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01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

(相關(guān)資料圖)

2023年4月1日-4月25日，深圳市新房住宅共成交2738套，二手房住宅共成交2916套，日成交量見圖示。

02 一線市場(chǎng)分析

隨著二手房參考價(jià)和貸款脫鉤，在市場(chǎng)剛需積壓已久的基礎(chǔ)上，深圳樓市活力再次被調(diào)動(dòng)了起來(lái)，二手房成交量出現(xiàn)了較為明顯的增加，筍盤成交周期實(shí)現(xiàn)了提速。但與此同時(shí)，通過成交數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，最新的成交價(jià)格仍然低于去年8月份，且與近期成交價(jià)相差不大，甚至有的小區(qū)戶型出現(xiàn)了不漲反降的局面。

——熙龍灣二期，128平4房，南北通透中高樓層，4月21日以1958萬(wàn)價(jià)格成交。成交單價(jià)為147710元/平，可以說是2020年以來(lái)的成交單價(jià)最低價(jià)，而這套房也是三年來(lái)成交單價(jià)最低的一套。

以上截圖來(lái)源：小鹿選房 APP，更多真實(shí)成交可上小鹿選房APP查看

——觀海臺(tái)，一套82平兩房，中間樓層西北向，4月22日以1160萬(wàn)成交，相比去年年底最低成交價(jià)，基本沒漲。2022年8月份，觀海臺(tái)同一樓棟、樓下的同戶型成交價(jià)為1150萬(wàn)。

以上截圖來(lái)源：小鹿選房 APP，更多真實(shí)成交可上小鹿選房APP查看

——中糧天悅壹號(hào)，88平3房，中高樓層西北向，4月24日以1040萬(wàn)成交，相較于一個(gè)月前樓層更低的同戶型成交價(jià)1050萬(wàn)，還要再少10萬(wàn)。

以上截圖來(lái)源：小鹿選房 APP，更多真實(shí)成交可上小鹿選房APP查看

賣家方面，經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的陰霾后，新環(huán)境下的業(yè)主們需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重新評(píng)估，普遍表現(xiàn)出較為平穩(wěn)的心態(tài)。

鴻威海怡灣一套88平3房業(yè)主表示，自己不會(huì)隨意調(diào)整價(jià)格，反而希望趁此機(jī)會(huì)盡快出售。

當(dāng)然，部分不著急賣的業(yè)主則開始返價(jià)，甚至選擇持續(xù)漲價(jià)。

——第五大道一期104平3房在指導(dǎo)價(jià)與貸款脫鉤兩天后返價(jià)48萬(wàn)，從1150萬(wàn)元漲至1198萬(wàn)元；

——富通城一期70平2房，價(jià)格同樣從540萬(wàn)返價(jià)至550萬(wàn)。

除此之外，在樓市和政策仍如籠罩在迷霧中的當(dāng)下，還有部分業(yè)主選擇了撤盤觀望價(jià)格，等待市場(chǎng)更加明確的信號(hào)。

03 取消指導(dǎo)價(jià)貸款后，買家：我還是不敢買房！

在過去兩年中，指導(dǎo)價(jià)一直是限制深圳樓市成交的主要因素之一，買方不敢輕易購(gòu)入，置換客也面臨換不起房子的困局，從而導(dǎo)致深圳二手房住宅成交量極度低迷。此外，市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)的謠言和多次落空的利好消息，也令買方的預(yù)期持續(xù)降低。

4月20日，銀行傳出了“二手房成交貸款可按照評(píng)估價(jià)貸款”的消息，這在一定程度上被視作推動(dòng)深圳樓市走出低谷的利好消息。然而，由于沒有得到正式的官方公示，很多買方對(duì)此仍然持有懷疑態(tài)度。另外，一部分買方即便有足夠的購(gòu)房資金，面對(duì)不確定的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，他們也選擇謹(jǐn)慎對(duì)待，對(duì)購(gòu)房決策持保守態(tài)度。

“我們已經(jīng)與多家銀行確認(rèn)過，深圳可以按照評(píng)估價(jià)貸款。”4月20日下午，深圳取消指導(dǎo)價(jià)貸款消息一出，我們客戶經(jīng)理第一時(shí)間告知客戶董先生，“您之前看中的那套領(lǐng)航城85平3房，目前還在考慮嗎？”

