目標浮出水面。

頗時，坪山也迎來了一波新盤的陸續(xù)入市，如大東城、萬科金域緹香、深業(yè)東城國際等、中糧一品瀾山等項目，這些項目為片區(qū)注入了居住的新血液。

第三階段：2013-2017年，新區(qū)經(jīng)過幾年發(fā)展，坪山開始展現(xiàn)新的面貌，加之東進戰(zhàn)略，給予了坪山新的發(fā)展契機；十三五期間，深圳計劃投資 1.5 萬億打造深圳的東部中心，給坪山帶來了一次重大機遇，坪山將打造深圳發(fā)展的第三極和東部中心。

為夯實東部中心發(fā)展地位，坪山以科技為主，漸漸成為深圳科技創(chuàng)新發(fā)展的新生力軍。2016年，坪山規(guī)劃建設了51.6 平方公里的聚龍國際科技創(chuàng)新城，著力發(fā)展新能源、生物、新一代信息技術、智能制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

示意圖

第四階段：2018-至今，進入第四隊段的坪山，在夯實產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，主要還體現(xiàn)在片區(qū)的配套，包括交通、生活設施、交化配套的升級。

目前的坪山已是深圳東部中心、深圳國家高新區(qū)核心園區(qū)、深圳未來產(chǎn)業(yè)實驗區(qū)；以國家生物產(chǎn)業(yè)基地、國家級新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、深圳坪山綜合保稅區(qū)4塊“國家級招牌”為主牽引，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)帶動城區(qū)發(fā)展成效顯著。

二

打造坪山核心商圈，深圳第三座萬象城將落地坪山

最近，坪山區(qū)發(fā)布了一個重點片區(qū)建設發(fā)展中心2022年工作總結和2023年工作計劃，這個總結與計劃里有許多坪山未來發(fā)展的重要信息。

一是加快打造燕子湖活力新中心。

燕子湖片區(qū)目前尚處于規(guī)劃階段，中心堅持以精細化城市設計帶動片區(qū)整體形象改善，目前燕子湖TOD、商業(yè)、景觀等專題階段性成果已經(jīng)區(qū)政府專題會議審議通過，市政交通、海綿城市、地下空間、智慧城市等專題全面啟動。

圖片來源：坪山發(fā)布公眾號

二是助力打造坪山核心商圈。

針對坪山廣場街區(qū)、華潤萬象城等重點地段及節(jié)點建筑，推動坪山廣場街區(qū)規(guī)劃研究及城市設計優(yōu)化，中心公園東片區(qū)概念規(guī)劃、華潤萬象城實施路徑進一步明確，為坪山核心商圈規(guī)劃建設提供中心力量。

三是助力碧嶺片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

今年碧嶺片區(qū)發(fā)布了規(guī)劃招標，研究范圍約 267 公頃，土地整備范圍約 185 公頃（最終以實際整備面積為準），涉及地上建筑物永久建筑約 1476 棟，建筑面積總計約 104 萬平方米（最終以測繪報告為準）。

根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)將定位為深港生命健康產(chǎn)業(yè)合作區(qū)，建設深港科技創(chuàng)新協(xié)同引領“創(chuàng)新核”、彰顯地區(qū)生態(tài)人文脈絡“生態(tài)谷”、面向未來宜居宜業(yè)魅力“智慧城”。

在2023年的計劃里，還提到持續(xù)開展高質(zhì)量專題研究。比如，完成坪山中心區(qū)（行政居住片區(qū)）體檢評估改革試點，全面科學評估規(guī)劃實施和開發(fā)建設效果，助力重點片區(qū)高標準規(guī)劃；開展重點片區(qū)公共空間研究，努力塑造特色鮮明、濱水相依、可親可近、復合利用的未來坪山新門戶、新形象。

目前坪山小范圍確實已經(jīng)很漂亮了，但整體還有待提升，接下來看，短期主要是重點片區(qū)的城市面貌會有較大的改觀。

從這一份發(fā)文里，坪山2023年重點打造的片區(qū)躍然于紙上，燕子湖片區(qū)是要打造深圳東部乃至粵港澳大灣區(qū)東部地區(qū)的城市新客廳，目前，深圳還有前海、深圳灣、香蜜湖、大空港、大運新城等“城市新客廳”，不同的片區(qū)定位各不同，為的是提升城市的品位品質(zhì)。

