在接下來的3個(gè)月，深圳有1.3萬套商品住宅入市。

(資料圖片)

看完一季度的新盤去化情況后，覺得二季度的入市的開發(fā)商倍感壓力。

一季度賣了7768套商品房

部分入市新盤銷售過半

剛過去的一季度，從成交數(shù)據(jù)上來看，深圳市新房成交量從低位回升，1-3月網(wǎng)簽量分別1628套、2941套、3199套，共7768套，3月的成交量恢復(fù)至2022年月均水平。

深圳約20個(gè)住宅盤獲批預(yù)入市，3月份是一季度入市項(xiàng)目最多的一個(gè)月，相比較也是賣得較好的一個(gè)月。

娟子統(tǒng)計(jì)了近一段時(shí)間入市樓盤的網(wǎng)簽備案及簽認(rèn)購書情況，這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)能大概反應(yīng)各個(gè)樓盤的真實(shí)銷售情況，但考慮到備案到官網(wǎng)上傳有一定的延后性，所以僅供參考。

前海萬科頤城瑧灣悅家園二期：4月1日開盤推330套，建面約為115-174㎡，均價(jià)約10.6萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約9-12萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約1061-2083萬/套。成功登記入圍332批客戶；目前還有約94套房處于期房待售階段，也就是說236套備案及簽認(rèn)購書。

寶安招商會展灣：3月29日正式選房，此次推出380套，建面均約為67-110㎡，備案均價(jià)約4.73萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.4-5.4萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約300-590萬/套。成功登記入圍371批客戶，目前240套房備案及簽認(rèn)購。

光明潤曦府：3月25日開盤，此次共推192套住宅，89平左右的3房，均價(jià)約4.7萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.48-4.91萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約399.6-438.3萬/套。成功意向登記132批客戶，目前47套房已備案及簽認(rèn)購書。

招商臻城花園：首批備案502套住宅，價(jià)格區(qū)間約在4.6-5.9萬/平之間；目前193套備案及簽認(rèn)購書。

中海寰宇瓏宸花園：3月17日推出616套房源（其中住宅539套），備案均價(jià)約3.9萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.6-4.3萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約287-491萬/套；目前約51套備案及簽認(rèn)購書。

北站超核萬象中心(一期)：3月23日開盤推510套房源，單價(jià)6.82萬/平起，項(xiàng)目共有650批客成功入圍登記，目前約383套備案及簽認(rèn)購書。這個(gè)項(xiàng)目的二期最近也要入市了，昨天公布了登記人數(shù)，500多批，還不錯(cuò)，算是龍華賣得很好的項(xiàng)目。

金域?qū)W府：3月19日開盤推出338套住宅，此次主推建面約78-117㎡，備案均價(jià)約4.7萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.1-5.4萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約321-635萬/套。目前約173套備案及簽認(rèn)購書。

綠城桂語蘭庭：3月18日開盤推942套住宅，推售建面約89-128㎡，均價(jià)約5萬/㎡（帶裝修交付），單價(jià)區(qū)間約4-5.9萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約363-738萬/套。603批意向登記客戶入圍 ，目前約342套備案及簽認(rèn)購書。

卓越閩泰星奕府：3月25日開盤推售住宅329套，建面約85-110㎡，備案均價(jià)約6.4萬/㎡（帶裝修交付），單價(jià)區(qū)間約5.8-6.9萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約497-762萬/套；309批意向登記客戶入圍，目前約141套備案及簽認(rèn)購書。

方直瓏樾山花園：3月18日開盤推售住宅177套，均價(jià)約9.93萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約為約8.5-12.4萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約為1024-3924萬。116批意向登記客戶入圍，目前約53套備案及簽認(rèn)購書。

2月份，因是過年后，預(yù)售的新盤不多，主要是溪山美地園（A803-0324）項(xiàng)目，2月24日371套房源預(yù)售（6、7、8、9棟），戶型建面約119-196㎡，均為帶裝修交付，備案均價(jià)約7.89萬/㎡。目前約150套備案及簽認(rèn)購書。

龍崗和坪山的新盤依然是最難賣的，比如2月份入市的坪山深業(yè)山水東城，目前僅20余套備案簽認(rèn)購書。

里城璽樾山花園三期：1月27日開盤推出663套住宅，備案單價(jià)5-5.8萬/㎡，折后單價(jià)最低4.89萬/㎡起，目前僅30余套備案簽認(rèn)購書。

福田中洲濱海華府二期：1月28日共備案415套房，推售建面125-127㎡，備案均價(jià)約8.52萬/㎡，目前僅約250套備案及簽認(rèn)購書。

寶安萬豐海岸城瀚府（A313-1555）：1月14日開盤推售566套住宅，備案均價(jià)約5.75萬/㎡，此次共552批客戶進(jìn)行意向登記，開發(fā)商宣傳表示當(dāng)天賣了約420套左右；查看官網(wǎng)，目前僅約356套備案及簽認(rèn)購書。