董先生是互聯(lián)網(wǎng)大廠員工，來(lái)深圳差不多4年左右，通過自己的努力積累一些存款，打算在置辦一套房產(chǎn)作為自己未來(lái)的婚房。去年4月份左右，董先生購(gòu)房名額剛放出，就找到我們開始看房。

董先生是深圳首套、三成首付，首付加上稅費(fèi)等成本，最多可以給出220萬(wàn)左右，同時(shí)董先生當(dāng)時(shí)很明確的告訴我們，“第一次買房想一次性到位，不考慮小2房，只想要3房或者2+1房，樓齡盡量新一點(diǎn)，優(yōu)先考慮寶安片區(qū)?！?/p>

不過，滿足董先生需求的房子不多，雖然當(dāng)時(shí)二手房房?jī)r(jià)跌了不少，但距離指導(dǎo)價(jià)差距依舊很大，樓齡新一些的小區(qū)3房至少得250萬(wàn)起。

到了去年12月左右，寶安大部分小區(qū)成交價(jià)大幅度下滑，很多核心小區(qū)熱門戶型也已接近指導(dǎo)價(jià)成交，甚至有的還低于指導(dǎo)價(jià)，當(dāng)時(shí)，董先生看中的領(lǐng)航城85平3房，與指導(dǎo)價(jià)相差不到2%，首付也完全可以買到，我們?cè)诮o他推薦時(shí)，雖然需求和預(yù)算都能滿足，但他更擔(dān)心高位接盤，“公司一年都在裁員，而且樓市實(shí)在太差，想再等等看?！?/p>

今年4月，銀行給出了明確回復(fù)，可以按照評(píng)估價(jià)貸款時(shí)，我們?cè)诘谝粫r(shí)間同步給董先生，若是按照評(píng)估價(jià)貸款，基本沒有太大壓力，與此同時(shí)，董先生自己也與銀行朋友確認(rèn)了消息屬實(shí)。

不過，他還是猶豫了，“現(xiàn)在公司裁員還在持續(xù)，工作還不能完全穩(wěn)定，還想再等等看?！?/p>

深圳取消指導(dǎo)價(jià)貸款政策，盡管讓買家眼前一亮，但他們最終還是選擇理性對(duì)待。近三年的疫情調(diào)控加上兩年的指導(dǎo)價(jià)政策施壓以及不斷出現(xiàn)的大廠裁員，導(dǎo)致很多買家變得非常謹(jǐn)慎和理性，即便現(xiàn)在有能力增加貸款額度，他們也不敢輕易購(gòu)房。

另外，還有一些客戶，他們的預(yù)期很低，仍然將去年底的成交價(jià)和指導(dǎo)價(jià)作為參考，即便按評(píng)估價(jià)貸款方式、有機(jī)會(huì)購(gòu)買到合適的房源，他們也不會(huì)放松自己買房的底線。

“指導(dǎo)價(jià)貸款取消了，目前按照評(píng)估價(jià)貸款，諾德假日花園66平2房有機(jī)會(huì)拿下，現(xiàn)在真的不考慮入手嗎？”

指導(dǎo)價(jià)和貸款脫鉤的消息一經(jīng)確定，我們的客戶經(jīng)理立即聯(lián)系了想要買房但一直在猶豫的李女士，“貸款出現(xiàn)這種變化，近5年內(nèi)房?jī)r(jià)再降的可能性很小了，現(xiàn)在不買就真的可能會(huì)錯(cuò)過了?！?/p>

來(lái)深圳四年，在互聯(lián)網(wǎng)公司上班的李女士早已拿到購(gòu)房名額，且持續(xù)關(guān)注深圳樓市快兩年了。當(dāng)問到為什么想要買房時(shí)，她告訴我們：“一方面是可以自己住，想要擁有一間自己的小房子，另一方面買房也是一種投資，總不會(huì)錯(cuò)的?！?/p>

去年三月份，李女士通過朋友推薦了解到我們，并開始跟著我們的客戶經(jīng)理看房。經(jīng)了解，李女士的購(gòu)房首付預(yù)算為350萬(wàn)，因?yàn)槠湓谕獾赜羞^貸款記錄，她購(gòu)房的首付比例需占到五成。