燕子湖片區(qū)效果圖

坪山核心商圈將引進華潤萬象城，我們知道萬象城是目前深圳最高端的商業(yè)中心，坪山自己要打造一個，可以看出坪山正在打造以自我為中心的城區(qū)。

三

片區(qū)二手房單價大都接近或低于指導價

盡管娟子前面說了坪山很多的好，但坪山在深圳人的心目中的地位卻是無論未來的規(guī)劃有多高大上和值得期待，坪山依然是深圳的郊區(qū)，而且是“遠郊”。

2022年，深圳各區(qū)房價都有不同程度的調(diào)整，坪山的房價也不例外，娟子找了片區(qū)較為具有代表性的二手房項目，對比了地鐵開通前后的價格變動。

從整個片區(qū)來看，二手房目前的在售量并不多，估計也就近2000套左右。

在16號線新和站的附近，聚集了最早一批入市的樓盤，如招商花園城、萬科金域緹香、大東城等，幾個項目的指導價都差不多，在4.2萬/平左右。也是坪山價格最貴的區(qū)域。

如招商花園城，北區(qū)2021年初130平的成交價是5.5萬/平，最近一套成交的89平3房價是4.1萬/平；

旁邊的萬科金域緹香，以一期來看，2021年初74平2房成交單價在5.1萬/平，最近的一套成交也低于指導價，到3.9萬/平；

坪山大東城二期最近一套成交是在2021年1月，一套78平的3房成交單價5.56萬/平，后再無成交；而一期的指導價是3.8萬/平，最近一套成交是在2021年7月21日，76平的2房，成交單價4.09萬/平，之后也是再無成交數(shù)據(jù)。

近坪山圍地鐵站的深城投中城花園項目，目前的掛牌價是3.9-4.8萬平，因為這個盤是指導價后可進入市場的新盤，沒有指導價，所以業(yè)主的掛牌價很隨意；但成交價確不太理想，最高成交價的二手房是2021年5月份，成交單價達到4.71萬/平，這套房后近一年沒有成交，2022年6月份后，價格直接跌了1萬/平，目前的成交價在3.6-3.9萬/平左右。

近14號線的錦龍站的京基御景印象，參考均價是3.86萬/平左右，2021年12月份的時候，二期有45平的1房成交單價到4.82萬/平，最近一套同戶型成交是今年2月18日，單價3.89萬/平；

京基御景印象四期2021年3月成交的78平3房，成交單價已到5.33萬/平，2023年初成交的45平1房，價格同樣跌到了單價3.69萬/平；89平的4房成交價目前在4字頭左右。

在來看一下片區(qū)的新房情況：

目前片區(qū)在售的新房均價普遍在3.8-4.2萬/平，當然這個價格在目前的市場來說是很難賣的，肯定或多或少會有一些折扣，但依然不好賣。

即將新推的項目如在燕子湖片區(qū)的紫樾潤府、天健和悅府，兩個項目的限售均價都是3.75萬/平，還有就是傳承啟元項目（目前價格未知）。前面兩個項目在片區(qū)相對來說有一些優(yōu)勢，已經(jīng)和目前二手房的價格相當了。

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深圳地鐵14號線開通近半年來，對坪山片區(qū)的房價并沒有什么影響的，我們可以理解為，地鐵的預期在開通前，房價漲幅已經(jīng)透支了。但對于坪山人們的出行一定是質(zhì)的改變，城市軌道所帶來的便利一定會讓一些人對片區(qū)有更為確定的選擇。

對目前想買坪山的小伙伴們來說，可能要考慮的是，短期來看，你買到手里成二手房后的市場情況，在新房比二手房還便宜的當下，價值的兌現(xiàn)一定不會那么快（也就是想靠這里房子賺錢，短期并不容易了）；但以目前的發(fā)展勢頭，拉大時間的長河，未來坪山并是深圳最差的片區(qū)。

可能有些置業(yè)者會覺得，都買坪山了還不如買旁邊的惠州，惠州價格現(xiàn)在才1-2萬/平，價格差這么多；要知道，深圳和惠州的是不可同日而語的，別忘了，買房同樣是買城市的未來。

【娟子評房】?所屬房網(wǎng)/咚咚找房平臺 資訊中心團隊原創(chuàng)號，轉載請與我們?nèi)〉寐?lián)系。

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