2023年4月27日，戴德梁行發(fā)布《新實踐 再行動 ——2023粵港澳大灣區(qū)城市更新發(fā)展報告》。

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報告指出，距離2021年住建部發(fā)布重磅文件《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》已近兩年，期間疫情的反復(fù)和中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整的狀況令各地城市更新的進(jìn)程受到影響。2023年《政府工作報告》再次提出實施城市更新行動，如今疫情陰霾逐漸散去，經(jīng)濟生活重回正軌，城市更新何去何從，再度引發(fā)關(guān)注和討論。

報告聚焦粵港澳大灣區(qū)9+2城，從區(qū)域城市更新的概況，9+2城的特征和實踐，以及規(guī)劃方向等方面深入分析了大灣區(qū)不同城市間城市更新的發(fā)展?fàn)顩r和體系差異，并由此展望未來粵港澳大灣區(qū)城市更新的發(fā)展趨勢。

粵港澳大灣區(qū)城市更新起步較早，9+2城發(fā)展特點各有不同

報告指出，自2009年8月，廣東省發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》，全省城市更新綱領(lǐng)全面明確，各地陸續(xù)響應(yīng)落實。經(jīng)過10余年的發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)已完成了相當(dāng)體量的城市更新改造。結(jié)合各地城市更新的完成量以及計劃量，以及城市更新緊迫性、政策成熟度、土地集約利用情況、更新中的民生改善與文化保護(hù)等多維指標(biāo)，報告對粵港澳大灣區(qū)9+2城城市更新的階段與特征進(jìn)行了綜合分析評價。

圖：粵港澳大灣區(qū)9+2城城市更新指標(biāo)評價結(jié)果

資料來源：戴德梁行研究部

綜合來看，粵港澳大灣區(qū)各地城市發(fā)展特點不同，城市更新的進(jìn)程和體系也有所差異。但總體而言，普遍推動了城市的發(fā)展，拓寬了產(chǎn)業(yè)空間，優(yōu)化了社會資源配置。同時，強調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。通過對既有資源的充分利用，深入挖掘了粵港澳大灣區(qū)城市化發(fā)展的紅利。具體來看，9+2城分別呈現(xiàn)以下特征：

l?廣州：政府主導(dǎo)，多元合作，著力推進(jìn)“三舊改造”

l?深圳：市場化主導(dǎo)城市更新的先行者，聚焦土地整備利益統(tǒng)籌，雙軌并行利用存量土地

l?香港：側(cè)重老建筑"活化"，在文物保育和持續(xù)發(fā)展之間尋找平衡

l?澳門：業(yè)權(quán)人主導(dǎo)，聚焦舊樓重建

l?佛山：以產(chǎn)業(yè)升級主導(dǎo)下的舊廠房改造為核心

l?東莞：鎮(zhèn)村工業(yè)園改造從“單個項目”?到“連片拓展”

l?珠海、中山：政策不斷完善加速城市更新進(jìn)程

l?江門、惠州、肇慶：推進(jìn)城區(qū)舊改先行試點

片區(qū)統(tǒng)籌、有機更新成為主流

在發(fā)展趨勢上，報告指出，未來粵港澳大灣區(qū)城市更新將以片區(qū)統(tǒng)籌、有機更新為主流，進(jìn)一步探索多主體參與、利益平衡機制，同時不斷完善城市更新法律法規(guī)。

經(jīng)過多年的探索與實踐，粵港澳大灣區(qū)核心城市不斷意識到傳統(tǒng)的以大拆大建為主要形式、以單塊存量用地土地價值釋放最大化為宗旨的房地產(chǎn)化點狀更新實際上難以實現(xiàn)完善城市功能、引領(lǐng)城市迭代升級目標(biāo)，反而一定程度擠壓了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和低成本居住空間，挑戰(zhàn)資源環(huán)境承載力，加劇了多種層面的斷裂和失衡問題，影響城市的可持續(xù)發(fā)展。

隨著城市規(guī)劃不斷深入反思單一用地性質(zhì)和功能分區(qū)、潮汐式通勤和過高密度開發(fā)等問題，以及“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”、“15分鐘生活圈”、“完整社區(qū)”等理念的引入和推廣，大灣區(qū)各個城市陸續(xù)提出片區(qū)統(tǒng)籌、連片改造、連片更新，希望通過片區(qū)統(tǒng)籌、有機更新，補足功能短板，活化歷史遺產(chǎn)，加快綠色轉(zhuǎn)型，提升空間資源配置效率。

TOD、租賃住房、工業(yè)上樓、非標(biāo)商業(yè)將是未來重要改造方向

報告顯示，在公共交通主導(dǎo)、混合用途、集約利用等大原則下，TOD城市綜合體將繼續(xù)成為拆建型城市更新優(yōu)先采用的模式。

在住房供應(yīng)方面，隨著不動產(chǎn)私募投資基金啟動試點、REITs試點擴容，多種政策加持下順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的租賃住房的籌集改造將日益受到重視。

而在產(chǎn)業(yè)發(fā)展與保障方面，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將長期與城市更新“工改工”產(chǎn)生的高容積率產(chǎn)業(yè)空間相伴而行，工業(yè)上樓將是未來粵港澳大灣區(qū)主要產(chǎn)業(yè)空間供給模式之一。

此外，在嚴(yán)格控制大拆大建、鼓勵有機更新和微改造的大趨勢下，本地適應(yīng)性更強的非標(biāo)商業(yè)有望成為城市更新中商業(yè)空間轉(zhuǎn)化的主流模式，為千城一面的城市環(huán)境帶來不一樣的色彩。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示，2023年《政府工作報告》再次提出實施城市更新行動。未來，中國的城市更新將不再倚重于大規(guī)模拆除重建帶來的換新效果，而更在乎對城市持續(xù)發(fā)展、環(huán)境宜居、多元文化包容性的關(guān)注并實現(xiàn)漸進(jìn)式煥新。城市更新還將更加順應(yīng)城市發(fā)展的規(guī)律，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑；堅持“留改拆”并舉，保留利用提升為主，加強修繕改造；注重提升功能，補齊城市短板，增強城市活力。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍認(rèn)為，通過城市更新對低效載體進(jìn)行改善、重建，有助于促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，推動片區(qū)形象提升，實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級?；浉郯拇鬄硡^(qū)打造世界級灣區(qū)不僅需要產(chǎn)業(yè)升級下載體的更新?lián)Q代，同樣需要在文化和歷史人文方面特點鮮明。通過對大灣區(qū)歷史街區(qū)綜合整治和活化，實現(xiàn)環(huán)境提升和老城新生，也是尊重城市文化遺產(chǎn)的重要途徑。

來源：戴德梁行