去年年底，李女士看中了諾德66平2房，其市場(chǎng)價(jià)格一度逼至指導(dǎo)價(jià)704萬(wàn)，就價(jià)格而言性價(jià)比相當(dāng)高，首付加上稅費(fèi)成本只要380萬(wàn)左右就可以拿下，但是困于去年年底房?jī)r(jià)一降再降的市場(chǎng)環(huán)境，李女最終沒有買，她告訴我們，“350萬(wàn)是底線，我也不想再加杠桿，況且市場(chǎng)這么差，說不定還會(huì)再跌?！?/p>

到了今年二月份，深圳樓市觸底反彈，開始出現(xiàn)了小幅度回暖，南山寶安核心小區(qū)的成交價(jià)紛紛出現(xiàn)小幅上漲，漲幅為10-15%。

李小姐看中的諾德國(guó)際66平兩房，成交漲幅約8%左右。最近她關(guān)注那套高樓層掛盤價(jià)為770萬(wàn)，若按照指導(dǎo)價(jià)貸款，李小姐顯然很吃力。

不過，從4月20日開始，深圳二手房的指導(dǎo)價(jià)和購(gòu)房貸款脫鉤，李女士可以直接按市場(chǎng)成交價(jià)進(jìn)行貸款，再加上從去年到今年存款的持續(xù)積累，她如果想要抓住這個(gè)窗口期購(gòu)進(jìn)還是有可能實(shí)現(xiàn)的。

但李女士告訴我們，除非價(jià)格能降到去年年底的成交價(jià)，否則她只考慮打新了。

相比之前深圳樓市出臺(tái)的一些刺激性利好政策，比如2019年年底的雙十一政策，此次深圳樓市整體表現(xiàn)得更加成熟穩(wěn)重。

指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)了兩年，深圳樓市也整整持續(xù)低迷了兩年。在這兩年里關(guān)于政策轉(zhuǎn)向的各種猜想頻頻出現(xiàn)，“狼”來(lái)了很多次，大家也被“騙”了很多次。這次狼真的來(lái)了，大家反而免疫了。去年壓的過低的成交價(jià)，也讓買家更愿意仍然以指導(dǎo)價(jià)作為參考，而不希望為看漲的掛牌價(jià)買單。

與此同時(shí)，取消指導(dǎo)價(jià)貸款的消息仍存在一定的不確定性。沒有正式的公文，甚至沒有公開的通告，大家一方面對(duì)于其真實(shí)性和實(shí)際可行性存疑，另一方面擔(dān)心隨時(shí)可能出現(xiàn)的新的變化，不敢馬上做出舉動(dòng)。

最后，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境很差的情況下，是否愿意繼續(xù)加杠杠、承擔(dān)更多的貸款同樣是一個(gè)重要的考量。去年僅僅是大廠便經(jīng)歷了一輪又一輪的裁員風(fēng)波，大家普遍面臨著時(shí)代重壓下較大的經(jīng)濟(jì)壓力。時(shí)代發(fā)展的不確定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定，以及個(gè)人發(fā)展的不確定都在影響著每一個(gè)買家的決定。

昨天，相關(guān)部門同樣發(fā)出了重大新動(dòng)態(tài)——國(guó)家自然資源部部長(zhǎng)王廣華宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。很多人看到新聞的第一直覺必然聯(lián)想到了房地產(chǎn)稅，我們認(rèn)為此番決策不能說與房地產(chǎn)稅毫無(wú)關(guān)系，但也沒有必然聯(lián)系。

從國(guó)家層面來(lái)看，將所有國(guó)土空間進(jìn)行梳理、納入一盤棋考慮是很必要的。而從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，將商品房、老舊公房、集體建設(shè)用地上的“小產(chǎn)權(quán)”等納入統(tǒng)一登記體系，對(duì)于房屋財(cái)產(chǎn)的確權(quán)、使用和流通有了促進(jìn)和保障；同時(shí)這也意味著城市化從“大拆大建”的增量擴(kuò)張模式，逐步進(jìn)入存量更新、存量盤活的新階段，對(duì)于老舊小區(qū)的改造、閑置用地的再利用以及農(nóng)村集體住房用于租賃市場(chǎng)，都有一定幫助。