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從以上數(shù)據(jù)，我們可以看到，龍崗、坪山的項(xiàng)目現(xiàn)在可以說是賣不動，有源源不斷的新盤供應(yīng)；

其次是曾經(jīng)的沙井、光明等網(wǎng)紅區(qū)，現(xiàn)在也要看是否是熱點(diǎn)盤，不然也較難賣；

龍華片區(qū)熱點(diǎn)盤去化還不錯(cuò)，但后續(xù)龍華還有許多新盤供應(yīng)，如果以接下來的行情，上一個(gè)開盤賣得不好，下一個(gè)只會更差；

目前就南山（前海）、福田、寶中幾個(gè)區(qū)的盤會好賣一些。

25個(gè)住宅項(xiàng)目計(jì)劃入市“搶客”

怎么選？

最近，深圳住建發(fā)布了二季度的計(jì)劃入市商品房房源信息情況表，第二季度計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目31個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為1543056.08平方米，15521套（其中，住宅25個(gè)，面積1311088.56平方米，13024套）。

看完整個(gè)情況表以后，第一感覺是，二季度供應(yīng)不少，但這一季值得入的好項(xiàng)目并不多，像大家最近傳的海德園項(xiàng)目并不在計(jì)劃中。

一些網(wǎng)友問，二季度有哪些住宅值得買，娟子覺得二季度是可以邊等邊看，當(dāng)然，有合適的機(jī)會也不妨下手，畢竟現(xiàn)在大部樓盤去化不太好，不用名額可以隨便選。

基于一季度入市新盤的去化，以及許多去年入市的盤還在賣，所以二季度選盤要更為謹(jǐn)慎。

福 田

福田這兩年入市的項(xiàng)目非常少了，2021年僅海德園B、富通上舍、加福華爾登府邸3個(gè)項(xiàng)目入市，目前加福華爾登府邸還剩下大售房源未出售。

2022年有富通九曜公館、海德園A區(qū)等7個(gè)住宅入市，目前多個(gè)項(xiàng)目還有房源在售。

相對福田來說，舊改項(xiàng)目都以小體量為主，未形成規(guī)模；目前可選擇性的產(chǎn)品并不多，優(yōu)質(zhì)的盤也較少，所以選擇福田相對是有限的，福田二季度僅灣尚駿璽家園、新天石廈名苑2個(gè)項(xiàng)目；片區(qū)還有一個(gè)較為關(guān)注的項(xiàng)目“金地環(huán)灣”近期也有動作了。

灣尚駿璽家園

灣尚庭璽駿璽家園原為水圍村舊改，總建筑面積近24萬㎡，集住宅、商業(yè)等功能于一體的綜合社區(qū)。?

預(yù)計(jì)二季度推出169套住宅，約83㎡的兩房，均價(jià)約11.28萬/㎡；

娟子去看了這個(gè)項(xiàng)目去年8月22日拿預(yù)售到目前的銷售情況，去年一期374套房，到目前僅賣了約70套房，還有大量的新房未賣出；一期的戶型為建面約119-175㎡，總價(jià)區(qū)間約1056-2385萬/套，價(jià)格處于富人看不上，剛需買不起的尷尬。

二期雖然戶型小了，但如果和一期價(jià)格差不大的話，900萬左右2房依然會尷尬……

新天石廈名苑

新天石廈銘苑位于福田濱河路南片區(qū)，是福田石廈村舊改二期項(xiàng)目，即新天石廈花園二期；

此項(xiàng)目建設(shè)用地面積約2萬㎡，總建筑面積約16萬㎡，規(guī)劃容積率約6.0，計(jì)容建面約12.9萬㎡。

項(xiàng)目展廳已開放，將推售235套住宅，戶型建面約74-88-138㎡2-4房。

項(xiàng)目有小戶型，這是一個(gè)優(yōu)勢，加上項(xiàng)目周邊的學(xué)校還可以，算是福田可期待的項(xiàng)目吧，畢竟在片區(qū)目前沒得選。

南山（前海）

南山（前海）二季度入市的住宅盤也不算多，僅有南園晗山悅海城、赤灣匯廣場、云海灣花園、一灣臻邸等4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入計(jì)劃。

云海灣花園

計(jì)劃推出918套住宅，建面約120-150-190平3-5房，毛坯限均價(jià)9.2萬/㎡，

項(xiàng)目占地面積為51350.36㎡，建面為21萬㎡，其中住宅190000㎡、商業(yè)10000㎡；算是前海目前較大的項(xiàng)目，考慮到價(jià)差，這個(gè)項(xiàng)目是這一批中關(guān)注度最高的項(xiàng)目。

想買前海的可以重點(diǎn)關(guān)注，畢竟這個(gè)價(jià)格比后面的土拍入市的項(xiàng)目都要便宜1萬多一平。

不過旁邊的天健悅灣府目前也還有多套房源在賣，想要賣得好一點(diǎn)，估計(jì)還得打打折。

招商一灣臻邸

推出約646套住宅，約99-155㎡的戶型，毛坯限均價(jià)約10.7萬/㎡；

招商一灣臻?。═102-0410宗地）位于前海片區(qū)聽海大道與前灣二路交匯處，是2022年深圳第二輪集中供地中，招商以51.29億+22000㎡配建面積拿下的。

項(xiàng)目近沿海高速，會有噪音的影響，不過高層在無遮擋的情況下可以看海景。

這個(gè)項(xiàng)目和云海灣花園都可能會有因?yàn)榈缆返脑肼暥苡绊?，如果價(jià)格相差得多，云海灣花園的性價(jià)比要高一些。

南園晗山悅海城

預(yù)計(jì)推出80套住宅，約150-180㎡的戶型，目前已經(jīng)是現(xiàn)房了。

項(xiàng)目位于南山區(qū)招商街道南海大道與工業(yè)八路交界處，建設(shè)用地面積約2.2萬㎡，計(jì)容建筑面積約14.5萬㎡，容積率6.58，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及商務(wù)公寓等業(yè)態(tài)。

旁邊有美年廣場、蛇口花園城商業(yè)中心等商業(yè)配套，還有桃花園、花園城和南園欣荔苑等成熟住宅小區(qū)。

項(xiàng)目有一部分是回遷房 ，所以可供銷售的住宅并不多，如果價(jià)格合適，想買大戶型的小伙伴們可以關(guān)注下。

赤灣匯廣場（開云府）

預(yù)計(jì)推出414套住宅，主力約123-203㎡的戶型。

開云府位于南山區(qū)招商街道赤灣地鐵站附近，總建筑面積30萬平，由3棟住宅(1棟人才房，兩棟普通商品房)，1棟寫字樓+酒店。

這個(gè)項(xiàng)目去年一直有傳要入市，今年終于要來了。

寶安

二季度寶安區(qū)5個(gè)住宅計(jì)劃入市，共3653套房源，是供應(yīng)量最大的區(qū)域，入市的住宅包括云海臻府、拾悅城楠園、璟薈名庭、云上潤府、萬豐海岸城瀚府(二期）。

萬豐海岸城瀚府（二期）

萬豐海岸城瀚府又來了，一期目前還有多套房在賣，這次預(yù)計(jì)推230套住宅，量不大。

主推約120-190㎡的戶型，均價(jià)預(yù)計(jì)5.7萬/㎡。

項(xiàng)目旁邊的巨無霸舊改鴻榮源珈譽(yù)府目前也有動作了，主力戶型是75-95平的3房，戶型以剛需為主；相比較，萬豐海岸城瀚府，就沒有那么友好了，這一批推的都是大戶型，總價(jià)也高，在未來片區(qū)還有源源不斷供應(yīng)的當(dāng)下，建議要謹(jǐn)慎。

云上潤府

云上潤府項(xiàng)目已開放臨時(shí)展廳，主推戶型為98-135平3-4房，毛坯限價(jià)4.79萬/平，預(yù)計(jì)推出509套住宅。

位于沙井的南部與福永交界，云上潤府A208-0991與潤峯云上府一路之隔，也可以稱之為云上府二期。相比潤峯云上府4.57萬/㎡的限價(jià)，上漲了2250元/㎡。

總用地面積30862.51㎡，規(guī)定容積率≤4.2，規(guī)定建筑面積129622㎡，其中住宅114552㎡、商業(yè)6000㎡、一所約3000㎡的9班幼兒園以及各項(xiàng)公共配套。

目前周邊配套較為欠缺，沒有大型的商超，后期項(xiàng)目自身和周邊項(xiàng)目的底商，可以滿足日常生活。

云海臻府

預(yù)計(jì)推出745套住宅，約89-117㎡的戶型，毛坯限均價(jià)4.61萬/㎡。

項(xiàng)目位于寶安沙井國際會展中心片區(qū)（寶安區(qū)沙井街道展景路一側(cè)），片區(qū)短期居住配套起來需要等待，而且片區(qū)未來還有新房入市，人才房較多。

項(xiàng)目用地面積約29.6萬㎡，規(guī)定建筑面積約11.87萬㎡，規(guī)定容積率≤4.00。其中，包含住宅109760㎡（其中普通商品房72784㎡，安居型商品住房10976㎡，市場租賃住房26000㎡），商業(yè)1100㎡，18班幼兒園5940㎡。

拾悅城楠園

拾悅城二期最近地鐵11號線沙井站870米（百度測距），吹風(fēng)價(jià)約4.9萬/㎡。

該項(xiàng)目建設(shè)用地面積35412.81平方米，規(guī)定容積率為6.4，規(guī)定建筑面積226180平方米；計(jì)劃推出1307套住宅，約81-116㎡的戶型。

作為松崗來說，這么大的供應(yīng)量，價(jià)格相差不大的情況下，買鴻榮源那一片要好很多。

璟薈名庭

項(xiàng)目在松崗，預(yù)計(jì)推出862套住宅，約66-84㎡的戶型，均價(jià)約4.6萬/㎡。?

項(xiàng)目周邊配套方面，距離地鐵有2公里以上，所以較遠(yuǎn)，地鐵出行不是很方便。

龍華

龍華片區(qū)目前紅山、北站的幾個(gè)新盤是比較穩(wěn)的區(qū)域，其它區(qū)域暫時(shí)不建議；二季度入市的住宅項(xiàng)目非常較少，北站超核萬象二期目前也將開盤了，如果非要買龍華片區(qū)，目前建議關(guān)注一下這個(gè)項(xiàng)目。

這2年買龍華的還有一大波在站崗，龍華接下來還有許多新房要入市。

光明

光明二季度3個(gè)項(xiàng)目要入市，分別是潤曦府、深業(yè)云筑、御棠上府。

光明從2021年下半年開始，走下“網(wǎng)紅片區(qū)”的神壇，目前幾年過去了，光明的許多配套還沒有兌現(xiàn)，13號線明年通車，光明科學(xué)城目前還處于初期……只是大家買房的熱情先火了，但許多規(guī)劃還需時(shí)日兌現(xiàn)。

潤曦府

潤曦府預(yù)計(jì)推出533套住宅，建面約89-110㎡3-4房潤系臻宅。此項(xiàng)目鄰近光明勤誠達(dá)這正大城，距離地鐵也有一定的距離。

第一批產(chǎn)品3月18日獲批預(yù)售許可證，首推192套住宅，位于3棟，建面均約為89㎡，備案均價(jià)約4.7萬/㎡。

買前建議去看下第一批及項(xiàng)目周邊之前所推盤的去化。

深業(yè)云筑

深業(yè)云筑二期預(yù)計(jì)推出795套住宅，約89-143㎡的戶型，均價(jià)約4.4萬/㎡；

項(xiàng)目一期去年6月份入市，現(xiàn)在還在銷售中。

深業(yè)云筑（信宏城）位于光明新區(qū)公明街道，南臨公明南環(huán)大道；計(jì)容積率建筑面積220240平方米，其中住宅199340平方米（含保障性住房19340平方米），商業(yè)、辦公及酒店12000平方米，公共配套設(shè)施8900平方米（含12班幼兒園一處，建筑面積3200平方米，獨(dú)立占地3600平方米）。

項(xiàng)目分南區(qū)（一期）、北區(qū)（二期），共由14棟高層住宅組成。

項(xiàng)目距離13號線北延段站點(diǎn)“公明南站”站點(diǎn)約800米（由百度地圖測量，僅供參考），開車到南山也很方便，但位置并不是光明的核心區(qū)域。

御棠上府

預(yù)計(jì)推出510套住宅，約82-115㎡的戶型，均價(jià)約4.4萬/㎡，這個(gè)盤位置目前來看不怎么樣。

項(xiàng)目位于光明玉塘街道，松白路西側(cè)，項(xiàng)目南面臨近光僑路，北面連接光明大道。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約1.5萬㎡，總建面約12萬㎡，規(guī)定計(jì)容建面約8.2萬㎡，建筑容積率≤5.5。

項(xiàng)目周邊最近的地鐵是規(guī)劃設(shè)計(jì)有地鐵18號線和地鐵29號線交匯站點(diǎn)（實(shí)際建設(shè)方案以官方最新公告的為準(zhǔn)），但未前來看，29號線有可能會更快一些。

龍崗、坪山

最后說下龍崗和坪山片區(qū)，兩個(gè)區(qū)都是去化難的區(qū)域，一方面是供應(yīng)源源不斷，別一方面之前入市的許多新房現(xiàn)在都還剩下大量的房源在售，如果是龍崗自住，選擇交通便利，配套較好的盤入手。

不過像龍崗，二手房目前的成交也是深圳占比最大的，少部分好的學(xué)qu房也能賣上價(jià)格，注意，是“少部分”！改天單獨(dú)來說說龍崗。

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